18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

18.4. Ипотека бозори

Ипотека бозорининг модели, қоида бўйича, ипотека кредити схемаларидан келиб чиққан ҳолда қурилади: бу бир даражали ёки икки даражали ипотека бозори бўлиши мумкин. Тузилиши мураккаб бўлган, аммо, давлатнинг иқтисодий ривожланиши учун самаралироқ бўлган икки даражали ипотека кредити моделини кўриб чиқамиз.

Ипотека бозори ўзида уч асосий унсурдан ташкил топган ўзаро алоқадор тизимни акс эттиради: ипотека кредитлари бозори (бирламчи ипотека бозори), ипотека қимматли қоғозлари бозори (ўз навбатида яна бирламчи ва иккиламчи турларга бўлинувчи иккиламчи ипотека бозори) ва кўчмас мулк бозори.

1. 
   Ипотека кредитлари бозори (бирламчи ипотека бозори) кредитор ва қарздорнинг ўртасида ипотека кредити шартномаси тузилганда юзага келадиган мажбуриятларнинг фаолият соҳасини қамраб олади. Бирламчи бозор иштирокчилари сифатида фуқаролар ва ипотека банклари, фуқароларга кўчмас мулк гарови остида кредит тақдим этувчи ипотека компаниялари ва бошқа муассасалар чиқади. Агар кредитор банк бўлса, у ҳолда, унинг учун навбатдаги қарздорга узоқ муддатли ипотека кретдити кўринишида бериши мумкин бўлган кредит маблағларини қайта янгилаш имконияти муҳимдир (бу масалани ечиш учун иккиламчи ипотека бозори ташкил этилади).
   

Бирламчи ипотека бозори мажбурий муносабатларга киришувчи кредиторлар ва қарз олувчи шахслар фаолиятининг йиғиндисини қамраб олади.

2. 
   Ипотека қимматли қоғозлари бозори (иккиламчи ипотека бозори). Бу бозорда тақдим этиб бўлинган ипотека кредитлари бўйича гаров хатларини сотиш амалга оширилади. Кўчмас мулк гарови остида кредит тақдим этган ташкилот гаров хати билан таъминланган қимматли қоғозларни чиқаради, ва сўнгра уни бошқа инвесторларга сотади.
   

