Edition 2020 Ninth edition

ment Appraisal".

---

European Valuation Standards 2020
II. Valuation Methodology
171
8.19. 
The definition of Cost Approach:
"A valuation approach which provides an indication of value based on the economic 
principle that a buyer will pay no more for a property than the cost to obtain a prop-
erty of equal utility, whether by purchase or by construction, including the cost of 
sufficient land to enable that construction. It will often be necessary to make an 
allowance for obsolescence of the subject property compared with a brand new 
equivalent one."
8.20. 
Additional use of DRC — The Cost Approach is an integral component of the prin-
ciple of substitution, and as such, it can serve as a check against the sales com-
parison and/or Income Approach, allowing the valuer to analyse current market 
conditions in relation to the cost of new construction and possibly make a state-
ment in her/his reconciliation about the potential extreme rise or decline of prices.
8.21. 
There are numerous valuer inputs required to a DRC approach and many consider 
the approach to be flawed as it lacks an evidential transaction base. However, in 
many countries where markets are not developed, it is a useful tool in arriving at 
a valuation statement.
8.22. 
Recent trends — The financial crash of 2008/2009 left many traditional markets 
for real estate in a moribund or semi-moribund state with a dearth of transactions 
and consequently, very few 'market'-led comparables on which to base any com-
parison method of valuation. As a consequence, DRC became a primary method.
8.23. 
This was particularly evident in those markets that saw the biggest collapse. 
Greece is an interesting example; faced with little or no active transactions for 
most commercial property, those involved in administering companies, loans, 
banks, and others still needed some reliable method of assessing current value. 
In Greece, the DRC method evolved out of necessity to form, in effect, the "going 
concern value". In other words, the sign-off historically provided by the Directors 
was replaced by the perception that the use or similar use by a third party would 
be financially viable and therefore a DRC was a default valuation methodology. This 
welcome modernisation of the traditional DRC approach has brought real transac-
tion evidence into the DRC equation.
8.24. 
With the benefit of hindsight some years later, it can be shown following the 
re-emergence of a market for most property types that the DRC proxy was a 
fairly accurate pro-tem measure. This expands the use of the method away from 
just current users and owners to use in third party deliberations over real estate 
asset value.

---

172
II. Valuation Methodology
European Valuation Standards 2020
8.25. 
For many years, DRC was often regarded as the method of last resort for valuers, 
when there really is no evidence for a valid comparative approach or income and 
expenditure for whatever reason are not relevant to the asset being valued. For a 
long period, values were expressed in "DRC and not in Market Value".
8.26. 
Consultancy firms and worldwide accounting standards started to influence the 
DRC approach and there was an interim period when properties were valued at 
Market Value (DRC).
8.27. 
The modern use is just Market Value. This, interestingly, carries dangers, because 
to the uninitiated, there is the perception that a property could be bought and sold 
for the DRC figure. The justification for the label Market Value is that like-users 
would trade a property between themselves at a DRC derived figure. For example, 
one hospital could be transferred to a different health authority provider and DRC 
would be the Market Value for both parties. This, of course, is where few, if any, of 
these assets are traded in their current use.
8.28. 
Cost and value — One of the fundamental problems for all cost-based valuations is 
that cost does not necessarily equal value. For new properties, there may be less 
of a problem, but the valuer still needs to exercise extreme caution in adopting 
actual build costs of an asset on the assumption that the entity funding it got value 
for money. Issues surrounding the choice to be made by the valuer in assessing 
building costs are many, but it is certainly the case that an actual new build cost 
should not automatically be the DRC valuation in year one, without further enquiry.
8.29. 
The use of DRC — DRC having been more widely used than perhaps historically jus-
tified, it is necessary for the valuer to step back and ask some pertinent questions.
8.30. 
In Germany, Greece and Italy, the DRC is widely used. As the basis of reduction 
remains subject to the financial viability of the entity, banks and lending in-
stitutions in the absence of any other option, have adopted a DRC approach in 
lending decisions.
8.31. 
In the UK, by contrast, banks, as a policy, will not lend against a DRC figure as they 
regard it as wholly inappropriate. In the UK, if there is a loan default, the bank will 
seek to realise the asset. In most cases, this will be a sale of either the property or 
the corporate entity in default of the loan where the entity has collapsed. That may 
mean the asset will be used in the future for a different use and the DRC 'existing 
use test' will fail. UK banks do not accept that a sale price is likely to be derived 
from a DRC approach and are therefore not willing to use a DRC as collateral.

