Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

 
80. 
Особые соображения в отношении объектов недвижимого имущества на стадии 
строительства 
80.1. 
В следующих разделах рассматривается неполный перечень тем, относящихся к оценке 
имущества на стадии строительства:
(a) 
Метод остатка (раздел 90).
(b) 
Существующий актив (раздел 100).
(c) 
Особые соображения в оценках для целей финансовой отчетности (раздел 110).
(d) 
Особые соображения в оценках для целей залогового кредитования (раздел 120)
 
 
90.
Метод остатка
 
90.1. 
Метод остатка называется так потому, что он указывает на остаточную сумму после вычета всех 
известных или ожидаемых затрат, необходимых для завершения строительства, из ожидаемой 
стоимости проекта при его завершении после рассмотрения рисков, связанных с завершением 
проекта. Результат таких расчетов называется «остаточной стоимостью» (residual value)
2
. Остаточная 
стоимость, полученная с использованием метода остатка, может быть равна рыночной стоимости 
имущества на стадии строительства в его текущем состоянии, но может и быть не равна ей.
90.2. 
Остаточная стоимость может быть очень чувствительной к относительно небольшим 
изменениям в прогнозируемых денежных потоках, и специалист-практик должен провести отдельный 
анализ чувствительности для каждого значимого фактора. 
90.3. 
При использовании этого метода необходимо проявлять осторожность из-за чувствительности 
результата к изменениям во многих исходных данных, которые не могут быть точно установлены на 
дату оценки, и поэтому должны оцениваться с использованием допущений. 
90.4. 
Модели, используемые для применения метода остатка, значительно отличаются по уровню 
своей сложности и детализации, при этом в более изощренных моделях учитывается большая 
детализация исходных данных, многоэтапность стадий строительства и применяются комплексные 
аналитические инструменты. Наиболее подходящая модель будет зависеть от объема, 
продолжительности и сложности предполагаемого строительства.
90.5. 
При применении метода остатка оценщику следует учесть и провести оценивание 
обоснованности и надежности следующих данных, полученных из: 
(a) 
источника информации о любом предполагаемом здании или строении, например, любые 
планы и спецификации, на которые будут полагаться при оценке, а также 
(b) 
любого источника информации о затратах на строительство и других затратах, которые 
будут понесены при завершении проекта, и которые будут использоваться в оценке. 
90.6. 
Следующие основные элементы потребуют анализа при применении рассматриваемого метода 
к оценке рыночной стоимости имущества на стадии строительства или, если требуется другая база 
оценки, то также может потребоваться использование альтернативных исходных переменных.
(a) 
Стоимость недвижимого имущества по завершении строительства (completed property 
value); 
(b) 
Затраты на строительство;
2
Остаточную стоимость в этом смысле не следует путать ни с терминальной (постпрогнозной) стоимостью, 
используемой в оценках бизнеса по методу ДДП, ни со стоимостью актива, предполагаемой в конце срока его 
полезного использования организацией, либо с бухгалтерской остаточной стоимостью. (Прим. ред.) 

---

77 
(c) 
Вознаграждения консультантов;
(d) 
Маркетинговые затраты; 
(e) 
График проведения работ;
(f) 
Затраты на финансирование; 
(g) 
Девелоперская прибыль; 
(h) 
Ставка дисконтирования.