Иккиламчи ипотека бозорида мажбуриятлар бўйича ҳуқуқларни ва ипотека ҳақидаги шартномаларни трансформациялаш, ва уларни узоқ муддатли инвесторлар ўртасида жойлаштириш ҳисобига ипотека тизимининг умумий кредит портфелини шакллантириш рўй беради. Иккиламчи бозорда ипотека қарз олувчи шахснинг кўчмас мулк объектига ҳуқуқини тасдиқловчи гаров хати сифатида кўрилади, ва бозорда эркин муомалада бўлади.
Иккиламчи ипотека бозори бирламчи ипотека бозоридаги қарздорлар ва кредиторлар ўртасидаги боғловчи звено саналади, у пул маблағларининг аккумуляциясини таъминлайди ва молиявий оқимларни ипотека кредитига йўналтиради.
Ипотека қимматли қоғозлари ипотека бозорида муомаланинг ҳуқуқий мақомини олиши учун, улар қуйидаги талабларга жавоб бериши керак:
муомалалилик (кўчмас мулк бозорида сотиш ва сотиб олиш қобилияти). Мудофаа қобилиятига эга бўлган қимматли қоғоз ҳисобланган гаров хати, навбатдаги ўтказиш қайдномасини бажариш йўли билан топширилади (ўтказишнинг давлат рўйхати талаб қилинади);
стандартлик (шакллар, мазмун, қоидалар);
фуқаро обороти учун ошкоралик (яъни, кўчмас мулк билан битимлар объекти бўлиши керак);
ҳужжатлилик (қонунчиликда кўзда тутилган барча реквизитларга эга бўлиши керак);
давлат томонидан тан олиш ва тартибга солиш;
ликвидлик.
Ипотека қимматли қоғозлари бозори ҳам ўз навбатида бирламчи ва иккиламчига бўлинади. Бирламчи бозорда кредиторлар ўртасида қимматли қоғозларни бошланғич жойлаштриш амалга оширилади. Кўчмас мулк билан таъминланган гаров ҳужжатлари юзага келишининг иқтисодий томони инвесторларнинг салмоқли қисмига ипотека қимматли қоғозлари ва уларнинг кўчмас мулкка бўлган мавжуд ҳуқуқлари гарови остида нисбатан арзон ва узоқ муддатли кредитларни олиш имкониятларини тақдим этишга шароитлар яратиш билан боғлиқ. Бундай қимматли қоғозларнинг хусусиятлари қуйидагилар: гаровга қўювчиннг кўчмас мулкка мулкий ҳуқуқларини ликвид (пул шаклига) шаклга айлантириш; уларни ипотека кредити гарови сифатида ишлатиш имконияти.
Ипотека облигациялари эмиссияси билан боғлиқ ишларни ташкил этишнинг турли вариантлари маълум. Мисол тариқасида, МДҲ мамлакатларидан 2006 йилда Ирландия фонд биржасида россия ипотека кредитлари билан таъминланган облигацияларни жойлаштирган Россия ташқи савдо банки фаолиятини келтириб ўтиш мумкин.
Натижада, банкка пулларни жалб қилиш қимматга тушмади; Libor ставкаси бўйича + 1%. Жойлаштириш вақтига – 6,5 %; облигацияларнинг муомала вақти – 29 йил. Мутахассислар жойлаштириш натижаларини Россия ипотека бозоридаги “ёриб ўтиш” сифатида баҳолайдилар.
Ташқи савдо банки Москва ва Петербургда берилган 1696 кредитларни бир пакетга (Петербург улуши – 10%) жойлаган. Барча қарзлар бўйича тўловлар мунтазам амалга оширилмоқда, биронта ҳам кечикишлар йўқ. Кредитнинг ўртача миқдори – 60000 $, ўртача ставка – 11,1%, уларни фуқаролар 5 йилдан 25 йилгача тўлайдилар.
Облигацияларни чиқаришни Barclays Capital ва HSBC банклари, шунингдек, IFC (Халқаро Молия Корпорацияси) ташкиллаштиришган.
Ипотека хавфсизлиги (кредит портфелларини сотиб олиш ва улар билан кафолатланган қоғозлар эмиссияси) банкларга айланма маблағларни тезда тўлдириш ва молиялаштиришнинг янги лимитларини очиш имконини беради.
Ипотека қимматли қоғозларининг иккиламчи бозори – бу уларнинг муомалада бўлиши содир бўладиган бозор. Иккиламчи бозор жалб қилинган молиявий ресурслар қийматини оширмайди, аммо, уларнинг ликвидлик механизмини ва ипотека қимматли қоғозларига талабни яратади. Ипотека қимматли қоғозлари иккиламчи бозорида операцияларни рағбатлантириш кредиторларнинг Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.
3. Кўчмас мулк бозори. Бирламчи ва иккиламчи ипотека бозорларининг амал қилиши конкрет объектлар билан битимлар, хусусан, бирламчи ва иккиламчи ипотека бозорларининг кейинчалик амал қилиши кейинги гаровни таъминлаб берадиган кўчмас мулк объектлари олди-сотдиси амалга ошириладиган кўчмас мулк бозорисиз мумкин эмас.
Бирламчи ва иккиламчи ипотека бозорларининг, шунингдек кўчмас мулк бозорининг ўзаро таъсирини кўриб чиқамиз.
Потенциал қарз олувчи ипотека банкига кредит олиш учун мурожаат қилади. Мижознинг кўчмас мулк объектига бўлган маълум талаблари мавжуд бўлади. Қарздор томонидан тақдим этилган ва банк ходими томонидан текширилган даромадлар ҳақидаги ахборот асосида кредитнинг максимал мумкин бўлган суммаси ҳисоби қилинади ва ойлик тўловлар графиги тузилади, кўчмас мулк объекти танланади. Кредит бериш ҳақидаги банкнинг қарори қабул қилинганда:

1. 
   Банк ва қарз олувчи ўртасида кредит шартномаси тузилади, сўнг харидор (қарз олувчи) ва сотувчи ўртасида кўчмас мулк объектининг олди-сотди шартномаси тузилади ва у ГБР да рўйхатдан ўтказилади.
   
