Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

Затраты на финансирование
90.28. 
Соответствующие затраты представляют собой затраты на финансирование проекта с даты 
оценки и до завершения проекта, включая любой период, необходимый после физического 
завершения объекта либо с целью продажи прав на него, либо достижения стабильной его 
заполняемости. Поскольку кредитор может осознавать, что риски во время строительства 
существенно отличаются от рисков после завершения строительства, то может также потребоваться 
отдельно рассмотреть финансовые затраты в течение каждого такого периода. Даже если предприятие 
намеревается самостоятельно финансировать проект, следует сделать поправку на процентные 
платежи по ставке, которая была бы доступной на рынке на дату оценки для участника при получении 

---

79 
кредитов в целях финансирования завершения проекта.
Девелоперская прибыль 
90.29. 
Следует учитывать прибыль от строительства или доход, который необходим покупателю 
объекта недвижимого имущества на стадии строительства на рынке, чтобы пойти на риск, связанный с 
завершением проекта его строительства на дату оценки. Такая прибыль или доход будет включать 
риски, связанные с получением ожидаемого дохода или капитальной стоимости от продажи после 
физического завершения проекта. 
90.30. 
Такая целевая прибыль может быть выражена в виде единой суммы, либо быть выражена как
процентная отдача на понесенные расходы, либо как процент от ожидаемой стоимости проекта по 
завершению, или как ставка отдачи. Рыночная практика для рассматриваемого вида имущества 
обычно указывает на наиболее подходящий вариант. Сумма прибыли, которая требуется, будет 
отражать уровень риска, который принимает на себя потенциальный покупатель на дату оценки, и 
будет меняться в соответствии с такими факторами, как:
(a) 
этап, которого проект достиг на дату оценки. Проект, который близится к завершению, как 
правило, рассматривается как менее рискованный, чем проект на ранней стадии, за 
исключением 
ситуаций, 
когда 
сторона, 
участвующая 
в 
строительстве, 
является 
неплатежеспособной,
(b) 
то, имеется ли уже покупатель или арендатор на завершаемый проект; а также
(c) 
размер и предполагаемый оставшийся срок реализации проекта. Чем больше срок 
реализации проекта, тем больше риск, вызванный колебаниями будущих затрат и поступлений и 
меняющимися экономическими условиями в целом.
90.31. 
Ниже приведены характерные факторы, которые возможно потребуется учитывать при 
проведении оценки относительных рисков в связи с завершением проекта строительства:
(a) 
непредвиденные осложнения, которые увеличивают затраты на строительство,
(b) 
возможность задержек в процессе реализации контракта, вызванных неблагоприятными 
погодными или другими факторами, не зависящими от застройщика,
(c) 
задержки в получении предписанных законом разрешений,
(d) 
неисполнение обязательств поставщиками,
(e) 
риски, связанные с предоставлением прав, и изменения в правах в течение периода 
строительства, 
(f) 
изменения в нормативной базе, а также 
(g) 
задержки с нахождением покупателей или арендаторов на построенный объект 
строительства. 
90.32. 
В то время как все вышеперечисленные факторы будут оказывать влияние на воспринимаемый 
риск в отношении как проекта, так и прибыли, которую надеется получить покупатель объекта 
недвижимого имущества, находящегося на стадии строительства, следует принять меры, чтобы 
избежать двойного счета в тех случаях, когда непредвиденные расходы уже были отражены либо в 
модели определения остаточной стоимости, либо в рисках, заложенных в ставке дисконтирования, 
которую используют для приведения будущих денежных потоков к их приведенной стоимости.
90.33. 
Риск расчетной стоимости завершенного проекта строительства, меняющейся в связи с 
изменением рыночной конъюнктуры в течение всего срока реализации проекта, как правило, 
отражается в ставке дисконтирования или капитализации, используемой для оценки завершенного 
проекта.
90.34. 
Прибыль, ожидаемая владельцем права в имуществе на стадии строительства в начале 
проекта строительства, будет меняться в зависимости от периода оценки его права в проекте после 
начала строительства. В оценке следует отразить те риски, которые еще остаются на дату оценки, и 
те дисконты или отдачи, которые требовались бы покупателю частично завершенного проекта для его 
успешного завершения.