Gemeinde Knutwil: Umzonung Moschti Teret
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11 3.4
Regionaler Gesamtplan Sursee-Plus (2012) Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Gesamtplan Sursee-Plus, 2012 (www.sursee- mittelland.ch) Auch der regionale Gesamtplan markiert das Zentrum von St. Erhard als historischen Ortskern und als für urbanes Wohnen geeignetes Siedlungsgebiet (Abb.5).
– beiden Ortsbildprägenden Gebäude der Mosterei und des Restaurants Mostkrug. Dem historischen Ortskern wird damit soweit möglich Rechnung getragen. Auch dem urbanen Wohnen wird die neue Überbauung gerecht.
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12 3.5
Kommunale Nutzungsplanung Die letzte grössere Revision der Nutzungsplanung wurde am 27. Februar 2007 mit RRE 219 vom Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt. Die Gemeinde wird voraussichtlich im Jahr 2016 die nächste grössere Ortsplanungsrevision in Angriff nehmen (u.a. Anpassung an das neue Planungs- und Baugesetz; Festlegung der Gewässerräume).
Abbildung 6: Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Zonenplan Siedlung der Gemeinde Knutwil Das Rütterareal liegt gemäss rechtsgültigem Zonenplan in der Arbeitszone A. Angrenzend und ebenfalls in den Planungsperimeter einbezogen sind die Kernzone St. Erhard, die 2-geschossige Wohnzone, die 3-geschossige Wohnzone und die Grünzone (Abb.6). Auf den Nachbarparzellen 94, 96, 97, 841 und 868 besteht der Gestaltungsplan Hinterdorf St. Erhard.
Das Areal liegt in der Arbeitszone A, es sind keine bzw. nur – betriebsbedingte Wohnungen zulässig. Um die wünschbare Entwicklung mit Wohnen, Büros und Zentrumsnutzungen zu ermöglichen, muss eine Umzonung stattfinden.
In der unmittelbaren Umgebung sind überwiegend Wohnnutzungen und – Wohnzonen vorhanden, somit ist eine neue Zone mit mehrheitlicher Wohnnutzung für die Sicherung des Ergebnisses aus dem Studienauftrag zweckmässig. Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
13 3.6
Leitbild 2004 Das Siedlungsleitbild der Gemeinde Knutwil stammt aus dem Jahr 2004 und beinhaltet keine Aussage zur Entwicklung des Rütterareals.
Das Siedlungsleitbild enthält nur die wesentlichen Änderungen gegenüber dem bestehenden Zonenplan (Abb.7).
– Phase noch nicht bekannt war, dass die Umwandlung des Areals möglich werden würde.
Für die anstehende Ortsplanungsrevision wird auch das Siedlungsleitbild – erarbeitet und den neuen Anforderungen entsprechend aktualisiert. 3.7
Gemäss § 2 Absatz 2 Planungs- und Baugesetz sind auf allen Planungs- und Realisierungsstufen die ökologischen Gesichtspunkte und die Ziele der 2000- Watt-Gesellschaft mit zu beachten. Bei der Entwicklung von neuen Quartieren in dieser Grössenordnung werden die Gebäude nicht nur auf Energieverbrauch, sondern auch die Angebote für ein Energiesparsames Mobilitätsverhalten (z.B. Carsharing, Anbindung an den ÖV), Versorgungsmöglichkeiten vor Ort, etc. geprüft. Im ländlichen Raum wie St. Erhard sind diese Massnahmen (z.B. Erschliessung, Öffentlicher Verkehr) jedoch weitgehend in einem Gesamtkontext der Region zu betrachten. Hinzu kommt, dass je nach Zeitpunkt der Realisierung und Zielgruppen für die Überbauung die entsprechend sinnvollen Massnahmen ergriffen werden sollen. Deshalb sollen die Ziele gemäss § 2 Absatz 2 Planungs- und Baugesetz so weit wie möglich und wirtschaftlich vertretbar bei der Projekteingabe aufgezeigt werden.
