8-мавзу. Кўчмас мулк бозорининг давлат томонидан тартибга солиниши

8.2. Уй жой ва ердан фойдаланиш муносабатлари

Уй жой муносабатлари – бу умумий, авлоддан-авлодга ўтувчи тушунча бўлиб, уй жой масаласида юзага келувчи турли хил муносабатларни акс эттиради: турар жойдан фойдаланиш, уй жойни муҳтожларга тақдим қилиш, қурилиш, иқтисодиётнинг уй жой сектори бошқаруви ва эксплуатацияси.

Одатда, уй жой муносабатлари тайёр объект, яъни белгиланган тартибда уй жой фондига киритилга ва яшаш учун мўлжалланган турар жой уйи ёки бошқа турдаги уй жой, борасида вужудга келади.
Уй жой муносабатлари қуйидаги асосий гуруҳларга бўлинади:

1. 
   Турар жой ижараси бўйича муносабатлар, ижара битими ёки бошқа асос (бошқа битим, турар жой кооперативи аъзолиги ва ҳ.к.) ларга таянган ҳолда турар жойдан фойдаланиш. Турар жойдан фойдаланиш муносабатлари биринчи навбатда, фуқаролик-ҳуқуқий характердаги меъёрлар билан тартибга солинади.
   
2. 
   Фуқароларни турар жой билан таъминлаш соҳасидаги муносабатлар. Бу муносабатларнинг субъектлари бўлиб, бир томондан, яшаш шароитларини яхшилаш мақсадида ўзларига турар жой ажратилишини сўраб мурожаат қилувчи фуқаролар, иккинчи томондан, мулкдор ёки масъул ташкилотлар сифатида уй жой ажратиш масалаларини ҳал қилиш ваколатига эга давлат органлари, маҳаллий ўз-ўзини бошқариш органлари, корхоналар, муассаса ва ташкилотлар ҳисобланади. Бу турдаги уй жой муносабатлари биринчи навбатда, маъмурий-ҳуқуқий характердаги меъёрлар билан, баъзи ҳолларда эса фуқаролик-ҳуқуқий характердаги ҳужжатлар билан (масалан, ТСЖ(товарищество собственников жилья - турар жой мулкдорлари ўртоқлиги) ёки ЖСК(жилищно-строительный кооператив – турар жой қурилиш кооперативи) аъзосига турар жой ажратишда) тартибга солинади.
   

07.05.1993 йил кучга кирган, № 846-XII сонли (келгуси ўзгартириш ва қўшимчалари билан) Ўзбекистон Республикасининг “Давлат уй жой фондини хусусийлаштириш ҳақида” ги Қонуни муҳим аҳамиятга эга. Унда давлат уй жой фондини хусусийлаштиришни амалга оширишнинг асосий тамойиллари, ҳамда уй жойга бўлган эгалик муносабатларидаги ислоҳотларнинг ҳуқуқий, ижтимоий, иқтисодий асослари белгиланган.
Уй жойга бўлган эгалик ҳуқуқининг вужудга келиши фуқароларга ўз маблағларини кўчмас мулкка самарали қўйишлари, эркин эгалик қилишлари, ўз турар жойларидан фойдаланиш ва уни тасарруф этишлари имкониятларини беради.
Давлат уй жой фондини хусусийлаштиришнинг асосий тамойиллари қуйидагилар:

• 
  ЎзР да давлат уй жой фондини хусусийлаштиришда иштирок этувчи хусусийлаштиришнинг барча субъектлари тенг ҳуқуқга эга;
  
• 
  ихтиёрий асос;
  
• 
  хусусийлаштиришнинг уй жой муаммоси ечими билан ўзаро боғлиқлиги;
  
• 
  пуллик ва пулсиз муносабатларнинг уйғунлиги;
  
• 
  фуқароларнинг ижтимоий ҳимояси;
  
• 
  ошкоралик, ижтимоий адолатга амал қилиш;
  
• 
  хусусийлаштириш жараёни устидан давлат ва жамоат назорати.
  

