Edition 2020 Ninth edition

EVIP 4 Listed Residential Property 
(property protected by law)
1. Introduction
2. Scope
3. Terminology
4. Guidance
5. Valuation

---

272
IV. - EVIP 4: Listed Residential Property (property protected by law)
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
Buildings and structures that are officially listed as being of historic, architectural 
or other significance or in conservation areas can be identified all over Europe. 
They can be either state or private properties; they can be found in remote loca-
tions or city centres. There are many different types of listed or historic buildings. 
A valuer accepting an instruction to value a listed building should not only be fa-
miliar with the particular type of listed building but also be able to assess or find 
out whether a property to be valued is listed.
2. Scope
2.1. 
The scope of this Information Paper is to assist the valuer when instructed to value 
a building or structure that may be listed. Such properties may be of historic or ar-
chitectural importance in their own right, or be located within conservation areas 
protected by different, but often equivalent, regulations.
2.2. 
Although the following paragraphs may assist in the valuation process for non-res-
idential Historic or Ancient Monuments, this IP is not designed for them.
3. Terminology
3.1. 
Listed building — State or private property which, by decision of a public authority, 
is protected because of its architectural, historic or other significance.
3.2. 
Listed Structures — Although most listed structures are buildings, other struc-
tures such as boundary walls can also be listed.
3.3. 
Conservation Areas — Areas designated by law as being of special architectur-
al or historic interest with the object of preserving or enhancing that character. 
Whether urban areas, town centres, villages or open countryside, dwellings and 
other buildings in a conservation area are protected, with development more 
tightly controlled. Other areas protected for ecological or habitat reasons are dis-
cussed below.

---

European Valuation Standards 2020
IV. - EVIP 4: Listed Residential Property (property protected by law)
273
3.4. 
Protective designations not covered by this Information Paper are:
•
Historic and ancient monuments — These properties are unlikely to be valued 
for conventional purposes though some may need assessment for public sector 
balance sheets. This Information Paper is only relevant to historic and ancient 
monuments with a current residential status;
•
Nature areas — They may, on occasion, include dwellings that need to be 
valued in which case the probable restrictions on use or development will 
need to be reviewed. Any residential development that may be approved within 
them, despite all restrictions, is likely to require the provision of compensato-
ry habitat.
4. Guidance
4.1. 
Once a building is listed, it becomes subject to special planning controls whereby 
consent from competent authorities is required for works that affect its special 
interest. These works might be either internal or external and be anything from the 
smallest project to complete demolition. Consent has to be obtained for any alter-
ations and demolitions. There may be additional costs of ownership or occupation 
such as heating, insurance (sometimes requiring specialist advice on re-building 
costs) and maintenance while parts of the property may, as historic features, not 
be usable or that use may be limited by other factors such as the presence of bats.
4.2. 
The valuer must be able to determine if the property to be valued is listed or is 
otherwise in a protected area. In most countries, the register of listed buildings is 
public and such information is accessible on the relevant authority's website. The 
client may often be able to advise on this, as where the status is mentioned in the 
property's documents, title deeds, architectural layouts or other state decisions. 
If the matter cannot be verified, that should be stated in the Report.
4.3. 
Where the property is identified as listed, the valuer should identify whether that 
is in respect of all or part of the property. It is not always the case that the entire 
building is listed; the listing may be of just the facade of the building, a single wall 
of the property or even the internal painting of a single wall. There may be a greater 
official tolerance of works to the building that do not affect the part that is listed 
and which may help maintain the building in good order.
4.4. 
Listed status may also be relevant to the requirement that a building meet 
minimum energy performance requirements or possess an energy performance 
certificate (EPC). Article 4(2)(a) of Directive 2010/31/EU on the energy performance 

---

274
IV. - EVIP 4: Listed Residential Property (property protected by law)
European Valuation Standards 2020
of buildings states that member states may decide not to set or apply the Direc-
tive's minimum energy performance requirements to "buildings officially protect-