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14 3.8
Erschliessung (siehe auch Erschliessungskonzept Bucher und Partner AG vom 30. Oktober 2014)
Arealerschliessung Die bestehende Erschliessung des Areals für PW und LKW erfolgt von der Kantonsstrasse über die Parzellen 90/91. Eine weitere Zufahrt zum Areal, ohne Ausfahrt erfolgt über den bestehenden Parkplatz Mostkrug. Je nach Lage des Gartenrestaurants, das an dieser Stelle angedacht ist, wird diese Zufahrt bestehen bleiben oder nicht (Abb. 8).
Die bestehende Zu- und Wegfahrt über die Parzellen 90/91 kann grundsätzlich beibehalten werden. Dafür gilt es folgendes zu beachten:
Die entsprechenden Dienstbarkeiten mit den Grundeigentümern müssen – geregelt sein.
Die normengerechten Sichtverhältnisse müssen sichergestellt werden 1 (siehe
– auch folgender Plan).
Das Areal gilt als erschlossen 2 .
–
Abbildung 8: Ein- und Ausfahrten und Sichtverhältnisse, Buchner und Partner, 2014. Leistungsbeurteilung Erschliessung (siehe auch Beilage, Leistungsbeurteilung Erschliessung, 22. Oktober 2014, TEAMverkehr, Kapitel 4 Fazit)
Fazit: „Durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen der Umnutzung des Areals Rütter sinkt die Verkehrsqualität des Knotens Baselstrasse – Mauenseestrasse in der ASP von einem C (gut) auf ein D (ausreichend). Aufgrund der Rückstaulängen und Wartezeiten verschlechtert sich die Verkehrsqualität des Knotens für die Nutzer nicht erheblich. Die Wartezeit für den Linkseinbieger auf der Mauenseestrasse beträgt in der ASP lediglich 2.4 s mehr als im Ist-Zustand, was dazu führt, dass die Qualitätsstufe von einem C in ein D kippt.
Die Leistungsfähigkeit des Knotens ist nach wie vor gut. –
1
91 können die Sichtverhältnisse durch Rückschneiden der Hecke erreicht werden. 2 Die bestehende Erschliessung wäre für die Neuerschliessung eines Areals zu wenig breit. Da die Ein- und Ausfahrt schon besteht und auch schon genutzt wird, wird davon ausgegangen, dass das Areal erschlossen ist und keine Aufweitung notwendig wird. Ausserdem würde die Breite lediglich für die Begegnung LKW / PW notwendig, was bei der neuen Nutzung voraussichtlich kaum der Fall sein würde. Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
15 Es müssen keine Massnahmen getroffen werden, um die Leistungsfähigkeit – des Knotens zu verbessern. Ein Vorsortierstreifen für die Linksabbieger auf der Baselstrasse ist nicht nötig. 3.9
Dienstbarkeiten Übersicht Dienstbarkeiten
Abbildung 9: Dienstbarkeiten Über die Parzellen 90 und 91 führt ein Geh- und Wegerecht zum Rütterareal (Abb. 9: grün und orange). Über das Rütterareal besteht zum Gestaltungsplangebiet Hinterdorf / Birkenweg ein Zufahrtsrecht (Abb. 9.: blau) für Besucher und Notzufahrt (Feuerwehr, Zügelunternehmen, usw.)
Abbildung 10: Skizze Dienstbarkeiten Ein- und Ausfahrt Parzellen 90/91, 1985 Die bestehende Dienstbarkeit für die Zu- und Wegfahrt stammt aus dem Jahr 1985 (Abb. 10). Für die zur Sicherstellung der Sichtverhältnisse und für eine allfällige Erweiterung der Fahrbahnbreite müssen diese nochmals überprüft werden.
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16 3.10
Lärmimmissionen 3.10.1
Strassenlärm-Immissionskataster Abbildung 11: Strassenlärm-Immissionskataster, geoportal.lu.ch 3.10.2
(Siehe auch Beilage Lärmschutznachweis, Planteam GHS vom 2. Juni 2014)
Abbildung 12: Maximale Lärmbelastung nachts Fazit: Haus A:
Typ / Anforderung: Umbau / Einhaltung Immissionsgrenzwert ES III Nutzung: Betrieb / Büro Beurteilung Betrieb: Die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutzverordnung sind eingehalten. Haus B, C und D: Die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung sind eingehalten. Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
17 3.11
Störfall Die Parzellen 89, 967 und 88 liegen nicht im Gefährdungsbereich einer Störfallanlage. Deshalb sind keine speziellen Anforderungen betreffend Störfallvorsorge zu erfüllen. 3.12
Altlasten Das Rütterareal ist gemäss kantonalem Altlastenkataster des Kantons Luzern weder der Kategorie ‚Verdachtsflächen‘ noch der Kategorie ‚belasteter Standort‘ zugeteilt.
