Edition 2020 Ninth edition

EVGN 2 Fair Value for Financial 
Reporting
1. Introduction
2. Scope
3. IFRS Fair Value Measurement
4. Highest and Best Use
5. Fair Value hierarchy
6. The role of the valuer in determining Fair Value hierarchy
7. Valuation methods
8. Fair Value compared with Market Value

---

112
I.B. - EVGN 2: Fair Value for Financial Reporting
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
1.1. 
European Union legislation has since 1978 prescribed a developing set of account-
ing rules to assist the consistency and comparability of financial reporting. Most of 
the International Accounting Standards (IAS) and International Financial Reporting 
Standards (IFRS) have been adopted in European law by European Commission 
Regulations, in particular Regulation 1255/2012 which adopted IFRS 13 Fair Value 
Reporting. Since 2005, consolidated accounts of listed companies domiciled in 
EU member states have had to be prepared in conformity with IFRS financial re-
porting standards.
1.2. 
It should be noted that only publicly-quoted Member State companies are obliged 
to adopt IFRS accounting. Non-quoted entities may or may not choose to adopt 
IFRS accounting — where such entities have chosen not to adopt IFRS, valuers 
dealing with the assets of those entities should liaise with the client's accountants 
and follow the relevant national standards, legislation or regulations.
1.3. 
Fair Value is one of the two allowed accounting bases for real estate assets (the 
other is cost accounting). It was originally defined in IAS 40, but questions of its 
measurement were dealt with in a number of the IFRS standards. A new standard, 
IFRS 13 "Fair Value Measurement", was introduced in May 2011 and is applicable for 
all accounts concerning periods starting on or after 1
st
January 2013. IFRS 13 intro-
duces a number of new criteria for Fair Value measurement and reporting that are 
important to real estate valuers and will have an impact on the way they prepare 
their valuations and their valuation reports.
2. Scope
This Guidance Note applies to the valuation of properties for the purpose of fi-
nancial reporting under IFRS (for example, annual valuations for listed property 
companies). It has no application for the determination of Fair Value in the sense 
of the price to be set for a transaction between two known parties, nor for the as-
sessment of Market Value.

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 2: Fair Value for Financial Reporting
113
3. IFRS 13 Fair Value Measurement
3.1. 
Definition of Fair Value — IFRS defines Fair Value as:
"The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an 
orderly transaction between market participants at the measurement date."
IFRS 13 adds the following explanations to help understand the definition:
3.1.1. 
The unit of account — The measurement of value can concern either an individu-
al asset or a group of assets. The decision as to whether an asset is to be valued 
individually or as part of a group of assets will depend on the rules for identifying 
the "unit of account" in the appropriate IAS.
3.1.2. 
The hypothetical transaction — The Fair Value is to represent the sale price in a 
hypothetical transaction. That sale is to be considered as taking place either in 
the principal market for the asset type in question, or, in the absence of a principal 
market, in the most advantageous one for the asset.
3.1.3. 
Market participants — Fair Value is to be measured using the assumptions that 
market participants would use when pricing the asset, assuming that market par-
ticipants act in their own best economic interest.
3.1.4. 
The price — Fair Value is intended to be the price received to sell the asset at the 
measurement date. IFRS 13 specifically states that it is to be an "exit price", i.e. the 
net price receivable by the seller, not the gross price paid by the buyer. Transac-
tion costs are therefore not included in Fair Value. If necessary, they are account-
ed for elsewhere under the rules of the appropriate IAS.
4. IFRS 13 Definition of Highest and Best Use
4.1. 
IFRS 13 paragraph 27 states that "A fair value measurement of a non-financial asset