Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

разделяться участниками. Примерами таких допущений, помимо прочего, являются следующие: 
(a)
допущение о том, что недвижимое имущество удерживается на полных правах собственности, 
не обремененных арендой, 
(b) 
допущение о том, что предлагаемое здание фактически завершено строительством на дату 
оценки, 
(c) 
допущение о том, что конкретный контракт существовал на дату оценки, хотя по факту он еще 
не был заключен, а также 
(d) 
допущение о том, что финансовый инструмент оценивается с использованием кривой 
доходности, которая отличается от той, которой бы пользовался участник. 
200.5.
Все допущения и специальные допущения должны быть обоснованными в заданных 
обстоятельствах, подкрепляться свидетельствами и быть актуальными исходя из цели оценки. 
210.
Транзакционные
 
издержки 
210.1.
В большинстве баз оценки будет отражаться 
расчетно-оценочная
цена обмена актива без 
учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на 
какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения 
сделки.

---

26 
 
МСО 105: Подходы и методы оценки 
Содержание 
Введение 
Пункты  
10 
Сравнительный подход 
20 
Методы сравнительного подхода 
30 
Доходный подход 
40 
Методы доходного подхода 
50 
Затратный подход 
60 
Методы затратного подхода 
70 
Амортизация/ устаревание 
80 
10.
Введение 
10.1.
Необходимо принять во внимание актуальные и целесообразные подходы к оценке. Три 
подхода, представленные и описанные ниже, являются основными подходами, которыми пользуются 
при проведении оценки. Все они основаны на экономических принципах ценового равновесия, 
ожидания выгод или замещения. 
Основными подходами к оценке являются:
(a) 
сравнительный подход, 
(b) 
доходный подход, а также 
(c) 
затратный подход. 
10.2.
Каждый из этих подходов к оценке предусматривает различные подробно описанные методы 
применения. 
10.3.
Цель при выборе подходов и методов оценки актива - найти наиболее подходящий метод для
использования в конкретных обстоятельствах. Ни один из методов не подойдет для применения во 
всех возможных ситуациях. При их выборе, как минимум, следует учитывать следующее: 
(a) 
соответствующую базу (базы) оценки и предпосылку (предпосылки) оценки, определяемые в 
соответствии с условиями и целями оценочного задания, 
(b)
относительные сильные и слабые стороны возможных подходов и методов оценки, 
(c) 
целесообразность каждого метода с учетом характера актива и подходов или методов, 
которыми пользуются участники соответствующего рынка, а также 
(d) 
наличие достоверной информации, необходимой для применения метода (методов). 
10.4.
Оценщику нет необходимости использовать больше одного метода оценки стоимости актива, 
особенно если оценщик уверен в точности и надежности единственного метода, принимая во 
внимание факты и условия оценочного задания. Тем не менее, оценщикам следует рассмотреть 
возможность использования нескольких подходов и методов, а также учесть несколько подходов или 
методов оценки и возможность их использования для получения показателя стоимости, особенно если 
не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для 
применения единственного метода в целях получения объективного вывода. Если используется более 
одного подхода и метода или даже несколько методов в рамках одного подхода, заключение об 
оценке, полученное с помощью этих многочисленных подходов и / или методов, должно быть 
обоснованным, а процесс анализа и согласования разных оценок в итоговый результат, без 
проведения усреднения, оценщику следует описать в отчете. 

---

27 
10.5.
Несмотря на то, что в данном стандарте представлен анализ конкретных методов, применяемых 
в затратном, сравнительном и доходном подходах, в нем не содержится полного перечня всех 
потенциально возможных методов, которые могли бы быть полезными. Вот некоторые из множества 
методов, не рассмотренных в настоящем стандарте: методы опционного ценообразования (МОЦ – 
Option pricing methods), 
методы сценарного анализа/моделирования Монте-Карло и методы 
взвешенной по вероятности ожидаемой отдачи (МВВОО – Probability-weighted expected-return methods
(PWERM)). 
Оценщик несет ответственность за выбор нужного метода (методов) для каждого вида 
оценки. В целях соблюдения МСО оценщику возможно понадобиться использовать метод, не 
описанный или не упомянутый в МСО. 
10.6.
Если, используя разные подходы и / или методы оценки, получают значительные расхождения в 
показателях стоимости, оценщику следует провести анализ, чтобы понять, почему так отличаются 
показатели стоимости, поскольку обычно нецелесообразно просто [арифметически] взвешивать два 
или более расходящихся показателя стоимости. В таких случаях оценщикам следует учесть 
руководство в п. 10.3. для решения вопроса, может ли какой-либо один из примененных подходов / 
методов обеспечить получение более адекватного или более надежного показателя стоимости. 
10.7.
Оценщикам следует максимизировать использование уместной наблюдаемой на рынке 
информации во всех трех подходах. Независимо от источника исходных данных и допущений, 
используемых при проведении оценки, оценщик должен провести соответствующий анализ, чтобы дать 
оценку этим исходным данным и допущениям и оценить их соответствие цели оценки. 
10.8.
Несмотря на то, что ни один подход или метод не подойдет для применения во всех случаях, 
информация о ценах, получаемая с активного рынка, обычно считается самым убедительным 
свидетельством стоимости. Некоторые базы оценки могут запрещать оценщику проводить 
субъективные корректировки ценовой информации, получаемой с активного рынка. Ценовая 
информация, получаемая с неактивного рынка, может оказаться хорошим свидетельством стоимости, 
но в ее отношении может потребоваться субъективные корректировки.