Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

 
40. 
Подходы и методы оценки
40.1. 
К оценке права на недвижимое имущество могут быть применены три основных подхода, 
описанные в МСО 105 «Подходы и методы оценки». В отношении оценки имущества на стадии 
строительства существуют два основных подхода, а именно:
(a) 
сравнительный подход (см. раздел 50), а также 

---

75 
(b) 
метод остатка, который представляет собой сочетание сравнительного подхода, доходного 
подхода и затратного подхода (см. разделы 40 – 70). Он основывается на «полной стоимости [объекта] 
строительства» (gross development value) завершенного строительством объекта и вычете затрат на 
строительство и прибыли компании-застройщика объекта недвижимости с целью получения 
«остаточной стоимости» (residual value) имущества на стадии строительства (см. раздел 90).
40.2. 
При выборе подхода и метода оценки в дополнение к требованиям настоящего стандарта 
оценщик должен следовать требованиям МСО 105 «Подходы и методы оценки», включая п. 10.3.
40.3. Выбор подхода к оценке для использования при проведении оценки будет зависеть от 
необходимой базы оценки, а также от конкретных фактов и обстоятельств, например, уровня текущих 
сделок, стадии разработки проекта и движений на рынках недвижимости с начала выполнения проекта, 
и всегда следует выбирать подход, наиболее подходящий к этим обстоятельствам. По этой причине 
крайне важно проявление суждений в выборе наиболее подходящего подхода.
 
50. 
Сравнительный подход  
50.1. 
Некоторые виды имущества на стадии строительства могут быть в достаточной степени 
однородными и часто обмениваться на рынке, так что на рынке имеется достаточное количество 
данных, полученных в результате недавно совершенных продаж, для проведения непосредственного 
сравнения в тех случаях, когда требуется стоимостная оценка.
50.2. 
На многих рынках применение сравнительного подхода может быть весьма ограниченным в 
отношении оценки больших и более комплексных объектов имущества на стадии строительства или 
небольших объектов, для которых предполагается проведение разноплановых улучшений. Это 
происходит потому, что количество и объем переменных для разных объектов, фигурирующих в 
оценке, не дает возможность проводить прямое сравнение с учетом всех переменных путем 
надлежащей корректировки рыночных свидетельств (см. п. 20.5 МСО 105 «Подходы и методы 
оценки»).
50.3. 
В отношении объектов имущества на стадии строительства, в которых начали осуществлять, но 
не завершили модернизацию, применение сравнительного подхода даже еще более проблематично. 
Такие объекты имущества на стадии строительства редко передаются между участниками в их 
частично завершенном состоянии, кроме случаев их передачи в составе имущества организации или в 
случаях неплатежеспособности или банкротства продавца, когда по этой причине проект не может 
быть завершен. Даже в том маловероятном случае, когда имеются сведения, подтверждающие, что 
сделка передачи другого частично завершенного объекта близка к дате оценки, степень 
завершенности работ, несомненно, будет отличаться, даже если объекты имущества на стадии 
строительства были в остальном похожими.
50.4. 
Сравнительный подход может также быть уместен для определения стоимости завершенного 
объекта недвижимости как одной из исходных переменных при применении метода остатка, который 
подробнее разъясняется в разделе о методе остатка (см. раздел 90).