Piano regolatore generale


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#9803
1   2   3   4

5.3  Le zone di espansione 

Le zone di espansione residenziale individuate dal PRG ‘93 erano suddivise in tre 

sottozone; in ciascuna di tali zone si sono avute nell’arco di validità del piano, più o meno 

consistenti iniziative edificatorie. Fa eccezione la sottozona C1 sottoposta a Prescrizioni 

esecutive; qui infatti, contrariamente alle aspettative, si sono registrate notevolissime 

difficoltà attuative, connesse principalmente alla necessità di formare i nuovi lotti 

attraverso una rifusione particellare. 

Da segnalare poi che la zona C3, destinata ad insediamenti stagionali, è risultata troppo 

ampia rispetto alle prevedibili necessità.  

Partendo da tali considerazioni, al fine di rendere più facilmente attuabili le previsioni 

urbanistiche relativamente alle zone di espansione, le direttive consiliari indicano la 

necessità di introdurre le seguenti modifiche: 

-  un ridimensionamento delle zone C3 di contrada Mallà; 

-  l’introduzione della possibilità di procedere per singole concessioni; 

un innalzamento degli indici di edificazione.



 

 18

Relativamente a quest’ultima indicazione, va evidenziato come essa, applicata in maniera 

generalizzata, comporterebbe notevoli disfunzioni; nel caso in cui il comparto sia stato già 

sottoposto a pianificazione attuativa di iniziativa privata, ovvero le costruzioni siano già 

state realizzate, si creerebbe infatti una insanabile disparità tra le vecchie e le nuove 

iniziative edificatorie. Soltanto nel caso di comparto totalmente inedificato l’innalzamento 

degli indici non darebbe luogo ad alcun inconveniente. 

Per tali ragioni il sistema delle aree di espansione del vecchio PRG è stato sottoposto ad 

un complessivo ristudio, che ha portato ad introdurre le seguenti modifiche:  

- una riduzione della zona C3 di contrada Mallà, lasciando le relative aree, sin qui non 

interessate da alcuna iniziativa edificatoria, alla naturale destinazione agricola; 

- un nuovo apparato normativo per le zone C1, che prevede la realizzazione per singoli 

lotti nel caso in cui esistano le opere di urbanizzazione primaria ed i lotti coincidano con 

proprietà catastali già definite; 

- la riclassificazione come zone B di alcuni comparti di zone C1 del previgente PRG 

ormai urbanizzati con indici superiori a quelli stabiliti dalle norme (art. 2 D.I. 2.04.1968); 

- un consistente ridimensionamento di vari comparti di zone C1 e C3 per tener conto dei 

vincoli sismici ed idrogeologici sopravvenuti. 

- l’unificazione di tutte le zone di espansione previste dal previgente PRG nell’area urbana 

in un’unica sottozona C1;  

- un innalzamento dell’indice di fabbricabilità territoriale nelle zone C1 e C2 e del 

rapporto massimo di copertura nelle zone C3. 

Attraverso tali modifiche il PRG risulta dimensionato per un fabbisogno di circa 200 

famiglie residenti nel prossimo ventennio, pari a poco più della metà di quello stabilito 

per il precedente PRG. Per le residenze stagionali si prevede invece di soddisfare una 

richiesta di circa 300 famiglie. 

Confermata infine la realizzazione di un complesso agrituristico nell’area dell’ex stazione 

ferroviaria di S. Carlo (Zona C4). La previsione dovrebbe consentire la 

rifunzionalizzazione degli antichi fabbricati ferroviari oggi in abbandono, per realizzare 

un campo attrezzato per organizzazioni giovanili (colonie, campi scouts…) da utilizzare 

come base per escursioni nella riserva del Sosio.  

 

5.4 Le zone per le attività produttive 

La previsione, nel PRG ‘93, di una area specificatamente destinata alle attività produttive, 

è stata certamente una delle scelte più felici del piano: in pochi anni infatti i lotti resi 

disponibili attraverso la approvazione di un PIP sono stati assegnati e sono oggi in buona 

parte già utilizzati. Si pone dunque il problema di consolidare tale presenza sul territorio, 

prevedendo un ampliamento dell’area, che non snaturi comunque il carattere di piccolo 

nucleo produttivo che sin dall’inizio si è inteso attribuire al complesso. 

E’ stato dunque previsto un modesto ampliamento dell’area verso nord che consentirà di 

insediare altre cinque iniziative produttive di piccola dimensione. Per quanto concerne le 

destinazioni funzionali, in aggiunta alle attività produttive manifatturiere, si è dato spazio 

anche alle attività commerciali, assecondando una esigenza già emersa in sede di 

formazione del piano per il commercio. 