3.13 Schutzobjekte
Abbildung 13: Bauinventar Gemäss kantonalem Bauinventar sind die Bauten innerhalb des Perimeters wie folgt eingestuft (Abb. 12): ▪
▪
auf Parzelle 89 ist das Gebäude Nr. 160 c erhaltenswert Es ist keine schützenswerte Baugruppe festgelegt (keine gesamträumliche Bedeutung des Rütterareals).
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18 Quelle: Objektinformation Bauinventar / Kantonales Denkmalverzeichnis
– Saalanbau soll abgerissen werden, so dass weitgehend die ursprüngliche Form des Gebäudes wieder sichtbar wird.
Eine Verlagerung der Gartenwirtschaft auf die Westseite ist angedacht. –
Quelle: Objektinformation Bauinventar / Kantonales Denkmalverzeichnis
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19 Das Mostereigebäude als eines der wenigen noch bestehenden Ortsbild – prägenden Gebäude soll bestehen bleiben und umgenutzt werden (Ideen: Wine+Dine, Büro, Wohnen im DG)
Kann der Nachweis erbracht werden, dass der Erhalt des Gebäudes wirt- – schaftlich unverhältnismässig ist, kann ein Neubau realisiert werden.
Bei einem allfälligen Neubau soll das heute bestehende Volumen wieder – realisiert werden können und so der Charakter des Dorfbildes ablesbar bleiben. Damit eine städtebauliche und architektonische hohe Qualität sichergestellt wird, kann der Gemeinderat vom Eigentümer ein Wettbewerbsverfahren verlangen (gilt auch für den Mostkrug).
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20 3.14
Gefahrenzonen Abbildung 13: Ausschnitt Gefahrenkarte, geoportal.lu.ch Geringe Gefährdung durch Rutschungen (Abb. 13). Keine relevanten Auswirkungen. 3.15
Im Planungsperimeter liegen keine bekannten archäologischen Fundstellen. 3.16
Geologisch geomorphologische Objekte Im Planungsperimeter liegen keine geologisch geomorphologischen Objekte vor.
3.17
Fruchtfolgeflächen Im Planungsperimeter gibt es keine Fruchtfolgeflächen. Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
21 3.18
Grundwasservorkommen
Abbildung 14: Ausschnitt aus der Gewässerschutzkarte, geoportal.lu.ch Das Planungsgebiet liegt im Gewässerschutzbereich Au (Abb. 14). Das heisst, es liegt im Bereich für nutzbares Grundwasser-Vorkommen. 3.19
Oberirdische Gewässer, Gewässerräume
Keine
3.20
Inventare Natur und Landschaft Keine 3.21
Hochspannungsleitungen
Keine
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22 4.
Konzeptentwicklung 4.1
Studienauftrag 4.1.1
Ziele, Erwartungen und Aufgabe Um eine stimmige und angemessene Entwicklung an diesem historisch geprägten Ort sicherstellen zu können, wurde im Jahr 2014 ein Studienauftrag durchgeführt. Der Studienauftrag hatte zum Ziel, für die Parzellen 89 und 967 ein qualitativ hochwertiges Projekt zu entwickeln. Die Aspekte des Städtebaus, der Architektur, der Freiräume, der Erschliessung und der Denkmalpflege galt es zu berücksichtigen. Des Weiteren spielten Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit eine zentrale Rolle. Auf den Nachbarparzellen 94, 96, 97, 841 und 868 besteht der Gestaltungsplan Hinterdorf St. Erhard. Ein Teil der Erschliessung der Überbauung Hinterdorf wird über das Rütterareal stattfinden. Wichtig ist, dass qualitätsvolle Aussenräume entstehen und diese den Ortskern stärken. Der Mostkrug nimmt in diesem Kontext eine wichtige Stellung ein. Die Teams sollten ein Projekt entwickeln, welches für diesen Ort die richtige Dichte aufweist.
