Edition 2020 Ninth edition

parties in writing of its existence.
Where a valuation must be signed in the name of a valuation company rather than by a named 
individual valuer, this Code applies to the company and also to any individual employed by the 
company to undertake valuation work.

---

---

VII.  
European Union 
Legislation and 
Property Valuation

---

---

European Valuation Standards 2020
VII. European Union Legislation and Property Valuation
327
1. General Introduction
2. The EU Internal Market
3. Health and Safety
4. Energy
5. Environment
6. The Common Agricultural Policy
7. Schedule of EU Legislation

---

328
VII. European Union Legislation and Property Valuation
European Valuation Standards 2020
Caution — This text is prepared as a brief, general review of EU legislation as it may apply to 
property and/or property valuation. It offers signposts for, not guidance on, what are often 
complex technical subjects. Most of the legislation under review has been made by Direc-
tives. This means that Member States will generally have used their own legislation to imple-
ment it. Likewise, many provisions of Regulations may be incorporated and/or supplemented 
in national legislation. It is thus likely that there will be local features of significance as well 
as interactions with other domestic law.
The present text is intended to offer general assistance to valuers in their professional ca-
pacity — not in any other role, including the ownership of property — and is based on an under-
standing of the law as at 1 October 2020. Where an issue is relevant to a valuation, the valuer 
is advised to seek further specific information or advice on appropriate points.
1. General Introduction
1.1. 
European Union (EU) legislation and property valuation — The valuation of a 
property can only reflect the actual market as it exists on the valuation date with 
its balance of supply and demand, hopes and concerns and the information the 
market thinks relevant. Legislation and policy relevant to the property are part of 
that matrix.
1.2. 
In particular, it should be underlined that EU legislation has an increasingly im-
portant impact on the use, management, associated costs, development oppor-
tunities and value of property. Indeed, whereas Article 345 of the Treaty on the 
Functioning of the European Union (TFEU) states that "[t]he Treaties shall in no way 
prejudice the rules in Member States governing the system of property ownership", 
their general economic provisions do have an impact on property. This impact is 
twofold. EU legislation may of course directly apply to property or activities closely 
associated with its ownership, occupation or use. But the impact can also be in-
direct, where EU legislation applies to an activity on an area or site specific basis, 
creating opportunities or imposing limitations according to location.
1.3. 
For instance, while housing policy is not covered by the TFEU, the EU is active 
in legislating in a growing number of policy areas that affect property markets 
and professions. These include the promotion of energy efficiency and renewa-
ble energy, environmental protection, discrimination by landlords, unfair contract 
terms, access to buildings by the disabled, regulation of retail services including 
shopping centre development, work site safety, construction products, construc-
tion and building-related cartels, State aid to social housing companies, mortgage 
credit, capital requirements for mortgage lending and insurance, financial market 

---

European Valuation Standards 2020
VII. European Union Legislation and Property Valuation
329
reform, reduced rates of VAT on renovation and repair of housing, and money laun-
dering. Just some of these topics are reviewed in this chapter.
1.4. 
In some cases, EU legislation makes specific provisions for property valuation. 
Thus, from a relatively early stage EU law on company accounting bore on the val-
uation of property for the financial accounts of relevant companies. This has been 
developed for credit institutions by successive Capital Requirements Directives. 
Likewise, the State aid rules underline the need to have an independent expert 
valuation on the basis of generally accepted valuation standards.
1.5. 
Scope of EU legislation — For more than three decades, two particular areas of 
EU policy have developed enormously in ways that affect property and property 
valuation, namely the internal market programme and the environmental policy. In 
addition, the EU has adopted an array of instruments in relation to energy, health, 
safety and the Common Agricultural Policy which can also have direct and indirect 
effects on immovable property.
1.6. 
From its creation the EU has sought to promote the internal market in goods, ser-
vices, labour and capital.
1.7. 
The creation of the internal market has had an impact on property markets. 
Indeed, while real estate, being 'immovable', is not subject to EU law ensuring the 
free movement of goods between Member States, the TFEU and EU legislation do 
ensure the free movement of capital and so the ability to buy or sell property any-
where in the EU. In particular, the removal of borders between Member States for 
the free movement of capital has reshaped patterns of demand for all real prop-
erty, both commercial and residential. In turn, this has affected matters relevant 
to valuations.
1.8. 
Its spirit and rules also influence legislation bearing on property. For instance, the 
EU framework for Value Added Tax (VAT) has a number of specific exemptions and 
reductions for transactions involving property. This affects transactions and has 
consequences for those who cannot fully recover VAT. In addition, reference can 
be made to the Jäger case