Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

 
60. 
Доходный подход
60.1. 
Определение остаточной стоимости объекта недвижимости на стадии строительства на 
некоторых рынках может включать применение той или иной модели денежных потоков. 
60.2. 
Доходный подход может также подходить для определения стоимости завершенного объекта 
как одной из исходных переменных, необходимых в рамках применения метода остатка, который более 
полно разъясняется в разделе о методе остатка (см. раздел 90).
 
70. 
Затратный подход
70.1. 
Определение затрат на строительство является ключевым компонентом остаточного подхода 
[т.е. метода остатка] (см. пункт 90.5). 
70.2. 
Затратный подход может также применяться исключительно в качестве средства выражения 
стоимости объекта недвижимости на стадии строительства, такого как предполагаемое строительство 
здания или другого сооружения, для которого по завершении не будет существовать активного рынка.
70.3. 
Затратный подход основан на экономическом принципе, согласно которому покупатель не 
заплатит за актив больше, чем сумма затрат на создание актива равной полезности. При применении 
этого принципа к оценке объекта недвижимости на стадии строительства оценщик должен учитывать 
затраты, которые понес бы предполагаемый покупатель при приобретении схожего актива, 
обладающего потенциалом получения такой же прибыли от строительства, которую можно было бы 
получить от завершения строительства оцениваемого объекта недвижимости. Тем не менее, если 
только не имеется необычных обстоятельств, влияющих на оцениваемый объект недвижимости на 

---

76 
стадии строительства, процесс анализа предполагаемого строительства и определения ожидаемых 
затрат на гипотетическую альтернативу фактически повторит либо сравнительный подход, либо 
описанный выше метод остатка, который можно непосредственно применить к оцениваемому объекту 
недвижимости.
70.4. 
Другая трудность в применении затратного подхода к оценке объекта недвижимости на стадии 
строительства состоит в определении уровня прибыли, которым и представляется его «полезность» 
для предполагаемого покупателя. Несмотря на то, что компания-застройщик объекта недвижимости 
может иметь целевую прибыль в начале реализации проекта, обычно фактическая прибыль 
определяется стоимостью объекта недвижимости по его завершению. Более того, по мере того, как 
строительство объекта недвижимости приближается к завершению, вероятно, что некоторые из 
рисков, связанных со строительством, уменьшатся, что может повлиять на требуемую покупателем 
отдачу. Если только не будет зафиксирована согласованная цена [на реализацию объекта по 
завершению], прибыль не определяется затратами, понесенными в процессе приобретения земли и 
создания улучшений.