---

European Valuation Standards 2020
II. Valuation Methodology
173
8.32. 
A good example of why banks in some countries reject this approach might be a 
football stadium valued on a DRC. Often expensive to build, its use is heavily re-
stricted to a stadium. In a town with one football club, if the club closes, what is 
the value of the stadium?
8.33. 
The banks will look at Market Value which conventionally is for a different use, 
often a housing development site (dependent on location and local planning laws).
8.34. 
The banks could not recover the loan from the sale as a stadium so they measure 
the collateral on a market comparison basis, which by the nature of DRC will most 
likely be for another use.
8.35. 
Terms of engagement — The application of a DRC approach involves the client to 
a potentially greater degree than other methods of valuation and the valuer will 
need detailed instructions.
8.36. 
Fundamental to the use of the DRC is an understanding with the client of how the 
valuation is to be used and for what purpose.
8.37. 
Financial statements — If the DRC valuation is to be used for accounting or finan-
cial statements, then this needs clarification as to what is included. For example, 
a user may have many extensive bespoke alterations to a property that are already 
being reflected in company accounts, and to include these in a DRC valuation may 
be double-counting.
8.38. 
Many specialised properties will contain plant and machinery, and in some uses, 
the property altogether may be largely described as plant and machinery. Again, 
care is required that these assets are not already reflected in other parts of a fi-
nancial statement.
8.39. 
Componentisation — A modern request for financial statements is componenti-
sation, which also includes property assets valued under a DRC approach. Taking 
the component parts of a building needs some care and thought, because indi-
vidual parts such as walls, a roof, etc., may have defined costs but do not normally 
exist in isolation of each other. If under componentisation, different depreciation 
allowances are made, the valuer will need to decide how that relates to the whole. 
For example, if an assumption is made that the wall cladding will last 30 years and 
a roof 50 years, the valuer might assume that the whole will become unusable 
at 30 years rather than part at 30 and part at 50. Assumptions made and applied 

---

174
II. Valuation Methodology
European Valuation Standards 2020
need to be explained to the client and set out within any reported value on DRC. 
Componentisation is a separate exercise to the determination of the DRC overall 
value. The DRC figure can be a starting point for a componentisation exercise.
8.40. 
Going Concern/Continued Use — In the case of a business entity occupying a prop-
erty to be valued using DRC, it will be necessary for the valuer to obtain confirma-
tion from the client that the entity is profitable, is a going concern, and realistically 
likely to continue in that form. A written assurance from a Director of the company 
using the property is of additional comfort to the valuer here.
8.41. 
In the public sector, where there are potentially no receipts, profit or profit motive, 
it is normally necessary to ascertain from the user that the service offered from 
the property is liable to continue and that a suitable demand for the service exists.
8.42. 
The valuer will need to establish with the client how the asset is used and will con-
tinue to be used. With these more specialised assets, valuers will need to place 
greater reliance on information provided by the client or other professional advis-
ers than they might ordinarily expect with less specialised assets. Detailed report-
ing is essential to give credibility to the DRC approach and it is recommended that 
detailed record keeping be maintained on each of these valuations.
8.43. 
The building costs — Valuers should keep in mind that they are seeking to derive 
a figure for an asset that already exists, not one yet to be built. Therefore, how a 
new build is to be funded, with what interest rate and by whom, is not a relevant 
feature. However, if a structure has been built using third party grants or state or 
EU funding, then the question should be posed as to whether an entity would ac-
tually build without subsidy.
8.44. 
Grants have been shown to enable larger buildings to be erected than might oth-
erwise be the case, perhaps on a presumption of future additional demand. In the 
public and private sectors, these types of structure can also, in some cases, be 
subject to a degree of architectural excess.
8.45. 
In a DRC, the valuer is tasked with identifying the cost to replace an asset with 
a modern equivalent of equal utility but usually the modern replacement utility 
where there are no abnormal building costs and not excessively expensive. That 
is not to say that grants should be deducted from build cost. The valuer should 
enquire as to what would be prudent to provide assuming there is no grant. Where 

---

European Valuation Standards 2020
II. Valuation Methodology
175
it is not financially feasible to build without a grant, this might lead to special as-
sumptions which need very careful explanation in the Valuation Report.