Das Resultat bildet die Grundlage für die Änderungen im Zonenplan sowie im Bau- und Zonenreglement. Nach Abschluss des Studienauftrags soll nun das Rütterareal aufgrund des Ergebnisses in eine entsprechende Zone umgezont werden. 4.1.2
Verfahren Der Studienauftrag mit fünf eingeladenen, interdisziplinären Teams aus Architekten, Landschaftsarchitekten und Verkehrsplanern wurde als kooperativer Planungsprozess mit einem Beurteilungsgremium, das sich aus Grundeigentümern, Fachpersonen und Gemeindevertretern zusammensetzt, durchgeführt. Es wurde ein einstufiger Studienauftrag auf Einladung durchgeführt (in Anlehnung an SIA 143). 4.1.3
Die folgenden fünf Teams nahmen am Studienauftrag teil: - Lussi+Halter Partner AG, Neustadtstr. 3, 6003 Luzern - GKS Architekten + Planer AG, Winkelriedstr. 56, Luzern - Masswerk AG, Amstutzstr. 3a, 6010 Kriens - ARGE Amrein / kunzarchitekten AG, 6210 Sursee - Lütolf und Scheuner Architekten GmbH, Neustadtstr. 7, 6003 Luzern
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23 4.2
Siegerprojekt: Team 1, Projekt TERET (siehe Beilage Bericht des Preisgerichtes vom 18. August 2014)
Architektur: Lussi+Halter Partner AG, Luzern Mitarbeit: T. Lussi, F.Garrote, D.Savi, J. Koch , I. Bucher Landschaftsarchitektur: koepflipartner landschaftsarchitekten, Luzern
Lussi und Halter seit dem 1. Juli neu: Lussi + Partner AG Neustadtstrasse 3 CH-6003 Luzern
Das siegreich aus dem Studienauftrag hervorgegangene Projekt „TERET“ des Architekturbüros Lussi + Halter Partner AG, in Zusammenarbeit mit koepflipartner landschaftsarchitekten, beide aus Luzern, wurde mit der Weiterbearbeitung und Ausführung des Projektentwurfs gemäss den Bedingungen des Programms zum Studienauftrag beauftragt.
(Aus dem Jurybericht des Begleitgremiums)
Drei in Bezug auf ihren Fussabdruck stattliche Volumen entwickeln sich in die Tiefe des Grundstücks, die Strasse mit der sie begleitenden Bebauung bestimmt die Richtung der neuen Bauten, geschickte Massnahmen sowohl im Grundriss wie auch im Schnitt relativieren ihre effektive Grösse. So zeigen die drei Gebäude zur Strasse ihre schmalste Seite, diverse Vor- und Rücksprünge zerteilen die Ansichten in kleinere „Portionen“ und die Dachform leistet ebenfalls ihren Beitrag zu diesem Thema (Abb. 15) Von einer zentralen harten Fläche führt jeweils eine Rampe auf ein leicht erhöhtes, helles Treppenhaus mit attraktivem Ausblick in die Landschaft. Diese Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
24 Räume sind sehr grosszügig dimensioniert, es werden mit ihnen allerdings auch bis zu sieben Wohnungen pro Geschoss erschlossen. Die Wohnungen sind grundsätzlich gut geschnitten, die gestaffelte Gebäudeform sorgt dafür, dass alle Balkone nach Süden orientiert sind. Trotz dieser Massnahme gibt es doch einige Wohnungen ohne Nachmittags- oder Abendsonne. Auch die Einheit gegenüber dem Mostereigebäude ist von minderer Wohnqualität. Sehr schön sind die Dachwohnungen mit den überhohen Räumen und der spektakulären Lichtführung. Die räumliche Situation in der süd-westlichen Ecke des Areals bleibt bestehen, das Wine & Dine Lokal im Obergeschoss des bestehenden Mostereigebäudes und die in den Westen des Restaurants verlegte Terrasse orientieren sich auf den vorgelagerten Platz, welcher weiterhin als Parkebene dient. Es bleibt die Frage, ob sich die aufwendige Umorganisation des Mostkruges und die Ausrichtung auf den stark belasteten Aussenraum lohnen. Wünschenswert wäre auch ein direkter Zugang zum alten Gebäude vom Platz aus.