 


 19

5.5 Il territorio agricolo 

Il territorio agricolo è certamente la parte del territorio comunale maggiormente 

interessata da nuove previsioni urbanistiche. Le modifiche introdotte dipendono 

soprattutto dal nuovo quadro vincolistico delineato dalla più recente legislazione in

 

materia di boschi ed aree protette, ma anche da una nuova consapevolezza che tende ad 



attribuire il valore di risorsa economica alle presenze naturalistiche e storico-

architettoniche del territorio extraurbano. 

In particolare, per tener conto del nuovo regime vincolistico sono state introdotte, in 

aggiunta alle due partizioni in zone E1 ed E2, previste dall’originario PRG, due nuove 

partizioni: la prima, definita zona E3.1, comprende le aree interessate dalla presenza di 

boschi naturali, così come delimitate nello studio agricolo forestale di supporto al PRG; la 

seconda, zona E3.2, comprende invece le aree artificialmente rimboschite. 

Nelle zone E3.1 è vietata qualsiasi attività edilizia ad eccezione di quelle puramente 

conservative; nelle zone E3.2 è consentita invece l’attività edilizia nei limiti di 0,03 mc per 

metro quadro.

 

Attorno a tali zone sono altresì stabilite fasce di rispetto, di dimensione variabile da 50 a 



200 m in proporzione alla estensione dell’area, nelle quali l’attività edilizia è soggetta a 

pesanti limitazioni che, nelle fasce di rispetto dei boschi naturali, arrivano alla 

inedificabilità assoluta. Data la notevole estensione delle aree boscate e considerato che le 

aree boscate più pregiate rientrano nelle aree di Riserva e sono dunque già sottoposte ad 

un regime vincolistico particolarmente severo, il Consiglio comunale ha ritenuto 

opportuno avvalersi del disposto di cui all’art.89 della L.R. 6/2001, che consente, in sede 

di formazione del PRG, di prevedere una deroga al divieto assoluto di edificazione.  

Si è dunque prevista tale deroga per tutte le parti del territorio comunale comprese entro 

le fasce di rispetto delle aree boscate naturali, ed esterne al perimetro delle aree di riserva 

e delle Zone di protezione speciale. 

Per queste ultime va fatta una considerazione particolare; l’attuale perimetro delle ZPS, 

assai più ampio rispetto a quello delle aree di riserva, comprende una notevole parte del 

territorio comunale e non appare sempre giustificato in relazione alle caratteristiche 

ambientali del territorio. In atto l’Assessorato regionale territorio ed ambiente sta 

conducendo approfondimenti di studio, che porteranno ad una nuova, più accurata 

edizione della “Carta della Natura”. Fermo restando che negli elaborati di PRG non può 

che riportarsi il perimetro in atto vigente, quale risulta dal Decreto istitutivo di “Rete 

natura 2000”, sarebbe però opportuno che il Comune, attraverso uno studio specifico

proponesse una più accurata perimetrazione dell’area. Tale studio appare per altro 

indispensabile, come già detto, in relazione al disposto di cui al citato Decreto che rende 

obbligatoria la valutazione di incidenza. 

Per valorizzare le presenze di interesse storico-architettonico di cui è particolarmente 

ricco il territorio extraurbano, costituendo nel contempo importanti occasioni di sviluppo 

economico legate al turismo rurale, è stato poi previsto nel PRG un particolare regime 

normativo che riguarda gli immobili ed i manufatti più significativi. 

E’ stato a tal fine condotto uno studio approfondito sia direttamente sul territorio che 

attraverso la consultazione di documenti bibliografici, tendente alla individuazione di tali 

manufatti; tenendo anche conto dei suggerimenti formulati dal Consiglio comunale, si 



 20

sono così compilati due distinti elenchi di beni etnoantropologici e storico-architettonici 

presenti nel territorio extraurbano; il primo comprende complessi edilizi di interesse 

etnoantropologico da riqualificare attraverso interventi conservativi e di completamento 

edilizio, che possano consentire nuove funzioni di tipo agrituristico; il secondo

 

comprende invece manufatti di diversa natura e consistenza, quali bevai, cappelle, ponti, 



da sottoporre ad interventi conservativi. L’obiettivo è quello di ampliare l’offerta turistica 

incentivando la realizzazione di luoghi di ristoro, alberghi, ristoranti, parchi di campeggio, 

centri di turismo rurale, nel rispetto degli equilibri ecologici del territorio. 

Nel primo elenco rientrano i seguenti edifici: 

1.  Casa Bonfiglio 

2.  Chiesa di S. Gregorio 

3.  Ex stazione ferroviaria 

4.  Mulino Giulfo 

5.  Casa Schifani 

6.  Masseria Santa Margherita 

7.  Case Mancuso 

8.  Casa Vacante 

9.  Masseria Lissandro Dara 

10.  Casa Arcuri 

11.  Mulino Lissandro 

12.  Masseria Santa Venera 

13.  Casa Fagotto 

14.  Masseria Oliveto 

15.  Mulino San Carlo. 

I manufatti sopraelencati sono dettagliatamente descritti in apposite schede analitico-

normative, riportate in appendice alle Norme Tecniche di Attuazione.  

I manufatti compresi nel secondo elenco sono invece visualizzati con apposita simbologia 

negli elaborati progettuali di piano. 

 

5.6 I servizi e le attrezzature 

Per tener conto di quanto prima specificato in merito alla nuova disciplina della 

riproposizione dei vincoli urbanistici, ed anche per rendere più realistiche le previsioni del 

Piano, il sistema dei servizi e delle attrezzature è stato fortemente ridimensionato rispetto 

al PRG originario, riducendolo all’essenziale. In particolare, come peraltro indicato nelle 

direttive consiliari, sono state eliminate tutte le previsioni relative a servizi non realizzabili 

nel breve periodo, limitando le nuove previsioni a quelle necessarie per corrispondere a 

quanto prescritto dall’art. 3 del D.I. 2.04.1968. Per quanto concerne le attrezzature 

generali è stato previsto l’ampliamento dei cimiteri di Chiusa e San Carlo, e, 

coerentemente con i programmi di sviluppo già attivati, una nuova utilizzazione per fini 

turistici e commerciali di tutti gli spazi inutilizzati del quartiere San Vito.  



 21

6.

 

D

ATI METRICI E VERIFICA DEGLI STANDARD

 

 

Nelle tabelle riportate nelle pagine seguenti sono sintetizzate le previsioni della Variante 

generale del PRG relative alle attrezzature residenziali di interesse locale, di cui all'art. 3 

del D.M. 2.04.1968, nonché alle attrezzature generali (zone F) ed alle diverse altre ZTO. 

Le tipologie dei servizi indicate nelle tabelle sono identificate con sigle che tengono conto 

della ripartizione operata dal D.M.1444/1968, e che coincidono con quelle utilizzate nella 

legenda dell'elaborato 9; precisamente: 

 

S - Attrezzature per la istruzione 



S1 - Asilo nido 

S2 - Scuola materna 

S3 - Scuola elementare 

S4 - Scuola media 

I - Attrezzature di interesse comune 

IC1 - Attrezzature religiose 

IC2 - Attrezzature culturali 

IC3 - Attrezzature socio-assistenziali-sanitarie 

IC4 - Attrezzature amministrative 

 

V - Spazi pubblici attrezzati 



V1 - Verde pubblico 

V2 - Verde attrezzato 

 

P – Parcheggi 



 

Tra gli standard non sono state conteggiate le aree verdi di rispetto stradale. 

La verifica degli standard è condotta con riferimento ad una popolazione prevista di 4.000 

abitanti. 

Come si rileva dalla prima Tabella lo standard raggiunto è pari a 13,45 mq per abitante; 

più precisamente è pari a 4,27 mq/ab per le attrezzature per l’istruzione e a 9,18 mq/ab 

per le altre. Tale standard risulta quantitativamente superiore al minimo che deve essere 

garantito, pari a 12 mq/ab, suddiviso in 4 mq/ab per le attrezzature scolastiche e 8 mq/ab 

per le altre attrezzature.  

Per quanto attiene la verifica degli standard va sottolineato come siano state conteggiate 

per il doppio, in applicazione dell'art.3 del D.M. 2.04.1968, le aree a servizi previste nelle 

zone B.  

L’asterisco riportato nella Tabella che segue, indica le attrezzature già esistenti. 