Давлат қонун ҳужжатлари. Кўчмас мулк объекти сифатида ер алоҳида ҳуқуқий ҳолатга эга ва у ўзига хос ижтимоий-иқтисодий муносабатларнинг объекти вазифасини бажаради. Ер бўйича ислоҳотлар 1990 йилда “Ер ҳақида” ги Қонун (ЎзР Ер Кодекси қабул қилингандан сўнг ўз кучини йўқотган) ва кейинчалик, 1998 йилда ЎзР Ер Кодексининг қабул қилиниши билан бошланган.
Ер муносабатларини тартибга солишда фуқаролик ва ер қонун ҳужжатларини ердан фойдаланиш муносабатларини тартибга солиш масаласида фарқлаб қўллаш тамойили қўлланилади.
Регионал қонун ҳужжатлари. Кўчмас мулкни бошқариш ва идора қилиш билан боғлиқ регионал муаммоларни тезлик билан(оператив) ҳал қилиш учун Қорақалпоғистон Республикаси, давлат қонун ҳужжатлари асосида, ўз қонунларини қабул қилади.
Маҳаллий ўзини ўзини бошқариш ҳақидаги қонун ҳужжатлари. ЎзР Конституциясига мувофиқ, шаҳарча, қишлоқ ва овулларда, шунингдек улар таркибидаги маҳаллаларда фуқароларнинг йиғинлари ўзини ўзи бошқариш органлари бўлиб, улар икки ярим йил муддатга раисни (оқсоқолни) ва унинг маслаҳатчиларини сайлайди.⁴
Маҳаллий кўчмас мулкни бошқариш маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари концепциясига киради. 14.04.1999 йилда қабул қилинган №758-1сонли “Ўзини ўзи бошқариш органлари ҳақида” ги Қонунда белгиланганидек, маҳаллий ўзини ўзи бошқаришнинг иқтисодий асоси бўлиб, улар томонидан қурилган, сотиб олинган ёки қонунан уларга ўтказилган жамоат, ижтимоий-маший ва бошқа соҳа объектлари, ҳамда транспорт воситалари, хўжалик ашёлари ва бошқа кўчар ва кўчмас мулкларни ўз ичига олувчи, мулк ҳисобланади.
Қонунга мувофиқ, маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари маҳаллий мулк таркибига кирувчи кўчмас мулкка нисбатан мулкдор ҳуқуқларини амалга оширадилар, ҳамда уни вақтинчалик ёки доимий фойдаланишга топшириш, ижарага бериш, мусодара қилиш ва бошқа битимларни амалга ошириш ҳуқуқига эгадирлар.
Ер Кодексининг асосий тамойили бўлиб ерларни қўриқлашнинг устунлиги ҳисобланади. Бу тамойил ЎзР да шу ҳудудда яшовчи халқларнинг ҳаёт ва фаолиятлари асоси сифатида ер ва бошқа табиий ресурслардан фойдаланилиши ва қўриқланиши, ва фақатгина иккинчи навбатда ерга кўчмас мулк сифатида қаралиши ва шунга мувофиқ ер участкаларидан эркин фойдаланиш ва тасарруф этишни, атроф-муҳитга ҳеч қандай зарар етказмаган ҳолдагина, амлга ошириш муминлиги каби тушунчаларга асосланади.
ЕК нинг кейинги муҳим тамойили – ер хусусидаги низоларни суд орқали ҳал этиш тартиби.⁵ Ерга бўлган поймол этилган ҳуқуқларни тиклаш қуйидагича амалга оширилади:

• 
  давлат ҳукумат органлари ёки маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари актларини суд томонидан белгиланган тартибда қонунга мувофиқ бўлмаган, ҳақиқий эмас деб топиш;
  
• 
  қонун ҳужжатларига мувофиқ бўлмаган давлат ҳукумат органлари актлари ёки маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари актлари ижросини тўхтатиш;
  
• 
  саноат, фуқаровий уй жой ва бошқа қурилиш, фойдали қазилмалар ва торф конларини қазиш, агрокимёвий, ўрмон мелиорациасига оид, геологик қидирув ишлари, геодезия ва бошқа ишларни олиб бориш объектлар эксплуатацияси кабиларни ЎзР Ҳукумати ўрнатган тартибда тўхтатиш;
  
• 
  ҳуқуқ бузилгандан аввал мавжуд бўлган ҳолатни ва ҳуқуқни бузувчи ёки бузиш ҳавфини туғдирувчи ҳаракатлар кесишувини тиклаш.
  