2. 
   Банк ва қарз олувчи ўртасида ГБР дан рўйхатдан ўтказиладиган ипотека кредити шартномаси тузилади.
   
3. 
   Қарз олувчи шахсий ҳаётини, кўчмас мулк объектини ва унга бўлган мулкий ҳуқуқини суғурталайди.
   

Кредит шартномаси ва ипотека кредити шартномаси банк (кредитор) ва қарздор ўртасида тузилади. Кредитор бирламчи қимматли қоғозлар бозорини вужудга келтиради. У берилган гаров хатларини хусусий қимматли қоғозлар портфелида сақлаши ёки гаров хатларининг иккиламчи бозорини вужудга келтирувчи бошқа инвесторларга топшириши мумкин. Гаров хатларини сотиб олиб, инвесторлар банкларни янги кредитларни тақдим этиш учун қўшимча пул маблағлари билан таъминлайдилар. Иккиламчи бозорда ишлайдиган компаниялар ҳам хусусий инвестиция портфелларида ипотека кредитларини сақлашлари мумкин ёки гаров хати билан таъминланган қимматли қоғозларни чиқаришлари мумкин.
Бундай қимматли қоғозларни харид қилувчилар сифатида турли молия муассасалари иштирок этиши мумкин: тижорат банклари, инвестиция ва пенсия фондлари, суғурта компаниялари. Бунда бундай қимматли қоғозлар эмитенти қимматли қоғоз эгаларига ўз вақтида ойлик фоиз тўловларини ва қарзнинг асосий қисмини тўлаш кафолатини беради.
Банклар иккиламчи бозорда сафарбар қилинган молиявий ресурсларга таянган ҳолда кўчмас мулк гарови остида фуқароларга янги кредитларни тақдим этаётганларида цикл такрорланади.
Шундай қилиб, юқорида кўрсатилган барча бозорларнинг ўзаро таъсири остида ипотека гаров ҳужжатининг бутун ҳаётий цикли рўй беради, кўчмас мулк бозори эса, ипотеканинг бошланғич нуқтаси ҳисобланади, чунки айнан шу ерда кўчмас мулк объекти гарови остида пул маблағларини киритиш юз беради.
Агентликни ташкил этишда ипотеканинг америка классик модели асос қилиб олинган эди, шунинг учун бизнинг мамлакатимизда ипотека кредити бўйича меъёрий база икки даражали тизимга таянади.

1^ «Ипотека» атамаси (грекчада hypotheke – гаров), тарихчиларнинг гувоҳлик беришича, биринчи маротаба эрамиздан аввалги VI асрда Грецияда пайдо бўлган и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В. И. Даль определяет «ипотеку» как «залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье» (см.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. – М.: ТЕРРА, 1995. Т.1. С.351).

2^ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 1-модда, ЎзР ФК 265-модда.

3^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 6-модда.

4^ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 57, 58-модда.

5^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 10-модда.

6^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 10-модда.

7^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 10 ва 13-модда.

8^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 10-модда.

9^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 5-боб.

10^Там же, ст. 29.

11^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 31-модда

12^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 22-модда

13^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 4-боб

14^ Ўз. Рес. ФК. 267-модда

15^ 09.12.1992 йилдаги Ўз.Республикасининг «Гаров ҳақида»ги қонуни 45-модда

16^ ЎзР ФК 266-модда.

17^ ЎзР «Гаров ҳақида»ги қонунининг 33-35 –моддалари

18^ ЎзР «Гаров ҳақида»ги қонунининг 36-42–моддалари

19^ Ўз.Р «Ипотека ҳақида» ги қонуни №ЎРҚ-58. 34-модда.

20^ Ўз.Р «Ипотека ҳақида» ги қонуни №ЎРҚ-58. 16-модда.

21^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 18-модда.

22^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 3-боб.

23^ Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. – М.: Финансы и статистика, 2001. 168 б.