18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

Гаровнинг асосий тамойиллари XVIII асрда юрист Д.И.Мейер томонидан шакллантирилган.
Ихтисослик тамойили шундан иборатки, китобга маълум бир мол-мулкка тегишли бўлган ҳуқуқлар ҳақидаги ёзувлар киритилади, гарчи ҳар бир мулкка махсус лист ажратишни талаб қилувчи, яъни ёзувлар мулкдорлар номи бўйича эмас, мулклар бўйича бажарилишини талаб қилувчи умумий ипотекалар бу тамойилга зид бўлса ҳам.
Мажбурийлик тамойили мулкка тегишли бўлган баъзи ҳуқуқлар қатъий равишда китобга киритилиши ва ёзувларсиз кучга эга бўлмаслиги кераклигини талаб қилади: масалан, китобга киритилмаган гаров квитанцияси ҳеч қандай кучга эга бўлмаслиги керак; бу мажбурият қайси ҳуқуқларга жорий қилиниши – турли низомлар билан турлича ҳал этилади.
Ошкоралик тамойили – ипотека китобининг таркиби билан қизиқаётган барча шахсларга унинг осон тушунилиши – ипотека тизимининг муҳим аҳамиятга эга бўлган шартларидан бири. Масалан, гаров олувчига мулкнинг юридик ҳолатини, хусусан унинг қарздорлик даражасини билиши фавқулотда муҳим бўлиши мумкин.
Ишончлилик тамойили – ёзувларнинг тўғрилиги ва қонунийлигини англатади. Ипотека китобларини бошқарувчи муассасалар ҳар бир алоҳида ҳолатда ҳуқуқ ўрнатилган ҳужжатнинг қонунийлигини текшириши шарт.
Қатъийлик тамойили шундан иборатки, маълум бир шартларда ёзув унинг нотўғрилигига қарамасдан ўзининг кучини сақлаб қолади. Масалан, гаров ҳуқуқи мулкдор сифатида нотўғри кўрсатилган шахс фойдасига ўрнатилган бўлса, у ҳолда гаров ўз кучини сақлаб қолади, гарчи суд бошқа шахсни мулк эгаси деб тан олган бўлса ҳам.
Улуғлик тамойили китобга киритилган гаров ҳуқуқлари улар киритилган тартиб бўйича амалга оширилишини билдиради.
Бу тамойилларнинг барчаси замонавий гаров қонунчилигига киритилган.
Гаровга оид ҳужжат – кўчмас мулкни кредит (ссуда) бўйича мажбуриятларни кафолатлаш учун берилганини тасдиқловчи кўчмас мулк гарови ҳақидаги юридик ҳужжат.
Гаровга оид ҳужжат бўйича жавобгар шахслар ипотека билан кафолатланган мажбурият бўйича қарздор ва гаров берувчи ҳисобланади.
Гаровга оид ҳужжат гаров берувчи томонидан тузилади, агарда у учинчи шахс бўлса, қарздор томонидан ҳам тузилади. Гаровга оид ҳужжат бошланғич гаров берувчига ипотека органи томонидан давлат рўйхатидан ўтгандан сўнг берилади. Гаровга оид ҳужжат ипотека ҳақидаги шартноманинг ҳосиласи ҳисобланади: агар бу шартнома қонуний деб қабул қилинмаса, гаровга оид ҳужжат ҳам кучга эга бўлмайди.
Ипотека ҳақидаги шартномани учинчи шахсга ўтказилаётганда гаровга оид ҳужжат ҳам шу шахсга ўтказилади. Бу гаровга оид ҳужжат қарздорда эмас, кўчмас мулкда “ётишини” англатади, яъни, кўчмас мулкни сотиб олаётган харидор у билан бирга гаровга оид ҳужжат бўйича мажбуриятларни ҳам олади, акс ҳолда келишув аҳамиятга эга бўлмайди.
Гаров берувчи ипотека ҳақидаги шартнома бўйича ҳуқуқларини худди шу шартнома бўйича аввалги гаров берувчи ўрнига келадиган бошқа шахсга беришга ҳақли¹⁹.
Ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича ҳуқуқларга ён беришни ҳам англатувчи ипотека ҳақидаги шартнома бўйича ҳуқуқларга ён бериш нотариал тасдиқланган ва белгиланган тартибда рўйхатдан ўтган бўлиши зарур.
Гаровга оид ҳужжат қуйидагиларни ўз ичига олиши керак²⁰:
ҳужжат номига киритилган «гаров ҳужжати» сўзи;
гаров берувчининг исми ва унинг яшаш манзили ёки агар гаров берувчи юридик шахс бўлса, номи ва жойлашган жойи кўрсатилиши;
бошланғич гаров берувчининг исми ва унинг яшаш манзили ёки агар гаров берувчи юридик шахс бўлса, номи ва жойлашган жойи кўрсатилиши;
ижроси ипотека билан кафолатланган кредит шартномасининг ёки бошқа пуллик мажбуриятнинг номи, шартнома тузилган сана ва жой кўрсатилиши;
ипотека билан кафолатланган мажбурият бўйича қарздорнинг исми (агар қарздор гаров берувчи бўлмаса) ва яшаш манзили, ёки агар қарздор юридик шахс бўлса, номи ва жойлашган жойи кўрсатилиши;
ипотека билан кафолатланган сумма ва фоиз ўлчами, агар улар шу мажбурият бўйича тўланадиган бўлса, ёки шу сумма ва фоизни аниқлашга имкон берувчи шартлар кўрсатилиши керак;
ипотека билан кафолатланган мажбуриятлар суммасини тўлаш муддатини, ёки бу сумма бўлиб тўланадиган бўлса, бўлиб тўлаш муддатларини ва ҳар бир муддатдаги тўлов ўлчамини, ёки бу муддат ва ўлчамларни аниқлашга имкон берувчи шартларни кўрсатиш;
ипотека ўрнатилган мулкнинг номи ва идентификация учун етарли тавсифи, ҳамда мулкнинг жойлашган ўрни кўрсатилиши;
ипотека ўрнатилган мулкнинг пуллик баҳоси;
ипотека нарсаси бўлган кўчмас мулк ипотекага қўювчига тегишлилигига сабаб бўлган ҳукуқ ва давлат рўйхатидан ўтказиш рақами, санаси ва жойи кўрсатилган ҳолда рўйхатдан ўтказувчи органнинг номи, агар ипотекага қўювчига тегишли ижара ҳуқуқи ипотека нарсаси бўлса, ижара нарсаси бўлган шундай мулкнинг номи ва шу хуқуқнинг амал қилиш муддати;
ипотека нарсаси бўлган кўчмас мулкка гаров, мерос қилиб қолдириладиган ер участкасига умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи, ижара ҳукуқи, сервитут ёки бошқа ҳукуқ белгиланганлиги ёхуд ипотека давлат рўйхатидан ўтказилаётган пайтда мазкур мулкка учинчи шахсларнинг давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим бўлган ҳеч қандай ҳуқуқ юкланмаганлиги тўғрисидаги маълумотлар;
ипотекага қўювчининг имзоси, агар у учинчи шахс (ашёвий кафил) бўлса, шунингдек ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича қарздорнинг ҳам имзоси;
бошланғич гаровга пул берувчига гаров ҳужжатини бериш санасини кўрсатиш.
Гаровга пул берувчи гаров ҳужжати бўйича ҳуқуқни бошқа шахс фойдасига топшириш қайдномасини тузиш ҳамда бу шахсга гаров ҳужжатини топшириш йўли билан бериши мумкин. Топшириш қайдномасида ҳуқуқлар топширилаётган шахснинг тўлиқ исми, номи кўрсатилган бўлиши зарур. Бундай кўрсатмалар мавжуд бўлмаган топшириш қайдномалари аҳамиятга эга эмас.
Гаров ҳужжатининг қонуний эгаси у томонидан тасдиқланган барча ҳуқуқларга, шунингдек, ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича гаровга пул берувчининг ва кредиторнинг ҳуқуқларига ҳам эга бўлади.
Гаров ҳужжатида уни кейинчалик бошқа шахсларга ўтказиш ҳақидаги ёзув бўлмаса, у ҳеч қандай аҳамиятга эга бўлмайди.
