Piano regolatore generale
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- 5.4 Le zone per le attività produttive
- 5.5 Il territorio agricolo
- 5.6 I servizi e le attrezzature
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5.3 Le zone di espansione Le zone di espansione residenziale individuate dal PRG ‘93 erano suddivise in tre sottozone; in ciascuna di tali zone si sono avute nell’arco di validità del piano, più o meno consistenti iniziative edificatorie. Fa eccezione la sottozona C1 sottoposta a Prescrizioni esecutive; qui infatti, contrariamente alle aspettative, si sono registrate notevolissime difficoltà attuative, connesse principalmente alla necessità di formare i nuovi lotti attraverso una rifusione particellare. Da segnalare poi che la zona C3, destinata ad insediamenti stagionali, è risultata troppo ampia rispetto alle prevedibili necessità. Partendo da tali considerazioni, al fine di rendere più facilmente attuabili le previsioni urbanistiche relativamente alle zone di espansione, le direttive consiliari indicano la necessità di introdurre le seguenti modifiche: - un ridimensionamento delle zone C3 di contrada Mallà; - l’introduzione della possibilità di procedere per singole concessioni; - un innalzamento degli indici di edificazione. 18 Relativamente a quest’ultima indicazione, va evidenziato come essa, applicata in maniera generalizzata, comporterebbe notevoli disfunzioni; nel caso in cui il comparto sia stato già sottoposto a pianificazione attuativa di iniziativa privata, ovvero le costruzioni siano già state realizzate, si creerebbe infatti una insanabile disparità tra le vecchie e le nuove iniziative edificatorie. Soltanto nel caso di comparto totalmente inedificato l’innalzamento degli indici non darebbe luogo ad alcun inconveniente. Per tali ragioni il sistema delle aree di espansione del vecchio PRG è stato sottoposto ad un complessivo ristudio, che ha portato ad introdurre le seguenti modifiche: - una riduzione della zona C3 di contrada Mallà, lasciando le relative aree, sin qui non interessate da alcuna iniziativa edificatoria, alla naturale destinazione agricola; - un nuovo apparato normativo per le zone C1, che prevede la realizzazione per singoli lotti nel caso in cui esistano le opere di urbanizzazione primaria ed i lotti coincidano con proprietà catastali già definite; - la riclassificazione come zone B di alcuni comparti di zone C1 del previgente PRG ormai urbanizzati con indici superiori a quelli stabiliti dalle norme (art. 2 D.I. 2.04.1968); - un consistente ridimensionamento di vari comparti di zone C1 e C3 per tener conto dei vincoli sismici ed idrogeologici sopravvenuti. - l’unificazione di tutte le zone di espansione previste dal previgente PRG nell’area urbana in un’unica sottozona C1; - un innalzamento dell’indice di fabbricabilità territoriale nelle zone C1 e C2 e del rapporto massimo di copertura nelle zone C3. Attraverso tali modifiche il PRG risulta dimensionato per un fabbisogno di circa 200 famiglie residenti nel prossimo ventennio, pari a poco più della metà di quello stabilito per il precedente PRG. Per le residenze stagionali si prevede invece di soddisfare una richiesta di circa 300 famiglie. Confermata infine la realizzazione di un complesso agrituristico nell’area dell’ex stazione ferroviaria di S. Carlo (Zona C4). La previsione dovrebbe consentire la rifunzionalizzazione degli antichi fabbricati ferroviari oggi in abbandono, per realizzare un campo attrezzato per organizzazioni giovanili (colonie, campi scouts…) da utilizzare come base per escursioni nella riserva del Sosio.
La previsione, nel PRG ‘93, di una area specificatamente destinata alle attività produttive, è stata certamente una delle scelte più felici del piano: in pochi anni infatti i lotti resi disponibili attraverso la approvazione di un PIP sono stati assegnati e sono oggi in buona parte già utilizzati. Si pone dunque il problema di consolidare tale presenza sul territorio, prevedendo un ampliamento dell’area, che non snaturi comunque il carattere di piccolo nucleo produttivo che sin dall’inizio si è inteso attribuire al complesso. E’ stato dunque previsto un modesto ampliamento dell’area verso nord che consentirà di insediare altre cinque iniziative produttive di piccola dimensione. Per quanto concerne le destinazioni funzionali, in aggiunta alle attività produttive manifatturiere, si è dato spazio anche alle attività commerciali, assecondando una esigenza già emersa in sede di formazione del piano per il commercio.
19 5.5 Il territorio agricolo Il territorio agricolo è certamente la parte del territorio comunale maggiormente interessata da nuove previsioni urbanistiche. Le modifiche introdotte dipendono soprattutto dal nuovo quadro vincolistico delineato dalla più recente legislazione in
materia di boschi ed aree protette, ma anche da una nuova consapevolezza che tende ad attribuire il valore di risorsa economica alle presenze naturalistiche e storico- architettoniche del territorio extraurbano. In particolare, per tener conto del nuovo regime vincolistico sono state introdotte, in aggiunta alle due partizioni in zone E1 ed E2, previste dall’originario PRG, due nuove partizioni: la prima, definita zona E3.1, comprende le aree interessate dalla presenza di boschi naturali, così come delimitate nello studio agricolo forestale di supporto al PRG; la seconda, zona E3.2, comprende invece le aree artificialmente rimboschite. Nelle zone E3.1 è vietata qualsiasi attività edilizia ad eccezione di quelle puramente conservative; nelle zone E3.2 è consentita invece l’attività edilizia nei limiti di 0,03 mc per metro quadro.
Attorno a tali zone sono altresì stabilite fasce di rispetto, di dimensione variabile da 50 a 200 m in proporzione alla estensione dell’area, nelle quali l’attività edilizia è soggetta a pesanti limitazioni che, nelle fasce di rispetto dei boschi naturali, arrivano alla inedificabilità assoluta. Data la notevole estensione delle aree boscate e considerato che le aree boscate più pregiate rientrano nelle aree di Riserva e sono dunque già sottoposte ad un regime vincolistico particolarmente severo, il Consiglio comunale ha ritenuto opportuno avvalersi del disposto di cui all’art.89 della L.R. 6/2001, che consente, in sede di formazione del PRG, di prevedere una deroga al divieto assoluto di edificazione. Si è dunque prevista tale deroga per tutte le parti del territorio comunale comprese entro le fasce di rispetto delle aree boscate naturali, ed esterne al perimetro delle aree di riserva e delle Zone di protezione speciale. Per queste ultime va fatta una considerazione particolare; l’attuale perimetro delle ZPS, assai più ampio rispetto a quello delle aree di riserva, comprende una notevole parte del territorio comunale e non appare sempre giustificato in relazione alle caratteristiche ambientali del territorio. In atto l’Assessorato regionale territorio ed ambiente sta conducendo approfondimenti di studio, che porteranno ad una nuova, più accurata edizione della “Carta della Natura”. Fermo restando che negli elaborati di PRG non può che riportarsi il perimetro in atto vigente, quale risulta dal Decreto istitutivo di “Rete natura 2000”, sarebbe però opportuno che il Comune, attraverso uno studio specifico, proponesse una più accurata perimetrazione dell’area. Tale studio appare per altro indispensabile, come già detto, in relazione al disposto di cui al citato Decreto che rende obbligatoria la valutazione di incidenza. Per valorizzare le presenze di interesse storico-architettonico di cui è particolarmente ricco il territorio extraurbano, costituendo nel contempo importanti occasioni di sviluppo economico legate al turismo rurale, è stato poi previsto nel PRG un particolare regime normativo che riguarda gli immobili ed i manufatti più significativi. E’ stato a tal fine condotto uno studio approfondito sia direttamente sul territorio che attraverso la consultazione di documenti bibliografici, tendente alla individuazione di tali manufatti; tenendo anche conto dei suggerimenti formulati dal Consiglio comunale, si 20 sono così compilati due distinti elenchi di beni etnoantropologici e storico-architettonici presenti nel territorio extraurbano; il primo comprende complessi edilizi di interesse etnoantropologico da riqualificare attraverso interventi conservativi e di completamento edilizio, che possano consentire nuove funzioni di tipo agrituristico; il secondo
comprende invece manufatti di diversa natura e consistenza, quali bevai, cappelle, ponti, da sottoporre ad interventi conservativi. L’obiettivo è quello di ampliare l’offerta turistica incentivando la realizzazione di luoghi di ristoro, alberghi, ristoranti, parchi di campeggio, centri di turismo rurale, nel rispetto degli equilibri ecologici del territorio. Nel primo elenco rientrano i seguenti edifici: 1. Casa Bonfiglio 2. Chiesa di S. Gregorio 3. Ex stazione ferroviaria 4. Mulino Giulfo 5. Casa Schifani 6. Masseria Santa Margherita 7. Case Mancuso 8. Casa Vacante 9. Masseria Lissandro Dara 10. Casa Arcuri 11. Mulino Lissandro 12. Masseria Santa Venera 13. Casa Fagotto 14. Masseria Oliveto 15. Mulino San Carlo. I manufatti sopraelencati sono dettagliatamente descritti in apposite schede analitico- normative, riportate in appendice alle Norme Tecniche di Attuazione. I manufatti compresi nel secondo elenco sono invece visualizzati con apposita simbologia negli elaborati progettuali di piano.
Per tener conto di quanto prima specificato in merito alla nuova disciplina della riproposizione dei vincoli urbanistici, ed anche per rendere più realistiche le previsioni del Piano, il sistema dei servizi e delle attrezzature è stato fortemente ridimensionato rispetto al PRG originario, riducendolo all’essenziale. In particolare, come peraltro indicato nelle direttive consiliari, sono state eliminate tutte le previsioni relative a servizi non realizzabili nel breve periodo, limitando le nuove previsioni a quelle necessarie per corrispondere a quanto prescritto dall’art. 3 del D.I. 2.04.1968. Per quanto concerne le attrezzature generali è stato previsto l’ampliamento dei cimiteri di Chiusa e San Carlo, e, coerentemente con i programmi di sviluppo già attivati, una nuova utilizzazione per fini turistici e commerciali di tutti gli spazi inutilizzati del quartiere San Vito. 21 6. D ATI METRICI E VERIFICA DEGLI STANDARD Nelle tabelle riportate nelle pagine seguenti sono sintetizzate le previsioni della Variante generale del PRG relative alle attrezzature residenziali di interesse locale, di cui all'art. 3 del D.M. 2.04.1968, nonché alle attrezzature generali (zone F) ed alle diverse altre ZTO. Le tipologie dei servizi indicate nelle tabelle sono identificate con sigle che tengono conto della ripartizione operata dal D.M.1444/1968, e che coincidono con quelle utilizzate nella legenda dell'elaborato 9; precisamente:
S - Attrezzature per la istruzione S1 - Asilo nido S2 - Scuola materna S3 - Scuola elementare S4 - Scuola media I - Attrezzature di interesse comune IC1 - Attrezzature religiose IC2 - Attrezzature culturali IC3 - Attrezzature socio-assistenziali-sanitarie IC4 - Attrezzature amministrative
V - Spazi pubblici attrezzati V1 - Verde pubblico V2 - Verde attrezzato
P – Parcheggi Tra gli standard non sono state conteggiate le aree verdi di rispetto stradale. La verifica degli standard è condotta con riferimento ad una popolazione prevista di 4.000 abitanti. Come si rileva dalla prima Tabella lo standard raggiunto è pari a 13,45 mq per abitante; più precisamente è pari a 4,27 mq/ab per le attrezzature per l’istruzione e a 9,18 mq/ab per le altre. Tale standard risulta quantitativamente superiore al minimo che deve essere garantito, pari a 12 mq/ab, suddiviso in 4 mq/ab per le attrezzature scolastiche e 8 mq/ab per le altre attrezzature. Per quanto attiene la verifica degli standard va sottolineato come siano state conteggiate per il doppio, in applicazione dell'art.3 del D.M. 2.04.1968, le aree a servizi previste nelle zone B. L’asterisco riportato nella Tabella che segue, indica le attrezzature già esistenti.
22 Tab 3. – Verifica standards (art. 3 D.M. 2.4.1968)
Numero progressivo Atterezzature esistente Superficie (mq) Tavola 1 1
2.500 9.1
2
1.200 9.2
2 1 * 5.800 9.1
2
1.576 9.2
3 1 * 5.863 9.1
2.973
Attrezzature scolastiche Totale
4 1 * 468 9.1
2 *
743 9.1
3 * 1.050
9.1
4 *
2.059 9.1
5 * 591
9.1
6 *
370 9.1
7 * 530
9.1
8 *
557 9.2
5 1
* 3.464
9.1
2 *
718 9.2
6 1
* 184
9.1
2
462 9.2
7 1
184 9.1
2 *
658 9.1
3 2.197
9.1
3.039
8 1
1.295 9.1
1.295
9 1
2.050 9.1
2.050
Attrezzature di interesse collettivo
17.580
23 Tab 3 segue. – Verifica standards (art. 3 D.M. 2.4.1968) Zona Numero progressivo Atterezzature esistente Superficie (mq) Tavola 10 1
1.622 9.1
2
1.194 9.1
3 1.858
9.1
4
1.681 9.1
5 1.677
9.1
6
1.089 9.1
7 2.133
9.1
8 *
1.242 9.1
9 1.857
9.1
10
2.580 9.2
11 201
9.2
12
458 9.2
11 1
3.168 9.1
3.168
12 1
17.384 9.1
17.384
13 1
4.442 9.1
2 *
11.200 9.1
Verde pubblico ed attrezzato 3 *
1.592 9.1
17.234
P 1 729
9.1
2
541 9.1
3 484
9.2
Parcheggi
4 149 9.2
1.903
9,18 13,45
24 Tab. 4 - Dati metrici Zone Territoriali Omogenee A, B e D
Superficie (mq) ZTO Superficie (mq)
A 14.162
B3 13.450
92.964 13.101 107.126 12.091
B1 12.841
541
B4 27.873
65.165 2.632 11.323
2.913
89.870 33.418
B2 3.113
B5 9.907
4.096 3.024 12.364 24.621 3.859 12.589
1.623 50.141 2.110
4.178 D 1.483
7.374 51.239
2.568 3.699
6.314
3.922 8.052 60.343 14.441 8.188
6.719 1.081
995
4.459 91.534
25 Tab. 5 - Dati metrici Zone Territoriali Omogenee C
Superficie (mq) Indice territoriale (mc/mq) Volume realizzabile (mc) Numero famiglie
C1 7.196
14.260
20.337
5.270
1.782
7.641
56.486 1,5
84729 169
C2 4.591
7.855
12.446 1,5
18669 37
C3 168.988
17.368
22.177
80.190
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