Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

 
Стоимость завершенного объекта недвижимого имущества 
 
90.7. 
На первом этапе необходимо оценить стоимость соответствующего права в недвижимом 
имуществе после условного завершения строительного проекта, которая должна быть определена в 
соответствии с МСО 105 «Подходы и методы оценки».
90.8. 
Независимо от методов, применяемых в рамках сравнительного подхода, либо доходного 
подхода, оценщик должен принять одно из двух основных исходных допущений:
(a) 
расчетная рыночная стоимость объекта по завершению базируется на рыночных ценах, 
существующих на дату оценки, при специальном допущении о том, что проект уже был 
завершен в соответствии с определёнными планами и техническими условиями 
(спецификациями), или
(b) 
расчетная рыночная стоимость объекта по завершению основывается на специальном 
допущении о том, что проект будет завершен в соответствии с определёнными планами и 
спецификациями к его предполагаемой дате завершения.
90.9. 
Рыночная практика и наличие соответствующих данных должны определять, какое из этих 
допущений является более подходящим. Однако важна ясность в вопросе, какие цены используются: 
существующие рыночные цены или их прогнозные значения.
90.10. 
Если используется расчётная полная стоимость строительства (gross development value), то 
следует четко оговорить, что она основывается на специальных допущениях, которые участник будет 
делать на основе информации, доступной на дату оценки.
90.11. 
Важно также проследить, чтобы при расчете остаточной стоимости использовались 
непротиворечивые допущения, т. е. если используются текущие (существующие) рыночные цены, 
тогда также следовало бы использовать текущие затраты, а ставки дисконтирования получать на 
основе анализа текущих цен.
90.12. 
Если существует заключенный и действующий договор о предварительной продаже или 
предварительной аренде, который будет обусловливаться завершением проекта или соответствующей 
его части, то его следует учитывать при оценке завершенного объекта недвижимого имущества. 
Следует предпринять меры для того, чтобы определить, соответствуют ли цены в договоре о 
предварительной продаже, либо арендные ставки и другие условия в договоре предварительной 
аренды ценам/ cтавкам, которые могли бы быть согласованы участниками на дату оценки.
90.13. 
Если соответствующие условия не репрезентативны в отношении реального рынка, то 
возможно придется сделать корректировки в оценке.
90.14. 
Было бы также целесообразно установить, могут ли эти договоры быть переданы покупателю
соответствующего права в объекте недвижимого имущества на стадии строительства до завершения 
проекта.