История средних веков. В 2-х томах

Эмфитевсис. В поздней античности значительное распростра-
нение получает аренда — теперь уже не только на государственных и 
муниципальных, но и на частных землях. Аренда претерпевает каче-
ственные изменения: из долгосрочной она развивается в вечную, так 
называемую эмфитевтическую аренду, обеспечивающую владельцу 
широчайшие права, сопоставимые с правом собственности. Эмфитевт 
был обязан собственнику небольшой фиксированной платой (кано-
ном), должен был вносить налоги с земли и тщательно ее обрабаты-
вать. В остальном он мог распоряжаться ею по своему усмотрению: 
передавать по наследству, сдавать в субаренду, закладывать, даже 
продавать. В последнем случае собственник имел лишь право пре-
имущественной покупки; не воспользовавшись им, он получал только 
пошлину в размере 2 % продажной цены. Съемщиками земли на эм-
фитевтическом праве чаще всего были крупные землевладельцы, по-
этому распространение эмфитевсиса знаменовало серьезную пере-
стройку господствующего класса в направлении феодализации. 
Прекарий. Заметно большую роль стала играть и мелкая арен-
да, также приобретшая новые черты. Особенно показательна 
эволюция так называемого прекария (буквально — «испрошен-
ного» держания). Прекарист первоначально, по-видимому, вообще не 
нес каких-либо повинностей в пользу собственника, довольствовав-
шегося тем, что земля его не пустует и не может быть на этом осно-
вании конфискована общиной. Однако собственник был вправе в лю-
бой момент согнать прекариста с предоставленного ему участка, не-
взирая на то как долго тот ею обрабатывал; соответственно прекарист 
считался не владельцем, а лишь держателем. В эпоху домината пре-
карий все чаще оформляется письменно, становится долгосрочным, 
нередко пожизненным, и обусловливается определенными в договоре 
платежами. В перспективе это приводило к попаданию прекариста в 
зависимость от земельного собственника, но при этом владельческие 
права его укреплялись, а сам прекарий становился если не юридиче-
ски, то фактически своеобразной формой условного землевладения, 
отчасти предвосхищавшей отношения зависимого крестьянина и фе-
одала. 

---

49