 

 



 22

Tab 3. – Verifica standards (art. 3 D.M. 2.4.1968) 

 

 Zona 



Numero 

progressivo 

Atterezzature 

esistente 

Superficie      

(mq) Tavola 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

1 1 


 

 

2.500



9.1 

   


  

2   


1.200

9.2 


 

 

  



  

  

3.700

  

 

 



2 1 

5.800



9.1 

   


  

2   


1.576

9.2 


 

 

  



  

  

7.376

  

 

 



3 1 

5.863



9.1 

   


  

  

  



2.973

  

 



 

Attrezzature scolastiche 

Totale    

  

14.049

  

4,27  

 

 



 

 

 

 

 

 



4 1 

468



9.1 

   


  

2 * 


743

9.1 


 

 

  



3 * 

1.050


9.1 

 

 



  

4 * 


2.059

9.1 


 

 

  



5 * 

591


9.1 

 

 



  

6 * 


370

9.1 


 

 

  



7 * 

530


9.1 

 

 



  

8 * 


557

9.2 


 

 

  



  

  

6.368

  

 

 



  

  

  



  

  

 



 

5 1 


3.464


9.1 

   


  

2 * 


718

9.2 


 

 

  



  

  

4.182

  

 

 



  

  

  



  

  

 



 

6 1 


184


9.1 

   


  

2   


462

9.2 


 

 

  



  

  

646

  

 

 



  

  

  



  

  

 



 

7 1 


 

 

184



9.1 

   


  

2 * 


658

9.1 


 

 

  



3   

2.197


9.1 

 

 



  

  

  



3.039

  

 



 

  

  



  

  

  



 

 

8 1 



 

 

1.295



9.1 

   


  

  

  



1.295

  

 



 

  

  



  

  

  



 

 

9 1 



 

 

2.050



9.1 

   


  

  

  



2.050

  

 



 

  

  



  

  

  



 

 

Attrezzature di interesse collettivo 



  

  

  



17.580

  

4,39  



 23

Tab 3 segue. – Verifica standards (art. 3 D.M. 2.4.1968)  

 

 Zona 

Numero 

progressivo 

Atterezzature 

esistente 

Superficie      

(mq) Tavola 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

10 1 


 

 

1.622



9.1 

   


  

2   


1.194

9.1 


 

 

  



3   

1.858


9.1 

 

 



  

4   


1.681

9.1 


 

 

  



5   

1.677


9.1 

 

 



  

6   


1.089

9.1 


 

 

  



7   

2.133


9.1 

 

 



  

8 * 


1.242

9.1 


 

 

  



9   

1.857


9.1 

 

 



  

10   


2.580

9.2 


 

 

  



11   

201


9.2 

 

 



  

12   


458

9.2 


 

 

  



  

  

17.592

  

 

 



  

  

  



  

  

 



 

11 1 


 

 

3.168



9.1 

   


  

  

  



3.168

  

 



 

  

  



  

  

  



 

 

12 1 



 

 

17.384



9.1 

   


  

  

  



17.384

  

 



 

  

  



  

  

  



 

 

13 1 



 

 

4.442



9.1 

   


  

2 * 


11.200

9.1 


 

 

Verde pubblico ed attrezzato 



  

3 * 


1.592

9.1 


 

 

 



 

 

 



17.234

 

4,31  

 

 

 



 

 

 



 

 

P 1 



 

729


9.1 

   


  

2  


541

9.1 


 

 

  



3  

484


9.2 

 

 



Parcheggi 

  

4   



149

9.2 


 

 

 



 

 

 



1.903

 

0,47  

 

 

 



 

 

 



9,18 13,45

 


 24

 Tab. 4 - Dati metrici Zone Territoriali Omogenee A, B e D 

 

ZTO 



Superficie (mq) 

ZTO

Superficie (mq)

 

 



14.162 


B3

13.450


  

92.964 13.101



 107.126 

 

12.091


 

 

38.642



B1 

12.841  


 

541 


B4

27.873


 

65.165 2.632



  

11.323 


 

2.913


 89.870 

33.418

 

 

 



B2 

3.113 


B5

9.907


 

4.096 3.024



 

12.364 24.621

 3.859   

12.589


 1.623 

50.141

 2.110 


 4.178 D

1.483


 7.374 

 

51.239


 2.568 

 3.699


 6.314 

 

 3.922



 8.052 

 60.343

 14.441   

 8.188 


 6.719 

 1.081 


 995 

  

4.459 



 

91.534 

 

 



 

 

 



 

 

 



 

 

 



 

 

 



 25

Tab. 5 - Dati metrici Zone Territoriali Omogenee C 

 

ZTO 



 

Superficie 

(mq)

Indice territoriale 

(mc/mq)

Volume realizzabile 

(mc)

Numero famiglie 

 

 

 



C1 7.196  

 

 



 14.260  

 

 



 20.337  

 

 



 5.270  

 

 



 1.782  

 

 



  

7.641  


 

 

 



56.486

1,5


84729

169 


 

 

 



 

 

C2 4.591  



 

 

  



7.855  

 

 



 

12.446

1,5


18669

37 


 

 

 



 

 

C3 168.988  



 

 

 17.368  



 

 

 22.177  



 

 

  



80.190  

 

 



 


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