Гаров ҳужжатини йўқотиб қўйган ҳолатда унинг “қонуний эгаси” ўзининг ҳақиқатдан ҳам қонуний эгаси эканлигини исботлаши шарт. Йўқотилган гаров шартномаси учун ҳуқуқларни қайта тиклаш қуйидаги ҳолатларда амалга оширилади:
кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар бўйича Ягона давлат реестрида гаровга берувчи сифатидаги шахснинг аризаси асосида;
агар йўқотилган гаров ҳужжати «Ипотека ҳақида»ги қонуннинг 21- моддасига мувофиқ, йўқотилган гаров ҳужжатида амалга оширилган барча топшириладиган ёзувларни ўрнатиш фактини тасдиқласа;
Ўзбекистон Республикаси процессуал қонунчилигига мувофиқ юридик аҳамиятга эга бўлган далилларни ўрнатиш тўғрисидаги ишни қўзғатиш тартибини кўриб чиқиш натижалари бўйича чиқарилган суд қарори асосида.
Дубликат йўқотилган гаров ҳужжатига тўлиқ мувофиқ бўлиши зарур. Дубликат тузувчи унинг йўқотилган гаров ҳужжатига мос келмаганлиги билан боғлиқ равишда юзага келган зарарлар бўйича жавобгар ҳисобланади. Гаров ҳужжати дубликатини тузишда хатоликка йўл қўйган шахс бундай дубликатни ҳуқуқ ўрнатувчи ҳужжат сифатида эътироф этиши ва у бўйича ҳуқуқлар ижросини бажариши керак. Шунинг учун, кўчмас мулк гарови (ипотека) ҳақидаги шартномада гаров ҳужжатини йўқотиш билан бирга, дубликатнинг йўқотилган гаров ҳужжатига мувофиқ келмаслиги бўйича ҳам жавобгарликни аниқ белгилаш тавсия этилади.
Агар гаров хатига илова қилинадиган ҳужжатлар уларни идентификация қилиш учун етарли даражада гаров хатида аниқ кўрсатилмаган бўлса ва бундай ҳужжатлар унинг ажралмас қисми эканлиги назарда тутилмаган бўлса, улар гаров хати бўйича ҳуқуқлар гаров хатини сотиш, гаровга қўйиш натижасида ёки бошқача тарзда қайси шахсларга ўтган бўлса, ана шу шахслар учун мажбурий эмас.²¹. Шундай қилиб, гаров ҳужжатига иловалар – бу, нотариал тасдиқланган ва давлат рўйхатидан ўтган бўлиши шарт бўлган гаров ҳужжатининг элементларидир.
Маълум бир шахсда гаров ҳужжатининг мавжуд бўлиши бу шахс (кредитор) фақатгина маълум пул мажбурияти бўйича ижро этиш ҳуқуқига эмас, балки, ипотека ҳақидаги шартномада кўрсатилган мулкка гаров ҳуқуқига ҳам эга эканлигини, яъни, гаров хати нотариусга депозит сифатида ўтказиб юборилмаган бўлса, унинг эгаси гаров хатини тегишли ҳуқуқ амалга оширилаётган масъул шахсга кўрсатишга мажбур.
Ўз навбатида, ипотека билан таъминланган мажбуриятни бажариш бўйича гаровга пул берувчи гаров ҳужжатини гаровга қўювчига тўлалигича ўтказиши зарур, мажбурият бўлиб-бўлиб бажариладиган ҳолатда эса, - қарздорга гаров ҳужжатида мажбуриятнинг маълум қисми бажарилганлиги ҳақида белги киритиши имкониятини таъминлаши ёки унинг бажарилганлигини бошқа йўл билан тасдиқлаши зарур.
Қачонки гаров ҳужжати қонунга мувофиқ бекор қилинса, ипотекани давлат рўйхатидан ўтказган ташкилот ҳужжатнинг устки томонига «бекор қилинган» муҳрини босиш йўли билан ёки уни жисмоний йўқ қилишдан ташқари, унинг муомалада бўлишига йўл қўйилмайдиган бошқа йўл билан кечиктирмай бекор қилади.²²