18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

Ипотека кредити схемалари.
Замонавий дунёда турар-жой ипотекасининг икки асосий схемаси вужудга келган. Улардан асосийларини батафсил кўриб чиқамиз:
1. Ипотека кредитлашнинг бир даражали схемаси (немисча модель). Бу моделда кредитлаш схемасининг иккита умумий тури ажратилади: ипотека банклари ва ссуда-омонат муассасалари орқали кредитор ва қарздорнинг алоқаси. Хизмат кўрсатувчи ташкилотларнинг сони минимал бўлади, қоида бўйича, бу фақат суғурта ташкилоти (12.9-расм). Кредитлаш муддати 10 йилдан 12 йилгача. Кредитнинг барча ставкалари ва тўловлари аниқ белгиланган ва бир меъёрда.


1– жамгариб борилувчи омонат; 2 – ипотека кредити; 3 – олди-сотди ёки пудрат шартномаси бўйича уй-жой учун тўловни амалга ошириш (хусусий ва қарзга олинган капитал); 4 – ипотека кредитини ва у бўйича фоизларни қайтариш; 5 – гаровга қўйилган мулк суғурта шартномаси бўйича суғурта мукофоти; 6 – қимматли қоғозларни сотишдан даромад (гаров хатлари); 7 – кимматли когозлар бўйича даромад (гаров хатлари) ва уларни тўлаш


18.9-расм. Ипотека кредитининг бир даражали схемасида молиявий оқимлар ҳаракати тартиби

Бу моделни амалга оширишда шартномаларнинг қуйидаги асосий турларини тузиш кўзда тутилган:

қарз олувчи ва кредитор ўртасида – жамғариб бориладиган уй-жой омонати ҳақида шартнома, сўнгра, кредит шартномаси ва ипотека ҳақидаги шартнома;
қарздор ва суғурта компанияси орасида – гаровга қўйилган уй-жойни суғурталаш шартномаси;
қарздор ва сотувчи (қурувчи) ўртасида – уй-жойни сотиш-сотиб олиш шартномаси.
Кредитларни ресурс билан таъминлаш муаммоси ипотека банклари томонидан қуйидаги тартибда ҳал қилинади: қисқа муддатли (фуқароларнинг депозит қўйилмалари, заёмлар, фуқаролар ҳисоб рақамидаги маблағлар) маблағлардан ташқари узоқ муддатли заёмлар, хусусий қимматли қоғозларни сотиш (облигациялар, сертификатлар ва бошқа берилган кредит билан таъминланган) ҳисобига олинадиган узоқ муддатли пул маблағлари ҳам жалб қилинади.
Кредиторлар ипотека кредитларини қайта молиялаштиришни қимматли қоғозларни – гаров хатларини чиқариш йўли билан амалга оширишлари мумкин, ва бу йўл билан эҳтимоли бўлган хатарларни минималлаштириш мумкин. Гаров ҳужжати бўйича даромадларни тўлаш фоизи ҳаражатларни қоплаш ва фойда олиш учун озгина фарқ билан ипотека кредити бўйича фоизларга деярли мос келади.
Бундан ташқари, кредитор, қарздорга ипотека кредити беришнинг бутун жараёнини фақатгина ўз манфаатларидан келиб чиққан ҳолда бошқаради. Бу билан қарздорнинг кам фоиз олиш ва ипотека кредитини арзонлаштириш имконияти изоҳланади.
Кредит муассасаси омонатчиларга кредитлар тақдим этишдан бошқа фаол жараёнларни амалга ошира олмаслигини таъкидлаш жоиз. Бу билан, ипотека кредитларининг таҳликалилиги камаяди, ёки улар расмий равишда ўзининг тўловга қобиллигини, шунингдек, узоқ муддат давомида ҳар ойда белгиланган, тахминан, ипотека кредити бўйича ҳар ойлик тўловларга тенг бўлган қатъий тўловларни тўлашга қобиллигини тасдиқлаган шахсларгагина берилади.

1. 
   Ипотека кредити билан таъминлашнинг икки даражали схемаси (америка модели). Бу моделда қарздор ва кредитордан ташқари гаров хатининг иккиламчи бозорида ҳаракат қилувчи воситачи (ипотека агентлиги) ва/ёки молия бозори иштирокчиси (ипотека молия-инвестиция компанияси) ҳам иштирок этади.
   

Ипотека кредити бериш учун сарфланган маблағларни тезроқ қайтариб олиш учун кредитор, ипотека кредитларини ипотека агентлигига ёки ипотека молия-инвестиция компаниясига сотиши мумкин, ва бу йўл билан кредитни қайта молиялаштиради. Кредитларни сотиб олгандан сўнг улар тезлик билан кредиторга қарздорга тўланган маблағлар ўрнини қоплайдилар ва эвазига ундан кредитор даромади (маржа) ҳисобига қарз олувчидан олган ойлик тўловларни ўтказишни сўрайдилар. Ойлик тўловлар ўлчамини, яъни, воситачи ёки молия бозори иштирокчиси ипотека кредитларини сотиб олиш мажбуриятини олиш бўйича ставкани улар инвесторларнинг тегишли молиявий инструментларнинг даромадлилиги талаблари асосида мустақил равишда ўрнатадилар.
Шундай қилиб, кредит муассасаси гаров хатларига ён бериш ва уларга хизмат кўрсатишдан олинган мукофот пулларидан даромад олади. Ипотека молия-инвестиция компанияси гаров хатларини ўхшаш тавсифлари (кўчмас мулк тури, фоиз ставкаси, кредитлаш муддатлари ва ҳ.к.) бўйича ипотека пулаларига гуруҳлаш воситасида қимматли қоғозларни янада ликвид кўринишига ўтказиш орқали сифатли ўзгартириш мақсадида амалга ошириладиган, бирламчи гаров хатларининг қўшимча эмиссиясидан даромад олади.
Ипотека кредитидан фойдаланиш бўйича фоиз ставкаси 7 дан 20% гача ўзгаради. Кредит суммаси гаровга қўйилган уй-жой қийматидан 75-90% ни, уй-жойни қуриш ёки сотиб олиш қийматидан 80-90% ни ташкил қилиши мукмин. Кредит муддати одатда 15-30 йилни ташкил қилади.
Ипотека кредитлашнинг икки даражали моделида:

1. 
   асосий иштирокчилар – қарз олувчи ва кредиторнинг кредит ва ипотека ҳақидаги шартномаси тузилади;
   
2. 
   кредитни олгандан сўнг қарз олган шахс сотувчи ёки унинг қурувчиси билан уй-жойнинг олди-сотди шартномасини тузади, бундан сўнг қатнашчилар сони кўпаяди ва бу асосий иштирокчиларнинг таҳликаларини минималлаштиришга олиб келади. Суғурта ташкилоти билан тадбиркорлик хатарини ва гаровга қўйилган уй-жойни суғурталаш шартномаси тузилади;
   
3. 
   Иккиламчи ипотека бозорида кредитор ва ипотека агентлиги ўртасида ипотека кредитлари бўйича талаблар ҳуқуқига ён бериш ҳақидаги келишув, шунингдек, талабларнинг орттирилган ҳуқуқларини ишончли бошқариш шартномаси тузилади. Бу кредиторга қарздорни назорат қилиш, кредит хизмати учун воситачилик ҳақини олиш, агентликдан олган маблағларига эса, кредит операцияларини кенгайтириш имконини беради.