B. S. Isomov, L. N. Jiyanov

9.5. Ipoteka kreditining mohiyati va mazmuni
Hozirgi vaqtda O‘zbekiston iqtisodiy hayotida “ipoteka”, “ipoteka krediti” kabi tushunchalar ancha mustahkam o‘rin olgan. Ipoteka keng imkoniyatlar yaratadi:
- tadbirkor uchun - ishlab chiqarish kapitalining ulushini oshirish;
- er egalariga - qo'shimcha er uchastkalarini sotib olish, ishlab chiqarish ob'ektlarini sotib olish uchun kapital xarajatlarni ko'paytirish;
- shaxsga (fuqaroga) - ularning yashash sharoitlarini yaxshilash.
"Ipoteka" so'zi yunoncha kelib chiqqan. U birinchi marta afinalik siyosatchi Solon (miloddan avvalgi VI) qonunchilik amaliyotida qo'llanilgan (3). Solon birinchi marta qarzdorning mulkiga ushbu er kreditorning qarzga berilgan ma'lum miqdorga bo'lgan huquqlarini ta'minlash uchun xizmat qiladi degan yozuv bilan ustun qo'yishni taklif qildi. Bunday ustun "ipoteka" deb nomlangan. Unda er egasining barcha qarzlari belgilandi.
Ipotekaning zamonaviy kontseptsiyasi darhol paydo bo'lmadi. Uning paydo bo'lishi jamiyatning turli iqtisodiy ehtiyojlari, tovar-pul munosabatlarining rivojlanishi bilan bog'liq edi. Vaqt o'tishi bilan u muayyan davlatlarning xususiyatlarini hisobga olgan holda doimiy ravishda takomillashtirildi.
Ipoteka nima?
Hozirgi vaqtda "ipoteka" va "ipoteka krediti" tushunchalariga ta'rif berish bo'yicha juda ko'p turli nuqtai nazarlar mavjud. Dovdienko I.V.ning fikricha, ipoteka - pul ssudasini olish uchun yer va boshqa ko'chmas mulk shaklidagi mulk garovidir (6). Razumova I.A. Ipoteka qarzdorning majburiyatini ta'minlashning asosiy shakllaridan biri deb hisoblaydi, bunda ko'chmas mulk qarzdorning mulkida qoladi va kreditor, agar u o'z majburiyatini bajarmasa, qondirish huquqiga ega bo'ladi. ushbu mulkni sotish (10),
Grudtsyna L.Yu. va Kozlova M.N. kreditorga tegishli bo'lgan ba'zi ko'chmas mulk bilan ta'minlangan ipoteka kreditini aniqlash. Ipoteka krediti - bu ko'chmas mulk garoviga qo'yilgan kreditni taqdim etish (4).
V. V. Merkulov Ipoteka kreditini juda murakkab mexanizm sifatida belgilaydi:
- moliyalashtirishni ta'minlaydigan ko'chmas mulk bozori;
- aniq va tushunarli qonun va uning qat'iy bajarilishiga asoslangan;
- ishtirokchilarning moliyaviy munosabatlarini bozor tartibga solish sharoitida ishlash;
- muayyan ijtimoiy muammolarni hal qilish uchun davlat tomonidan nazorat qilinadi (8).
Ko’pgina davlatlar qonunchiligi uzoq muddatli ipoteka kreditini bank tomonidan yuridik yoki jismoniy shaxsga 3 yil va undan ko'proq muddatga o'zi tomonidan kafolatlangan ko'chmas mulkni sotib olish uchun berilgan qarz yoki kredit sifatida belgilaydi. Bizning fikrimizcha, ipoteka - bu ko'chmas mulk garovi, garovga qo'yilgan kreditorning mulkiga o'tkazilmasdan amalga oshiriladi. Ipoteka kreditining o'ziga xos xususiyatlari. Ipoteka iqtisodiy mazmuniga ko'ra quyidagi funktsiyalarni bajarishi kerak:
- moddiy ishlab chiqarishning barcha tarmoqlarini saqlash va kengaytirilgan takror ishlab chiqarish uchun qo'shimcha moliyaviy resurslarni shakllantirish va jalb qilish mexanizmi;
- aylanmaning boshqa usullaridan foydalanish (masalan, sotish va sotib olish va xususiylashtirish) qonuniy jihatdan imkonsiz yoki iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lgan taqdirda, ko'chmas mulk aylanmasini ta'minlashning qo'shimcha imkoniyati;
- soxta aylanma mablag'larni, shuningdek, ipoteka kreditlari bo'yicha ikkilamchi bozor institutlarini yaratish. Ipoteka krediti asosiy xususiyatlariga ko'ra boshqa kreditlarga to'g'ri kelishiga qaramay, ipoteka krediti va boshqa kreditlar o'rtasida bir qator farqlar mavjud:
- garovni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish yo‘li bilan garovga oluvchi huquqlarining qo‘shimcha himoyasi ta’minlanadi;
- mulk uzoq vaqt davomida o'zining iste'mol xususiyatlarini saqlab qoladi;
- ipoteka, har qanday garov kabi, boshqa majburiyatning to'g'ri bajarilishini ta'minlash usuli - kredit shartnomasi, oldi-sotdi, ijara va boshqalar;
- ipoteka predmeti doimo ushbu mulkning egasi, foydalanuvchisi va haqiqiy egasi bo'lib qoladigan, lekin hech bo'lmaganda kreditorning roziligisiz uni tasarruf etish huquqidan mahrum bo'lgan qarzdorning ixtiyorida bo'lsa. garov muddatining davomiyligi;
- kreditor va qarzdorning ipoteka tashkil etish to'g'risidagi kelishuvi, qoida tariqasida, maxsus hujjat - ipoteka bilan tuziladi;
- ipoteka predmeti qiymatining majburiyat miqdoridan sezilarli oshib ketishi bilan ipoteka qo'shimcha kreditlar olish imkonini beradi;
Ipoteka bir xil mulkni keyingi ipoteka uchun mablag'lar;
- garov bilan ta'minlangan majburiyat bajarilmagan taqdirda, kreditor garovga qo'yilgan mulkni ochiq kim oshdi savdosida sotilishini talab qilishga haqli.
Ipoteka tamoyillari. Ipotekaning tarixan shakllangan tamoyillarini o'rganish va umumlashtirish jarayonida biz asosiylarini qayd etdik:
- oshkoralik - har bir manfaatdor sub'ektning ipoteka kitobidagi ma'lumotlarga kirish imkoniyatini anglatadi;
- mutaxassislik - ipoteka mexanizmini faqat muayyan ko'chmas mulk ob'ektlariga nisbatan va ma'lum miqdorda qo'llash imkoniyatini anglatadi;
- ishonchlilik - ommaviy kitoblardagi yozuvlar ushbu ko'chmas mulkka nisbatan boshqa huquqlar va qonuniy cheklovlar mavjud emasligini anglatadi;
- ish staji - ipoteka kitobiga yozilish vaqtiga qarab, garovga qo'yuvchining boshqa sub'ektlarga nisbatan huquqining ustunligini beradi;
- qaytarilmaslik - faqat qonun yoki shartnomada bevosita nazarda tutilgan hollarda ipoteka shartnomasini bekor qilish imkoniyatini anglatadi;
- ipoteka daftariga kiritilgan huquqlarni o'chirish ko'rsatmasining qo'llanilmasligi.
Ipoteka to'g'risidagi qonunga muvofiq ipoteka kreditlash ob'ektlari quyidagilar bo'lishi mumkin:
1) kommunal yoki davlat mulkidagi va uy-joy qurish uchun mo'ljallanmagan er uchastkalari bundan mustasno (1);
2) har xil mulkchilik va boshqaruv shaklidagi korxonalar, shu jumladan tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan ularga tegishli ko'chmas mulk soni; 3) fuqarolarning ko'chmas mulki, xususan, turar-joy binolari; turar -joy binolari va kvartiralarning kvartiralari va qismlari; yozgi kottejlar; bog 'uylari; garajlar va boshqa iste'mol binolari (1).
Bank ipoteka kreditining mualliflik talqini. Ipoteka krediti bozorida faoliyat ko'rsatayotgan sub'ektlar haqida gapirganda, to'rtta asosiy guruhni ajratish mumkin: qarz oluvchi, qarz beruvchi, investor va davlat. Bundan tashqari, ko'plab kichik ishtirokchilar bor, ular:
- ko'chmas mulk sotuvchilari;
- ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori operatorlari;
- davlat ro'yxatidan o'tkazish organlari;
- sug'urta kompaniyalari;
- baholovchilar;
- ko'chmas mulk firmalari.
Ipoteka krediti o'zining asosiy xususiyatlariga ko'ra boshqa kredit turlariga mos kelishiga qaramay, bir qator o'ziga xos xususiyatlar mavjud:
- ipoteka mexanizmi tufayli garovni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish tizimi orqali garovga oluvchi huquqlarining qo‘shimcha himoyasi ta’minlanadi;
- mulk o'zining iste'mol xususiyatlarini uzoq vaqt davomida saqlab turishga qodir;
- barcha ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor bahosi, qoida tariqasida, inflyatsiya darajasidan tezroq o'sadi (7).
Turli mamlakatlarda ipoteka krediti. Ipoteka krediti - bu uy-joy sotib olish uchun uzoq muddatli maqsadli kredit bo'lib, u ushbu kredit uchun garovga aylanadi. Shuningdek, qarz oluvchiga tegishli ko'chmas mulk garov sifatida xizmat qilishi mumkin. Evropa mamlakatlarida kredit berish muddati 10 yildan 30 yilgacha, ammo 15 yillik muddatga ipoteka kreditlari ustunlik qiladi. 30 yilgacha bo'lgan muddatga ipoteka krediti Avstriya, Germaniya, Daniya, Gollandiya, Shvetsiya kabi mamlakatlarda amalga oshiriladi. Yondashuvlarda va ishlatilgan foiz stavkasida bir xillik yo'q. Ayniqsa Buyuk Britaniyada bu ko'rsatkich asosan o'zgaruvchan; Germaniya va Ispaniyada - belgilangan; Daniya va Frantsiyada - qat'iy va o'zgaruvchan. Doimiy stavkada uzoq muddatli kreditlash ipoteka obligatsiyalari chiqarilishi tashkil etilgan mamlakatlarda (Germaniya, Daniya) eng keng tarqalgan. Ipoteka kreditlarini depozitlar bilan moliyalashtiradigan mamlakatlar o'zgaruvchan foizli kreditlarni to'lashning yanada moslashuvchan jadvallariga ega. Daniyada 25-30 yil muddatga doimiy stavkaga ega bo'lgan ipoteka kreditlari muddatidan oldin to'lash komissiyasisiz keng tarqalgan. Evropa Ittifoqining ba'zi mamlakatlaridagi banklar nafaqat ipoteka krediti miqdori uchun maksimal chegarani, balki minimal kredit miqdorini ham belgilaydilar (ko'pincha bu talab faqat chet elliklar uchun qo'llaniladi). Shunday qilib, Portugaliya, Ispaniya, Gretsiya va Kiprda ipoteka kreditining minimal miqdori 100 000 evro [4].
Qo'shma Shtatlarda amortizatsiya muddati 15 yoki 30 yil bo'lgan, 3-5%gacha belgilangan stavkali ipoteka kreditlari eng keng tarqalgan. Minimal dastlabki to'lov 3% ni tashkil qiladi, 20% va undan ortiq to'lov bilan ipoteka sug'urtasi talab qilinmaydi. Shu bilan birga, AQShda ipoteka kreditining o'ziga xos xususiyati shundan iboratki, davlat ipoteka sektori uchun subsidiyalar, muayyan ipoteka dasturlarini qo'shimcha moliyalashtirish orqali katta yordam beradi [5].
Isroilda, 1980-yillarning o'rtalaridagi giperinflyatsiya davridan boshlab, ipoteka krediti shakli keng tarqalgan bo'lib, bir vaqtning o'zida doimiy foizlar va inflyatsiyani to'g'rilash foizini mustaqil hisoblab chiqadi (har oy Statistika vazirligi tomonidan e'lon qilinadigan rasmiy narx indeksiga muvofiq indeksatsiya qilinadi).
Kredit miqdori bog'liq bo'lgan omillar. Ipoteka krediti miqdori kreditor va qarz oluvchi o'rtasidagi shartnomaning predmeti hisoblanadi va quyidagilarga bog'liq bo'lishi mumkin:

• 
  daromad miqdori;
  
• 
  kredit muddati;
  
• 
  garovga qo'yilgan ko'chmas mulk qiymati.
  

Jismoniy shaxslarga qarz berishda, kredit to'lovi odatda daromad ulushining ma'lum chegarasidan oshmaydi, qoida tariqasida u 40-50% ni tashkil etadi (to'lov / daromad nisbati). Shu bilan birga, soliqlar odatda daromaddan, ba'zan esa mavjud moliyaviy majburiyatlar bo'yicha xarajatlar (ilgari olingan kreditlar, ssudalar, qarzlar, alimentlar va boshqalar) bo'yicha oldindan ushlab qolinadi. Ko'p narsa bankning o'zi dasturiga, kredit ob'ektiga bog'liq: birlamchi, ikkilamchi bozor, shahar atrofidagi ko'chmas mulk yoki shunchaki er. Ipoteka kreditining o'ziga xos xususiyatlarini hisoblashda, qaytarishning turli sxemalarini nazarda tutgan holda, kredit berish shartlari ham hisobga olinadi. Ipoteka bozori u yoki bu tarzda ipoteka kreditlash operatsiyalari bilan bog'liq bo'lgan ishtirokchilarni birlashtiradi. Bular ipoteka kreditlari beruvchi banklar, qayta moliyalash tashkilotlari, shu jumladan Uy-joy ipoteka krediti agentligi, ipoteka brokerlari, sug'urta kompaniyalari, ixtisoslashtirilgan depozitariylar, ishlab chiqaruvchilar va rieltorlar, qarz oluvchilar, reyting agentliklari va boshqalar.