18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

18.3. Ипотека кредитининг ривожланиш тарихи

Жаҳон тажрибасининг кўрсатишича, ипотека кредити узоқ ривожланиш тарихига эга. Тарихий манбаларда кредитнинг бу тури қадимги Афинада қўлланилганлигини тасдиқловчи фактлар мавжуд.

Россияда ипотека кредити бериш билан шуғулланувчи муассасалар биринчи маротаба XVIII асрнинг ўрталарида пайдо бўлган. 1754 йилда императрица Елизавета зодагонларга мулкни гаровга қўйиш орқали ссудалар берадиган давлат банкини таъсис этган. 1762 йилда юз берган суиистеъмол қилиш натижасида Петр III нинг фармони билан банк ёпилган. Екатерина II нинг мурожаатномаси бўйича 1772 йилда Москва ва Санкт-Петербургда ерга оид банклар ролини бажарувчи сақлашга кафолат берадиган хазиналар ташкил этилди, 1786 йилда эса, Давлат заём банки ташкил этилди. Бу муассасалар ер кредити масалаларини ечишга ва пул муомаласини тартибга солишга имкон берар эди.
XIX асрнинг 60-йилларига қадар кредит тизими ерни гаровга қўйиш орқали кредитлашнинг самараси пастлиги туфайли Давлат хазинасига зарарлар келтирар эди. XIX асрнинг 50-йилларнинг охири 60-йилларнинг бошларида ипотека кредитини барқарор даромад келтирувчи мамлакатнинг созланган молия бозорига айлантирган банк ислоҳоти ўтказилди.
XIX асрнинг 70-йиллари бошидан Россияда 11 та акционерлик ипотека банклари фаолият кўрсатар эди. Кредит тизимининг ривожланишида ва 1913 йилларда Россия иқтисодиётининг равнақи натижаси сифатида уларнинг роли етарлича тарғибот қилинмаган, гарчи, айнан мана шу банкларнинг акционерлари ер ва кўчмас мулк билан боғлиқ йирик масштабли операцияларни олиб боришган бўлса ҳам. Октябрь инқилоби йилларида Россиядаги ипотека банклари тўлиқ тугатилган.
1873 йилда ерга оид кредит бўйича Россия Марказий банкига асос солинган. У провинциал банклар томонидан чиқарилган гаров хати қоғозларини сотиб олар эди, уларга ўзиникини берар эди. Ерга оид кредит бўйича Россия Марказий банкининг гаров хати ҳужжатлари юқори ишончлиликка эга бўлган қимматли қоғозлар саналар эди ва ерга оид кредит бўйича провинциал банкларнинг фаолиятларини қўллаб-қувватлар эди.
Россия қонунчилигига мувофиқ XIX асрда рақобатни юзага келтирмаслик мақсадида битта ҳудудда иккита ер банки фаолият юрита олмас эди.
Давлат деҳқон ер банкига (1882 йилда асос солинган) заминдорларнинг ерларини сотиб олиш учун деҳқонларни пул билан таъминлаш вазифаси юклатилган эди. Банк 35 йилгача муддатга ссудалар берар эди. 1883-1895 йиллар мобайнида умумий суммаси 82 млн. рубль бўлган 15 мингта ссуда берилган эди. Унинг иштирокида 2,4 млн. гектар ер сотилган ва сотиб олинган эди.
1886-1905 йиллар мобайнида Давлат банки 67 млн. рубль суммага 1 млн. гектар атрофида ер сотиб олди ва деҳқонлар томонидан 5,9 млн гектар ер сотиб олинган 410 млн. руб. ссудалар берди.
Давлат зодагонлар ерлари банки (1885 йилда асос солинган) зодагонларга 66 йилга зодагонлар именияси қийматининг 60% и ўлчамида ипотека ссудаларини бериш йўли билан помещиклар ер эгалигини қўллаб-қувватлар эди. Банк 1887 йилда 69 млн. руб., 1890 йилда эса 600 млн. руб. дан ортиқ ссудалар бериб, помещикларни молиявий қўллаб-қувватлади.
Москвада 8 та асосий давлат банклари фаолият кўрсатган. Москва Ер банки ипотекани қўллаб-қувватлаш мақсадида 1891 йилда кўчмас мулкни назорат қилиш учун Москва уй эгалиги жамиятини ташкил этди. Қарздорнинг қарзлар бўйича ўз вақтида тўловларни амалга оширмаган ҳолда унинг мулки ушбу жамият эгалигига ўтиб кетган. 1912 йилдан бошлаб москва халқ банки ипотека бўйича асосий координатор бўлиб ҳисобланган.
Ссуда-омонат ва ссуда ширкатларидан катта қизиқиш билан фойдаланилар эди. XX асрнинг биринчи ўн йиллигида улар 8 млн. кишининг қизиқишларини бирлаштирди.
Хусусий ипотекани 10 та акциядорлик ер банклари бошқарган, улар аниқ белгиланган ҳудудда ер ва шаҳар кўчмас мулки гарови эвазига ссудалар берган, шунингдек, биржада реализация қилинадиган гаров хатлари кўринишида кредитлар беришган. Қарздорнинг қарзлар бўйича ўз вақтида тўловларни амалга оширмаган ҳолда унинг мулки оммавий сотувларга қўйилган. Ипотека банкларининг акция ва гаров хатлари россиялик тадбиркорлар учун капиталларини жойлаштиришнинг энг актуал воситаси ҳисобланган²³.
Ипотека кредити ўтган асрнинг 30-йилларида ўзини иқтисодий механизм сифатида намоён этди. Капиталистик дунёнинг Нью-Йорк фонд биржасининг инқирозидан сўнг ишсиз қолган ишчиларнинг ижтимоий ҳолатини яхшилаш ва мамлакат иқтисодиётини мустаҳкамлаш мақсадида америкалик олимлар ипотека кредитини оммалаштиришни таклиф қилдилар. 1938 йилда Америка давлат ҳокимлиги давлат сектори ҳисобидан ипотека кредити бериш ҳақидаги меъёрий ҳужжатни қабул қилди. АҚШ да механизмни тартибга келтириш ва ипотека кредити учун меъёрий ҳуқуқий базани яратиш муддати 30 йилни ташкил этди. Фақатгина 70-йиллардагина ипотека кредити банк маблағларини капиталлаштиришнинг шунингдек, аҳоли пул маблағларини аккумуляция қилувчи иқтисодий механизми сифатида ўзини намоён этди.
1980 йилларга келиб ипотека кредити дунёнинг барча ривожлаанган мамлакатларида кенг қўллана бошланди деб айтиш мумкин. Масалан, АҚШда “Фени мей”, Буюк Британияда «Моrtgagе» (инглизчадан «гаров»), «Grundschuld» (немисчадан «Ипотека») каби тизимлар пайдо бўлди.
Бугунги кунда кўчмас мулкни сотиб олиш билан боғлиқ бўлган барча операцияларнинг АҚШ да 80% и, Европанинг ривожланган мамлакатларида 60% и ипотека кредити воситасида амалга оширилади. Ҳозирги кунда ипотека тизими Европанинг жанубий-шарқий мамлакатларида, жумладан, Словакия, Чехия, Польша, Руминия давлатларида, Осиё мамлакатларида ва Австралияда кенг қўлланилади. 2014 йил якунига кўра АҚШ да ипотека бўйича қарздорлик миқдори 13,4 трлн. долл.ни ташкил этди.
Бозор иқтисодиёти шароитида ипотекани уй-жой муаммосини ҳал қилиш ва банк маблағларини капиталлаштириш учун энг самарали механизми деб айтиш мумкин. Бу ерда ипотеканинг ўзига хос хусусияти сифатида қарздор маблағларини аккумуляция қилувчи тизим эканлигини айтиб ўтиш мумкин. Ипотека кредити олган шахс ўз уй-жойига эга бўлган ҳолда узоқ вақт давомида ўз даромадларини жамғариш имкониятига эга бўлади.
Шунинг учун, собиқ социалистик мамлакатларда бозор муносабатларига ўтиш шароитида ипотека кредитининг классик схемалари элементлари уйғунлашган соҳта ипотека схемаларини шакллантириш зарурати юзага келди.
Россияда ипотека кредитининг турли дастурлари ишлаб чиқилди. Масалан, «Корпорация» акционерлик жамияти томонидан Россия Омонат банки ва Давлат суғуртаси билан ҳамкорликда ишлаб чиқилган “Уй-жой ташаббуси” дастури уй-жой қурилиши ипотека кредитининг бир нечта схемаларини назарда тутади:

1. 
   «Форвард-кредитинвест». Бу схема кейинчалик бадавлат мижозларга сотиш мақсадида уй-жой қурилишини амалга оширувчи тижорат қурувчиларига (юридик шахслар) мўлжалланган эди. Бу ҳолатда гаров нарсаси қурилиш объектининг ўзи ҳисобланар эди. Бунда гаровни расмийлаштириш ва кредит бериш объект қурилиши давомида босқичма-босқич амалга оширилади.
   
2. 
   «Ретрокредитинвест». Бу схема ўз уй-жой шароитларини яхшилашни ҳохлаган фуқаролар учун мўлжалланган эди. Кредит мавжуд квартира гарови остида, фақатгина унинг бозор баҳоси янгисини қуриш ҳаражатларидан юқорироқ бўлган тақдирда берилар эди.
   
3. 
   «Фьючерсинвест». Бу схема ўз кўчмас мулк объектларини гаровга қўйишни хоҳламаган фуқаролар учун мўлжалланган бўлиб, унда иккита вариант бўлиши мумкин эди:
   

квартира янги уй-жой қурилиши тугаллангунча кўчириб чиқаришни кечиктириш шарти билан аукционда сотилар эди. Уй-жойнинг аввалги эгаси квартирани сотишдан тушган пулларини ўзига молиявий таҳликани олган ҳолда ва инвестор-қурувчилар билан ҳисоб-китобларни тўлаган ҳолда мустақил равишда объект қурилишига киритар эди;
уй-жой эгаси эски уйни сотиш ва янгисини қуришни янги қурилишнинг якуний қийматининг барқарор эмаслиги бўйича барча молиявий хатарларни юклаган ҳолда инвестор-қурувчига топширар эди.

4. 
   «Комбинвест». Бу дастурнинг асосига уйжойқурилишомонат (жилстройсбережений) тизими орқали инвестициялаш жараёнининг комбинациялашган схемаси ва бу омонатларни конкрет объектларга улушли инвестициялаш ва фуқароларга мавжуд уй-жойларни тақдим этиш масаласи қўйилган.
   

Регионал иқтисодиётнинг хусусиятлари ва регионларда бюджет ресурсларини жадб қилиш имкониятлари ипотека уй-жой кредитининг турли хил схемалари пайдо бўлишини белгилаб берди. Бироқ, ривожланган мамлакатлар тажрибаси гувоҳлик беришича, марказий хукумат қўллаб-қувватлашисиз ипотека кредити ривожлана олмайди.