Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

Ставка дисконтирования
90.35. 
Для получения показателя стоимости недвижимого имущества на стадии строительства на дату 
оценки с использованием метода остатка необходимо применять ставку дисконтирования ко всем 
будущим денежным потокам с целью получения их чистой приведенной стоимости. Эта ставка 
дисконтирования может быть получена с использованием целого ряда методов (см. МСО 105 
«Подходы и методы оценки», пункты 50.29-50.31).
90.36. 
Если денежные потоки основаны на стоимостях и затратах, которые являются текущими по 
состоянию на дату оценки, следует рассмотреть риск их изменения в период между датой оценки и 

---

80 
ожидаемой датой завершения проекта и отразить его в ставке дисконтирования, используемой для 
определения 
приведенной 
стоимости. 
Если 
денежные 
потоки 
основаны 
на 
предполагаемых/прогнозных стоимостях и затратах, то следует рассмотреть риск того, что такие 
прогнозы могут оказаться неточными, и также отразить его в ставке дисконтирования.
 
100. 
Действующий актив
100.1. 
При оценке недвижимого имущества на стадии строительства необходимо установить 
пригодность рассматриваемого недвижимого имущества для предполагаемого строительства. 
Некоторые вопросы могут быть понятны оценщику в силу его знаний и опыта, но для ответов на 
какие-то вопросы может потребоваться информация или отчеты других специалистов. Моменты, 
которые обычно необходимо учитывать в конкретном исследовании при проведении оценки 
недвижимого имущества на стадии строительства до начала проекта, включают в себя:
(a) 
имеется ли рынок для предполагаемого объекта строительства,
(b) 
представляет ли предполагаемое строительство наиболее эффективное использование 
недвижимого имущества на текущем рынке, 
(c) 
существуют ли другие нефинансовые обязательства, которые необходимо учитывать 
(политические или социальные критерии), 
(d) 
установленные по закону разрешения или зонирование, включая любые условия или 
ограничения в отношении разрешенного строительства, 
(e) 
ограничения, обременения или условия, налагаемые на соответствующие права по 
частному договору,
(f) 
права на доступ к общественным дорогам или другим общественным местам,
(g) 
геотехнические условия, включая возможность загрязнения или других экологических 
рисков,
(h) 
наличие необходимых коммунальных услуг и требования к их предоставлению или 
совершенствованию, например, водоснабжение, канализация и энергоснабжение,
(i) 
необходимость 
каких-либо 
усовершенствований 
инфраструктуры 
за 
пределами 
строительной площадки и права, необходимые для выполнения этой работы,
(j) 
любые археологические ограничения или необходимость проведения археологических 
исследований,
(k) 
устойчивое развитие и любые требования заказчиков в отношении экологичного 
строительства,
(l) 
экономические условия и тенденции и их потенциальное влияние на затраты и поступления 
в течение периода строительства,
(m) 
текущее и прогнозируемое предложение и спрос на предполагаемое будущее 
использование,
(n) 
доступность финансирования и затраты по его привлечению,
(o) 
ожидаемое время, необходимое для решения подготовительных вопросов до начала 
строительных работ, с целью завершения работ и, если это уместно, для сдачи в аренду или 
продажи завершенного объекта,
(p) 
любые другие риски, связанные с предполагаемым строительством. 
100.2. Если реализация проекта уже началась, то, как правило, потребуются дополнительные запросы 
на получение информации или исследования в отношении заключенных договоров на разработку 
проекта, его строительства и надзора за строительством.