Situationen abzusetzen und ein eigenständiges Produkt mit besonderem Charakter und Stimmung zu entwickeln. Als Inspiration dazu dienen die vorhandenen, industriellen Hallen mit ihrer entsprechenden Materialisierung und Dachlandschaft. Dieses Vorhaben wird präzise umgesetzt und durch die Umgebungsgestaltung unterstützt. Das bestehende Untergeschoss wird weiter verwendet, das Projekt weist die höchste Anzahl an Wohnungen aller eingegangenen Lösungen auf.
Zusammenfassend handelt es sich bei TERET um ein gekonnt und subtil entwickeltes Projekt von hoher Qualität, welches den Anspruch nach einer „besonderen“ Überbauung von hoher Identität auf überzeugende Weise umsetzt und einen reizvollen Dialog zwischen der „alten und der neuen Geschichte“ dieses Ortes entwickelt.
– der Umzonung die notwendigen Voraussetzungen geschaffen.
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25 5.
Änderungen der Ortsplanung 5.1
Einleitung Um die Realisierung des städtebaulichen und architektonischen sowie freiraumgestalterischen Konzeptes Teret zu ermöglichen und zu sichern, wurde die neue Zentrumszone St. Erhard mit den entsprechenden Zonenvorschriften im neuen BZR Art. 4a erarbeitet. Diese sind noch in der Terminologie des alten PBG abgefasst und werden mit der Ortsplanungsrevision (ca. 2016) an das neue PBG inkl. IVHB angepasst. 5.2
(Siehe Anhang 4: Rütter-Areal Erschliessungsabklärungen; Kost+Partner, Sursee vom 3. November 2014) Die Erschliessungsabklärungen von Kost+Partner ergeben folgendes Fazit: -
Das Areal ist zumindest grob erschlossen (vgl. Erschliessungsrichtplan Knutwil – St. Erhard, vom Gemeinderat beschlossen am 6. Februar 2007, durch den Regierungsrat mit RRE Nr. 219 vom 27.2.2007 genehmigt). -
Die interne Erschliessung wird im Gestaltungsplan aufgezeigt. -
Die oben aufgeführten Massnahmen gehen gemäss unserer Beurteilung zu Lasten Grundeigentümerschaft. Zusätzlich hat zwischen der Gemeinde sowie den Gestaltungsplanerstellern Birkenweg und Moschti Teret ein Gespräch stattgefunden mit dem Ziel, die Schulwegverbindungen und Wege zu den Bus- und Bahnhaltestellen für die Bevölkerung sicherzustellen. Diese Fusswegverbindungen im öffentlichen Interesse werden im Gestaltungsplan entsprechend gesichert (Anhang 5: Fusswegverbindungen im öffentlichen Interesse). 5.3
Luzerner Bauzonen und Analyse Tool (LUBAT) Der Kanton Luzern nutzt zur Berechnung und Verteilung der Entwicklungskapazitäten und –potenziale das sogenannte LUBAT. Damit können die bestehenden Einwohnerzahlen mit dem vermeintlichen Potenzial an Einwohnern innerhalb der bestehenden Bauzonen verglichen werden. Mit einer Ortsplanungsrevision muss die zugehörige Exceltabelle ausgefüllt und der Nachweis erbracht werden, dass nicht zu viele neue Gebiete eingezont wurden. Dies gilt allerdings nicht für Projekte der inneren Verdichtung. Daher muss (gemäss Aussagen des Gebietsmanagers Bruno Zosse) in diesem Fall keine Berechnung für die Gemeinde Knutwil durchgeführt werden. Überschlagsmässig werden auf dem neuen Areal voraussichtlich 65 Wohnungen mit durchschnittlich 2 bis 2.5 Einwohnern entstehen, also Wohnraum für 130 bis 160 Einwohner / ausserdem entstehen ca. 5 bis 15 Arbeitsplätze (Restaurant, Büro, Wine and Dine).
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