Агар поймол этилган ҳуқуқларни тиклашнинг юқоридаги биринчи ва тўртинчи ҳолатлари суд орқали амалга оширилса, иккинчи ва учинчи ҳолатлари суд орқали, ҳамда ғайриқонуний актни юқори маъмурий органда маъмурий тартибда ҳам амалга оширилиши мумкин.
Қонунда ердан пулли фойдаланиш тамойили ҳам муҳим аҳамиятга эга. Тўлов шакллари бўлиб ер солиғи (кўчмас мулк солиғининг кучга киришига қадар) ва ижара ҳақи ҳисобланади.
Ер участкаларига эгалик қилиш, улардан фойдаланиш ва тасарруф этиш бўйича мулкий муносабатлар, ҳамда битимларни амалга ошириш, агар бошқа тартиб ер, сув, ўрмон, ер ости бойликлари, атроф-муҳит муҳофазаси ва ҳ.к. қонун ҳужжатларида кўзда тутилмаган бўлса, фуқаролик қонун ҳужжатлари билан тартибга солинади. Бу қоида тўлиқ ЎзР ФК 82 моддаси билан изоҳланади, унга мувофиқ ер ва бошқа табиий ресурслар фуқаролик ҳуқуқларининг объектлари сифатида эркин суратда бошқа шахсларга берилиши ёки универсал ҳуқуқий ворислик (мерос қилиб олиш, юридик шахсни қайта ташкил этиш) тартибида ёҳуд бошқа усул билан бир шахсдан иккинчи шахсга ўтиши мумкин. Бунда улар ер ва бошқа табиий ресурслар ҳақидаги давлат қонунларида йўл қўйиладиган ҳажмда ажратилиши мумкин. Шунингдек, мулкдорларнинг ер участкаларига эгалик қилиш, улардан фойдаланиш ва тасарруф этиш бўйича ваколатларини амлга оширишда атроф-муҳитга, ҳамда бошқа шахсларнинг ҳуқуқлри ва қонуний манфаатларига зарар етказмасликлари белгилаб қўйилган. Бинобарин, ер участкаларининг муомаласи давлат ер қонун ҳужжатларига зид бўлмаган ҳолда, фуқаролик қонун ҳужжатлари билан тартибга солинади. Ерга бўлган мулкчилик ҳуқуқи ва бошқа мулкий ҳуқуқларнинг умумий шартлари ЎзР ЕК 4 бобида белгилаб берилган. Шундай қилиб, ЎзР ЕК га ЎзР ФК меъёрлари билан узвий ҳолда қараш керак.
ЎзР ЕК га мувофиқ, бино (иншоот, иморат) ни хусусийлаштириш фақатгина ер участкасини хусусийлаштириш билан бирга амалга оширилади ва лекин бундан, бино (иншоот, иморат)нинг қисми ер участкасининг тегишли қисми билан биргаликда ажратилиши мумкин бўлмаган ҳолатлар ёки ушбу ер участкаси муомаладан чиқарилган ёки уларнинг муомалада бўлиши чеклаб қўйилган ҳолатлар бундан мустасно.
Агар ер ва унда жойлашган бино битта шахсга тегишли бўлса, ер участкаси алоҳида тартибда бир шахсдан иккинчи шахсга ўтиши мумкин эмас. Шундай қилиб, ер участкаси ва унда жойлашган кўчмас мулк деярли ягона мулкий мажмуа бўлиб, фақатгина шу кўринишда у фуқаролик-ҳуқуқий битимлар (олди-сотди, ипотека ва ҳ.к.) предмети бўлиши мумкин.
Бу меъёр шаҳар ташқарисида жойлашган “хусусий сектор” га тўғридан-тўғри тааллуқли, чунки бундай уйларни фуқаролар мулкига ўтказиш бўйича битимларини расмийлаштиришда бир вақтнинг ўзида, уй жойлашган ер участкасини тақдим этиш масаласи ҳам ҳал қилиниши лозим.
Мулкий муносабатлар бўйича махсус ихтисослаштирлган давлат ижро органи давлатнинг бошқа ижро органлари билан ҳамкорликда Ўзбекистон Республикаси ва маъмурий йиғинларнинг тегишли равишда эгалик ҳуқуқи пайдо бўладиган ер участкалари рўйхатини тайёрлайди. Мазкур рўйхатларни тайёрлаш келишилган ҳолда амалга оширилади. Ер участкаларининг тайёрланган рўйхатлари Ўзбекистон Республикаси Ҳукумати томонидан тасдиқланади, улар ҳақидаги маълумотлар эса Давлат ер кадастри ҳужжатларига киритилади.
Ер мулкдорлари, ердан фойдаланувчилар ва ер ижарачилари ҳуқуқларини ҳимоялашнинг фуқаролик-ҳуқуқий усуллари тикловчи ва ўрнини тўлдирув(компенсациялов)чи функцияларни бажаради ва ер муносабатларининг барқарорлигини таъминлайди. Ер муносабатларининг барқарорлигини таъминлаш мақсадида ер қонунларини бузувчиларга нисбатан маъмурий, жиноят ва меҳнат қонун ҳужжатларига мувофиқ, ЎзР ЕК⁶ да кўзда тутилган мажбурий ва жазо чоралари кўрилади. Кодексда маъмурий жавобгарликка тортилувчи ер қонунбузарликлари рўйхати келтирилган, аммо жиноий жавобгарликка тортилувчи ер қонунбузарликлари ҳақидаги маълумотлар ЎзР маъмурий қонунбузарликлар Кодексида белгиланган.⁷
Ер мулкдорлари, ердан фойдаланувчилар ва ер ижарачилари ер қонунбузарликлари субъектлари бўлишлари мумкин. Мазкур категорияга кирмайдиган, лекин уларга зарар етказган фуқаролар, юридик ва мансабдор шахслар ҳам ер қонунбузарликларини содир этганлари учун маъмурий жавобгарликка тортилиши мумкин.
Кодексга мувофиқ, ер қонунбузарликларини содир этганлик учун маъмурий жавобгарликка тортиш ҳуқуқига эга органлар қуйидагилар: