Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning nazariy asoslari

Mavzu: Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning milliy standartlari va ularni baholash ob’yektlari turlari bo’yicha qo’llanilish xususiyatlari
Kirish
Reja:
I-bob. Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning milliy standartlari to’g’risida umumiy-nazariy tushunchalar

1. 
   Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning nazariy asoslari
   
2. 
   10-sonli MBMS “ Ko’chmas mulk qiymmatini baholash” ning mazmun-mohiyati, maqsad va vazifalari
   

II-bob. 10-sonli MBMSning ko’chmas mulkning bir turi bo’lgan turar joy qiymatini baholashda qo’llanilish amaliyoti

2.1 Turar joy qiymatini aniqlashda 10-sonli MBMSdagi baholash yondashuvlarining qo’llanilish xususiyat
2.2 Turar joy ko’chmas mulk obyektining yakuniy bozor qiymatini hisoblash va hisobot tayyorlash jarayoni
Xulosa
Foydalanilgan adabiyotlar
Ilovalar

I-bob. Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning milliy standartlari to’g’risida umumiy-nazariy tushunchalar

1. 
   Ko’chmas mulk qiymatini hisoblashning nazariy asoslari
   

Baholash obyektini baholash jarayonida baholovchi mulk obyektini dastavval identifikatsiya qilishi, soʻng baholashning provard maqsadini mijoz bilan kelishib olishi va maqsaddan kelib chiqib tegishli qiymat turini tanlashni va keyingi bosqichda baholash yondashuvlari va usullarini qoʻllab yakuniy natija hosil etiladi. Ammo bu sanab oʻtgan baholash jarayoni bosqichlarida avval baholash obyekti haqida atroflicha nazariy bilimlarga ega boʻlish zaruriyati paydo boʻladi. Quyida biz baholashning alohida obyekti sifatida koʻchmas mulk xususiyatlarini koʻrib chiqamiz.
Koʻchmas mulk – yuridik tushuncha boʻlib, jismoniy elementlar yigʻindisi yaʻni yer uchastkasi, binolar, qurilmalar, inshootlar va boshqa shu kabi mulk obyektlari va ularga nisbatan mavjud huquqlarni (egalik qilish, tasarruf etish va ulardan foydalanishning toʻliq huquqi yoki mulk huquqi bilan bogʻliq boʻlgan cheklangan (qisman) huquqlar toʻplami, shuningdek, manfaatlar va foyda yoki daromad olish imkoniyati) aks ettiruvchi mulk turlaridan biridir.
Agarda,

• 
  yer uchastkasi chegaralari belgilangan boʻlsa;
  
• 
  yer uchastkasi va unda joylashgan binolar, inshootlar va boshqa koʻchmas mulk obyektlariga nisbatan egalik huquqi va boshqa mulkiy huquqlar hujjatlarda qayd etilgan boʻlsa;
  
• 
  koʻchmas mulk obyektining vujudga kelishi, bir shahsdan boshqa bir shahsga oʻtkazilishi, tugatilishi yoki shu kabi huquqiy munosabatlar davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan taqdirdagina baholash obyekti sifatida tan olinadi.
  

Koʻchmas mulkning uch asosiy turi mavjud: yer, turar-joy va noturar-joy binolari. Asosiy koʻchmas mulk obyekti yer hisoblanadi. Koʻchmas mulk turlarga boʻlinish bilan bir qatorda koʻchmas mulk bozorini yanada muvaffaqiyatli oʻrganishga koʻmaklashadigan va koʻchmas mulkning turli toifalarini baholash usullarini ishlab chiqish va qoʻllashni osonlashtiradigan bir qator belgilarga koʻra tasniflanadi.
Koʻchmas mulk tabiiy tarkibiy qismlari boʻlgan yer uchastkalar, ularga xos boʻlgan belgilar toʻplamiga qarab, ikki guruhga boʻlinadi:

• 
  Boʻsh turgan yer uchastkalari, yaʻni imorat qurilmagan, kommunikatsiya inshootlari va koʻp yillik ekinlari boʻlmagan yer uchastkalari. Bu uchastkalar oziq-ovqat, energetika, suv resurslari va foydali qazilmalar ishlab chiqarish yoki qurilish uchun moʻljallanadi;
  
• 
  Yaxshilangan yerlar, yaʻni binolar, inshootlar, muhandislik sistemalari va tarmoqlari, koʻp yillik oʻsimliklarni va ular bilan jamuljam holda konstruktiv yoki funksional yaxlitlikni tashkil etadigan boshqa obyektlar bor yerlar.
  

Yer uchastkasi – yer fondining qayd etilgan chegaraga, maydonga, joylashish manziliga, huquqiy rejimga hamda davlat yer kadastrida aks ettiriladigan boshqa xususiyatlariga ega boʻlgan qismidir.
Yer uchastkasi tavsiflariga quyidagilar kiradi:

• 
  shakli – toʻrtburchak, qiyshiq burchakli, yumaloq yoki ellipsoid, oʻyiq va boʻrtiqlar bilan;
  
• 
  maydon oʻlchami (gektarda - qishloq xoʻjalik yerlari va oʻrmonlar, tabiat qoʻriqxonalari va milliy parklar uchun; sotihda – yuz kvadrat metrda – dala hovli, individual qurilish uchun shahar tashqarisidagi uchastkalar va bogʻlar uchun; kvadrat metrda – shaharni rejalashtirish va imor solish uchun);
  
• 
  uchastkaning egasini kiritish uchun ruxsat etilgan yer sathidagi qatlam chuqurligi (5 metrgacha);
  
• 
  topografik koʻrsatkichlar – yer yuzasi notekisligi (qiyalik va tepaliklar, qoyalar, suv havzalari va oqimlar yoʻllari);
  
• 
  geologik koʻrsatkichlar – tuproq tarkibi va zichligi, yer osti suvlari borligi va shakli, yer osti kommunikatsiyalari shakli;
  
• 
  koʻp yilli oʻsimliklar (daraxtalr va butalar) mavjudligi.
  

Uchastkaning joylashuvi bilan bogʻliq xususiyati: joylashish sohasining nufuzi, manbalardan va hayotni yengillash boʻyicha kommunikatsiyalardan, biznes markazlaridan, avtomagistrallardan, jamoat transporti stansiyalaridan va ommaviy foydalanishning piyodalar yoʻllaridan, dam olish hududlari va ekologik tozalovchi manbalar masofasi. Obyekt joylashuvining ahamiyati atrof-muhitni oʻzgartirishga (landshaft, binolar, kommunikatsiyalar va h.k.) inson faoliyatiga bogʻliqdir.
Yer uchastkasi boʻlinishi (agar uning har bir qismidan ruxsat etilgan foydalanish ehtimoli saqlanib qolsa) yoki boʻlinmasligi mumkin. Bunday hollarda boshqaruv organlarining qonunlarda yoki normativ-huquqiy hujjatlarida belgilangan qoidalarga javob beradigan foydalanish quyidagi hollarda qoʻllaniladi:

• 
  hududni zonalashtirish – har qanday funksional vazifali obyektlarni mos keluvchi profilli hududlarda joylashtirish (masalan, sanoat binolari turar-joy binolari hududida qurilmaydi);
  
• 
  xavfli ishlab chiqarish hajmini cheklash bilan (xatto tegishli profil sohalarida ham) atrof-muhit va inson salomatligini muhofaza qilish;
  
• 
  koʻkalamzorlar va tuproq unumdorligini saqlash bilan binolarning zichligi va kengligini tartibga solish orqali tabiiy muhitga yukni kamaytirish.
  

Yer uchastkalari funksional afzaliklar boʻyicha farqlanadi:

• 
  qishloq xoʻjalik ekinlari yetishtirish uchun moʻljallangan uchastkalari (haydaladigan yerlar, pichanzorlar, oʻtloqlar, mevali bogʻlar, texnik ekin ekiladigan maydonlar va boshqalar, lekin qishloq xoʻjaligi mahsulotlarini qayta ishlash uchun moʻljallangan binolarsiz);
  
• 
  suv fondidan foydalanish rejimiga muvofiq rejimda foydalanish uchun foydalaniladigan yoki zaxira sifatida saqlanadigan suv fondi yerlarining qirgʻoqboʻyi joylari;
  

• 
  oʻrmon xoʻjaligi yuritish uchun ajratilgan, oʻrmonzorlar uchun zaxira sifatida ajratilgan, oʻrmon bilan qoplangan yer maydonlari, oʻrmon fondining yer uchastkalari;
  
• 
  qazish ishlari olib borilayotgan, rejalashtirilgan yoki potensial istiqbolli foydali qazilmalarni qazib olish obʻektlari yoki ular bilan chegaradosh boʻlgan ishlab chiqarish obʻektlari uchastkalari, shuningdek, foydalanilayotgan va transport va boshqa kommunikatsiyalar oʻtkazish uchun, sanoat korxonalarining bino va inshootlarini, energetika komplekslari, mudofaa obʻektlari qurilishi uchun moʻljallangan yer uchastkalari;
  

Inshootlar shartli ravishda ikki guruhga boʻlinadi:

• 
  asosan inson hayoti va faoliyati uchun yaratilgan binolar, shuningdek, asosan odamlar tomonidan mashinalar va uskunalardan foydalangan holda taʻminlanadigan funksiyalar uchun;
  
• 
  asosan konstruksiyalar, mashinalar va uskunalar tomonidan insonning gohida va kichik koʻlamli ishtiroki bilan taqdim etilgan funksiyalar uchun yaratilgan inshootlar: gidrotexnik, energetika, transport va boshqa inshootlar.
  
• 
  funksional vazifasi boʻyicha imoratlar ikkita muhim guruhga boʻlinadi: turar-joy va noturar-joy obyektlari.
  

Koʻchmas mulkning turar-joy obyektlariga quyidagilar kiradi:

• 
  xona va kvartiralar, jumladan, noturar-joy uylarda;
  
• 
  turar-joy uylar – bir oila yashaydigan (bitta kvartirali, hovlili), kichik oilali (kichik kvartirali, blokli) va koʻp kvartirali (koʻp oilali) kapital uylar, doimiy (uzoq vaqt) yashash uchun moʻljallangan;
  
• 
  mehmonxona, motel, tunash joylari, shuningdek, kapital va koʻchma dala hovlilar – vaqtinchalik yashash uchun.
  

Turar-joy koʻchmas mulk obyektlari shuningdek tegishli binolardagi yer uchastkalarini, shuningdek tashqi kommunikatsiyalarni ham oʻz ichiga oladi. Turar-joy binolarida noturar-joy xonalar turar-joylar obyektlariga taalluqli emas.
Noturar-joy koʻchmas mulk obyektlariga quyidagilar kiradi:

• 
  barcha tarmoqlarga mansub sanoat binolari va inshootlari, shu jumladan, korxonalarning maʻmuriy, maishiy va yordamchi binolari, inshootlar (sigʻimlar, tutun chiqadigan quvurlar, estakadalar, gradirnya), shuningdek vokzallar, transport agentliklari, boshqa funksional vazifali binolarda ishlab chiqarish obyektlari (ustaxonalar, kir yuvish mashinalari, kimyoviy tozalash);
  
• 
  ilmiy-tadqiqotchilik, loyiha tashkilotlari va hukumat organlari uchun ixtisoslashgan bino va inshootlar;
  
• 
  ombor obyektlari, jumladan, transport tizimlari va texnik vostalarga ega boʻlgan ixtisoslashgan komplekslar; jihozlangan angarlar; ombor uchun moslashtirilgan yertoʻlalar, sobiq bombadan saqlanadigan joylar, birinchi qavat xonalari va b.;
  
• 
  ofis binolari va inshootlari – toʻliq xizmatlar kompleksiga ega, jumladan, telekommunikatsiya va xavfsizlik tizimlariga ega ixtisoslashgan biznes-markazlar; xizmatlar roʻyxati qisqartirilgan maʻmuriy binolar; alohida ofis binolari – jumladan, notarius, yuridik va moliyaviy muassasalar va b. uchun;
  
• 
  savdo obyektlari (jumladan, universal va ixtisoslashgan magazinlar, savdo-koʻrgazma komplekslari, bozorlar va b.);
  
• 
  servis obyektlari – ixtisoslashgan maishiy xizmatlar uylari, lombard, moda namoyish zallari, salonlar, hammomlar, aloqa korxonalari, kafe, restoranlar, toʻyxonalar va h.k.
  

Turar-joy va noturar-joy koʻchmas mulk obyektlari qatoriga, shuningdek, tegishli binolardagi yer uchastkalarini, shuningdek tashqi kommunikatsiyalar ham kiradi.
Imoratlar fuqarolik (turar joy va ijtimoiy) va sanoat (energetika, transport, qishloq xoʻjaligi, omborxona) imoratariga boʻlinadi.
Jamoat obyektlari qatoriga transport sohasi obyektlari yagona kompleksiga birlashtirilgan aholiga transport xizmatlari koʻrsatish obyektlari (temir yoʻl vokzallari, kassalar, transport agentliklari) kiradi
Muhandislik–texnik, elektrotexnika kommunikatsiya binolari quyidagilarga boʻlinadi:

• 
  ichki va tashqi; isitish tizimi, suv taʻminoti (issiq suv, sovuq suv, markazlashgan, avtonom), kanalizatsiya, ventilyatsiya, gaz taʻminoti, ichki elektr va yoritish tarmogʻi, telefon va radio-televideniye tarmogʻi, asbob-uskuna va tarmoqlar armaturasi;
  
• 
  imorat uchun tashqi boʻlgan suv quvuri, gaz quvuri, elektr kabellari, kanalizatsiya kommunikatsiyalari, aloqa vositalari, shuningdek, yoʻllar.
  

Koʻp yillik ekinlar. Ular qatoriga quyidagilar kiradi: xiyobonlar, bogʻlar, bulvarlar, parklar, hovlilar, korxonalar hududida koʻp yillik mevali ekinlar, daraxtlar, texnik, himoya, bezak va koʻkalamzor oʻsimliklari.
Koʻp yillik ekinlar funksional vazifasi boʻyicha quyidagi guruhlarga boʻlinadi :

• 
  meva-reza mahsulotlari beradigan ekinlar – poʻchoqli urugʻli ekinlar, danakli ekinlar, yongʻoqli ekinlar, sitrus, uzumzorlar, rezavorlar;
  
• 
  texnik mahsulot beradigan ekinlar – kauchuk, xmel, choy;
  
• 
  dekorativ-koʻkalamzor – buta yoki daraxtlar;
  
• 
  dala ihotasi – erroziyaga qarshi ekinlar;
  
• 
  buta gʻovlar, temir yoʻllar boʻylab himoya polosalari.
  

Boshqaruv vazifalari nuqtai nazaridan barcha guruhlar uchun yosh tavsiflari muhim hisoblanadi:

• 
  ekilgan vaqtdan foyda beradigan vaqtgacha boʻlgan muddat (rezavorlar – 2-3 yil, meva daraxtlari – 5-8 yil, texnik ekinlar –10 yilgacha, dekorativ ekinlar – 5-12 yil);
  
• 
  ekspluatatsiya davri (meva-rezavorlar – 10-30 yil, texnik ekinlar – 10-50 yil, dekorativ-koʻkalamzor –50 yilgacha).
  

Alohida holdagi tovar sifatida koʻchmas mulk obyektining jismoniy xususiyati uning uzoq muddatliligi, yer bilan nafaqat jismoniy, balki yuridik jihatdan ajralmas bogʻliqliligi, oʻziga xoslik va betakrorlikni, oddiy sharoitlarda yoʻqotish va oʻgʻirlash imkonsizligini kiritish mumkin. Koʻchmas mulkni jismoniy tavsiflash, birinchidan, yer uchastkasining shakli va maydoni, tuproq sifati va mavjud kommunikatsiyalar haqida axborot beradi; ikkinchidan, bu – yaxshilashlar, imoratlar, ularning hajmi, funksional vazifalari, holati va bozor talablariga mosligning tavsifidir. Koʻchmas mulk joriy daromad keltirishi mumkin, lekin uni olish va yakuniy koʻrsatkich iqtisodiy tavsiflarga, jumladan, koʻchmas mulk obyektini boshqarish sifatiga bogʻliq boʻladi.
Koʻchmas mulkka investitsiyalar uzoq muddatli xarakterga ega boʻlib, vaqt oʻtishi bilan kiritilgan kapital inflyatsiya, muayyan turdagi koʻchmas mulkka boʻlgan talabning oʻzgarishi, jismoniy, funksional va iqtisodiy eskirish kabi omillarning taʻsiri ostida oʻz qiymatini oʻzgartiradi. Koʻchmas mulkning qiymatiga boshqa koʻchmas mulkka yaqin joydagi yerlarda yangi qurilish ijobiy yoki salbiy taʻsir koʻrsatishi mumkin. Har bir muayyan koʻchmas mulk investitsion jalb etuvchanlik nuqtai nazaridan ham oʻziga xos mulk noyobdir.
Investitsiya obyekti sifatida koʻchmas mulkka xos boʻlgan oʻziga xos risklar mavjud, chunonchi: tabiiy va texnogen omillar taʻsirida jismoniy shikastlanish xavfi, moliyaviy risklar, qonunchilikdagi oʻzgarishlar bilan bogʻliq boʻlgan risklar.
Binolar bilan bir qatorda koʻchmas mulkning asosini tashkil etadigan yer uchastkalarining cheklanganligi shunga olib keladiki, baʻzi hollarda koʻchmas mulk obyektining qiymati, jismoniy va funksional xususiyatlarining yomonlashishiga qaramay, vaqt oʻtishi bilan ortishi mumkin.
Koʻchmas tovar qiymatining yuqori ekanligi, potensial investorlarni axborot bilan taʻminlash jarayonining murakkabligi, oldi-sotdi bitimini yuridik rasmiylashtirish zarurati tufayli mulk likvidligi past tovarlarga toʻgʻri keladi.
Koʻchmas mulk obyektlarini baholash obyekti sifatidagi xususiyatlarini tarkiblarga ajratib oʻrganishda eng muhim obyekt bu shubhasiz yerdir. “Yer umummilliy boylik boʻlib, Oʻzbekiston Respublikasi xalqi hayoti, faoliyati va farovonligining asosi sifatida qayd etilganligi sababli undan oqilona foydalanish zarur va u davlat tomonidan muhofaza qilinadi”.¹
Yer bu pul qiymatiga yoki almashinish qiymatiga ega boʻlganligi sababli baholanishi mumkin boʻlgan asosiy boylik manbai, inson ijtimoiy-iqtisodiy faoliyatining asosi hisoblanadi. Yerning qiymati - uning iqtisodiy konsepsiyasidir.
Yer koʻchmas mulk sifatida chegaralari belgilangan yer uchastkasi yoki hududni ifodalab, yerdan foydalanish orqali daromad olish imkoniyatining paydo boʻlishi hamda yerdan turar joy kompleksini yaratish orqali yashash imkoniyatini vujudga keltirishi va h.k. foydasi katta hajmga ega boʻlganligi uchun ham oʻrganilish obyekti sifatida muhim sanaladi.
Iqtisodiyotda yerning rolini asosiy ishlab chiqarish omillari: mehnat, kapital va boshqaruv tarkibidagi dastlabki omil roli belgilaydi. Koʻchmas mulkka ega boʻlishning iqtisodiy foydasi undan foydalanish turiga qarab, ishlab chiqarish jarayonida koʻchmas mulk bazasi asosida faoliyat yuritadigan korxonalarning tovar va xizmatlarini sotishdan tushadigan tushumdagi amortizatsiya ajratmalari, lizing toʻlovlari va boshqa koʻrinishlarda daromad keltirishidan iborat.
Biz koʻchmas mulkni baholash jarayonida yerni ikki turga: birinchisi, boʻsh turgan (Yaxshilanmagan) yer uchastkasiga, ya’ni yer fondining qayd etilgan chegaraga, maydonga, joylashish manziliga, huquqiy rejimga hamda davlat yer kadastrida aks ettiriladigan boshqa xususiyatlariga ega boʻlgan qismga; ikkinchisini esa binolar, qurilmalar va inshootlar qurilgan yer uchastkalariga yaʻni, “Yaxshilangan (imorat qurilgan) yer uchastkasi” ga boʻlib oʻrganishimiz mumkin.
Yaxshilashlar - yer uchastkasini undan keyinchalik foydalanish uchun oʻzgartirish borasidagi faoliyat natijasida yaratilgan va u bilan uzviy bogʻliq boʻlgan yer uchastkasidagi oʻzgarishlar.
Yer uchastkasiga nisbatan yaxshilashlarni tashqi va ichki yaxshilashlar turlariga boʻlib, quyidagilarni tarkibga kiritilishimiz mumkin:

• 
  yer uchastkasida joylashgan alohida binolar, inshootlar va ularning guruhlari, mazkur uchastkaga tegishli boʻlgan yer osti inshootlari yoki ularning qismlari;
  
• 
  binolarga barcha uzoq muddatli ulanishlar, jumladan, ichki suv taʻminoti, isitish va sovutish sistemalari, elektr taʻminoti, gaz tarmoqlari, shuningdek oʻrnatilgan statsionar qurilmalar (mashinalar, asbob-uskunalar);
  
• 
  yer uchastkasiga va binolarning ichki tarmoqlariga ulangan muhandislik inshootlari, kommunikatsiyalar va tarmoqlar;
  
• 
  mazkur uchastkaga tegishli boʻlgan, lekin uning chegarasidan tashqarida joylashgan xoʻjalik, transport va muhandislik taʻminoti elementlari;
  
• 
  uchastka hududini obodonlashtirish obyektlari, shu jumladan koʻp yillik oʻsimliklar;
  
• 
  infratuzilma obyektlaridagi mulk ulushlari;
  
• 
  baholanayotgan mulk bilan yaxlit majmuani hosil qiluvchi, konstruktiv yoki funksional jihatdan uning ajralmas qismi boʻlgan boshqa obyektlar.
  

2. 
   10-sonli MBMS “ Ko’chmas mulk qiymmatini baholash” ning mazmun-mohiyati, maqsad va vazifalari
   

Mazkur O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Ko‘chmas mulk qiymatini baholash” O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuniga (O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisining Axborotnomasi, 1999 y., 9-son, 208-modda), O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2008 yil 24 apreldagi PQ–843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va ko‘rsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning mas'uliyatini oshirish to‘g‘risida”gi qaroriga (O‘zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2008 y., 18-son, 145-modda) muvofiq O‘zbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan tartibga solinishini belgilaydi².
10-son MBMSning maqsadi ko‘chmas mulk qiymatini baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qo‘yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo‘yiladigan talablarni o‘rnatuvchi normalari va qoidalarini belgilashdir.
Bu standartga ko’ra ko’chmas mulk ob’ektlari deb quyidagilar hisoblanadi:

• 
  bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari;
  
• 
  imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer uchastkalari).
  

Baholash ob'ektlari qiymati ularga bo‘lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar, ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.
10-son MBMS baholovchi tashkilotlar, baholovchilar hamda baholash xizmatlarining buyurtmachilari uchun mo‘ljallangan va ko‘chmas mulk qiymatini baholash bo‘yicha xizmatlar ko‘rsatishda va ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilishi majburiydir.
Standartni xususiylashtirish maqsadida ko‘chmas mulkni baholashda, shuningdek mazkur maqsadda amalga oshiriladigan baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilmaydi.
Ko‘chmas mulk qiymatini baholash quyidagi bosqichlardan tashkil topadi:

• 
  baholashga oid vazifani belgilash va baholash ob'ektini baholash to‘g‘risida shartnoma tuzish;
  
• 
  axborot yig‘ish va uni tahlil qilish;
  
• 
  ko‘chmas mulkdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili;
  
• 
  baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo‘llash;
  
• 
  baholash natijalarini, qo‘llanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash ob'ektining yakuniy qiymatini aniqlash;
  
• 
  baholash to‘g‘risida hisobot tuzish.
  

Baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda tuziladi va baholash ob'ektini baholash to‘g‘risidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholashga oid vazifada quyidagilar ko‘rsatilishi lozim:

• 
  baholash ob'ektining tavsifi;
  
• 
  baholash sanasi;
  
• 
  baholash maqsadi (maqsadlari) va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljali;
  
• 
  baholash maqsadiga muvofiq bo‘lgan qiymat turi;
  
• 
  farazlar va cheklovchi shartlar;
  
• 
  buyurtmachi yoki uning vakili taqdim etishi lozim bo‘lgan boshlang‘ich axborot ro‘yxati;
  
• 
  baholash ishlarini bajarish muddatlari.
  

Baholash maqsadiga va baholash ob'ektining xususiyatlariga qarab baholashga oid vazifa qo‘shimcha shartlarni o‘z ichiga olishi mumkin.
Baholash ob'ektining tavsifi quyidagilarni o‘z ichiga olishi lozim:

• 
  baholash ob'ektining nomini;
  
• 
  baholash ob'ektining manzili (joylashgan yeri)ni;
  
• 
  baholanayotgan ko‘chmas mulk tarkibi haqidagi uning har bir tarkibiy qismini identifikasiya qilish uchun yetarli bo‘lgan axborot ko‘rsatilgan ma'lumotlarni;
  
• 
  baholanayotgan ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulkiy huquqlar, shuningdek mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi haqidagi ma'lumotlarni.
  

Baholash ob'ektiga nisbatan uchinchi shaxslarning mulkiy huquqlarini, mazkur ob'ektdan foydalanishdagi cheklashlarni va unga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini tasdiqlovchi hujjatlar bo‘lmagan taqdirda, uning qiymatini baholash, agar baholashga oid vazifada o‘zgacha tartib nazarda tutilmagan bo‘lsa, baholovchi tomonidan ko‘rsatilgan huquqlar, cheklashlar va boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi yo‘qligi haqidagi farazdan kelib chiqib amalga oshiriladi.
Ko‘chmas mulk qiymatini baholashda baholash ob'ektining bozor qiymati aniqlanishi lozim, agar baholash ob'ektini baholashda qo‘llanilayotgan normativ-huquqiy hujjatda yoki baholash ob'ektini baholash to‘g‘risidagi shartnomada o‘zgacha tartib o‘rnatilgan bo‘lmasa. Bozor qiymatidan boshqacha qiymat aniqlanishi lozim bo‘lgan holatlarda qo‘llanish sabablari hamda aniqlanayotgan qiymat va bozor qiymati o‘rtasidagi farqlar baholash to‘g‘risidagi hisobotda bayon etilishi va yoritib berilishi lozim.
Baholovchi baholash yondashuvlari va usullarini asosli ravishda tanlash va qo‘llash uchun zarur va yetarli bo‘lgan hajmda baholash ob'ekti haqida axborot va bozorga oid axborotni yig‘ish va tahlil qilishni amalga oshiradi.
Baholash ob’ektlari haqidagi axborot manbalari quyidagilar hisoblanadi:

• 
  buyurtmachi yoki o‘zga vakolatli shaxs tomonidan taqdim etiladigan boshlang‘ich axborot;
  
• 
  baholovchi baholash ob'ektini ko‘zdan kechirish jarayonida hamda baholash ob'ekti mulkdori va (yoki) undan foydalanuvchilar bilan suhbatlashish natijalariga ko‘ra olgan axborot;
  

- uchinchi shaxslar va tashkilotlardan olingan, shuningdek ommaviy axborot vositalari va Internet tarmog‘ida e'lon qilingan axborot.
Boshlang’ich axborot quyidagilardan tashkil topadi:

• 
  ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risidagi guvohnomani;
  
• 
  yer uchastkasidan foydalanish huquqini tasdiqlovchi hujjatni;
  
• 
  hokimiyat organlarining yer uchastkasini berish (ajratish) to‘g‘risidagi qarorini;
  
• 
  binolar va inshootlarga doir kadastr hujjatlarini;
  
• 
  baholash ob'ektiga boshqa shaxslarning huquqlarini yuklashlar (baholash ob'ektiga bo‘lgan huquqlarga nisbatan cheklashlar) mavjudligi haqidagi ma'lumotlarni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;
  
• 
  baholanayotgan yaxshilashlarning hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflariga doir axborotni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;
  
• 
  baholash ob'ektidan mavjud foydalanishga doir axborotni;
  
• 
  ko‘chmas mulk ob'ektining kelib chiqishi va rivojlanish tarixi haqidagi ma'lumotlarni;
  
• 
  baholash ob'ekti va uning qismlarining rivojlanish rejalari (yangi qurilish, rekonstruksiya, ta'mirlash) haqidagi ma'lumotlarni;
  
• 
  yuridik shaxslarga qarashli bo‘lgan ob'ektlarga nisbatan baholash ob'ektining so‘nggi hisobot sanasidagi balans (qoldiq va boshlang‘ich) qiymati to‘g‘risidagi ma'lumotnomani;
  
• 
  retrospektiv va prognoz moliyaviy axboroti, shu jumladan ob'ektdan tijorat maqsadida foydalanishning asosiy ko‘rsatkichlari (xarajatlar moddalari bo‘yicha yillik foydalanish xarajatlari, daromadlar manbalari bo‘yicha ob'ektdan foydalanishdan olingan daromadlar)ni.
  

Taqdim etilayotgan boshlang‘ich axborot baholash ob'ekti mulkdorining (agar baholash ob'ekti yuridik shaxsga qarashli bo‘lsa) imzosi va muhri bilan tasdiqlangan holdagina haqiqiy hisoblanadi.
Baholash maqsadiga va baholash ob'ektining xususiyatlariga qarab, baholovchi boshlang‘ich axborot ro‘yxatini kengaytirishi yoki baholashni amalga oshirish jarayonida kerakli axborotni talab qilib olishi mumkin.
Baholash ob'ektini ko‘zdan kechirish chog‘ida baholovchi yaxshilashlarning tavsiflari va amaldagi holati haqida ma'lumotlar yig‘ish maqsadida ob'ektni tekshirishni amalga oshiradi. Bunda quyidagilar aniqlanishi lozim:
- asosiy qurilish konstruksiyalarining tipi;
- asosiy qurilish materiallarining turi;
- geometrik ko‘rsatkichlar;
- qurilish konstruksiyalari va muhandislik asbob-uskunalarining amaldagi holati.
Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lgan taqdirda amaldagi konstruktiv yechimlar, ishlatilgan qurilish materiallari va qurilish-montaj ishlari hajmlarini hujjatlarda ko‘rsatilgan ma'lumotlar bilan taqqoslash amalga oshiriladi.
Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lmasa, baholash ob'ektining geometrik ko‘rsatkichlari o‘lchash ishlarini bajarish yo‘li bilan aniqlanadi.
Konstruktiv elementlar, muhandislik sistemalari va asbob-uskunalarning amaldagi holati sirtdan ko‘zdan kechirish yo‘li bilan aniqlanadi.
Shuningdek ko’chmas mulk qiymatini baholash jarayonida boshqa standartlardan ham foydalaniladi. Misol uchun, 1-sonli MBMS “Umumiy tushuncha va prinsiplar”, 2-sonli MBMS “Bozor qiymatini baholash bazasi sifatida”, 5-sonli MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholash”, 8-sonli MBMS “Xususiylashtirish maqsadida baholash” standartlari baholash maqsadlariga qarab tanlab olinadi va baholash jarayonida qo’llaniladi.
II-bob. 10-sonli MBMSning ko’chmas mulkning bir turi bo’lgan turar joy qiymatini baholashda qo’llanilish amaliyoti
2.1 Turar joy qiymatini aniqlashda 10-sonli MBMSdagi baholash yondashuvlarining qo’llanilish xususiyat
Biz baholaydigan mulk obekti – Akbarxodjayev Bexzod Abdulxayevich U.M.ga tegishli, umumiy maydoni 78,47 m.kv ni tashkil etuvchi turar joy binosi. Obyekti Toshkent shahar, Mirobod tumani, Mirobod ko’chasi, 17-uy, 55-xonadon manzilida joylashgan. Xonadon 4 qavatli turar joy binosining 4-qavatida joylashgan. Baholanayotgan mulk obyekti toʻgʻrisidagi batafsil ma’lumotlarni rasmlar koʻrinishida ifoda etishni oʻrinli deb bildik.
1-jadval. Ko’p qavatli turar joy tavsifi³