Samarqand davlat arxitektura qurilish instituti
Tijorat ko’chmas mulkiga ijara stavkalarini tanlash
Download 1 Mb. Pdf ko'rish
|
umumiy ovqatlanish xususiyatiga ega bolgan kochmas mulk obektini garovga qoyish maqsadida baxolash.
- Bu sahifa navigatsiya:
- Band bo’lmaslikdan va ijara to’lovlarini yig’ishdagi yo’qotishlar bashorati.
- Haqiqiy yalpi daromad (HYaD)
- 5.2-jadval Baholanayotgan binoning ishlatilishidan tushadigan PYaD va HYaD hisobi
- Operatsion xarajatlar bashorati.
- 5.2-jadval Baholanayotgan binoning ishlatilishidan tushadigan PYaD va HYaD hisobi TG’r Yarim yillik xarajatlar
- Yaxshilanish uchun zaxira fondi.
- Yaxshilanish uchun zaxira fondi
- 132 200 + 524 000= 656 200 ming so’m
- Kapitallashtirish stavkasi hisobi
- 5.4-jadval Baholash ob’ekti uchun o’rtacha kapitallashtirish stavkasi hisobi
- 5.6-jadval Daromad yondashuvi asosida binoning bozor qiymati hisobi
- 3.4 Natijalarni muvofiqlashtirish va bozor qiymatining yakuniy kattaligi hisobi
- 6.1-jadval Bozor qiymati kattaliginig yakuniy natijasi. Ko’rsatkichlar Daromad yondashuvi
- Jami ( ming so’m): 1 053 300
- 904 629.6 ming so’m
- 1 291 633.0 ming so’m
- 1 053 300 000 ( bir milard эллик uch million уч yuz ming) so’m
- Foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxati
- T.: Iqtisodiyot. - 2012. – 282 bet.
|
Tijorat ko’chmas mulkiga ijara stavkalarini tanlash. Ushbu bosqichda baholash ob’ekti joylashgan tumandagi tijorat binolariga ijar stavkalari bo’yicha ma’lumotlar yig’ilgandi, ya’ni bu 6 000 so’mga teng. Ijara stavkasi kattaligi bozori uchun hisobot nuqtasi analog-ob’ektlar bo’yicha ijara to’lovi medianali ma’no hisoblanar edi.
barcha xavflarni o’ziga oluvchi va maksimal ravishda binolardan samarali foydalanishni ta’minlovchi maxsus boshqaruv kompaniyasi tomonidan amalga
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
45
oshirilishini hisobga olgan holda yuklanish va mavjud yo’qotishlar koeffitsenti 0 % darajada qabul qilindi. Boshqa daromadlar. Ushbu kategoriyaga ijara to’loviga mansub bo’lmagan va ko’chmas mulk funktsiyalari orqali olinadigan daromadlar kiradi. Boshqa daromadlar darajasini hisoblashda baholovchi qo’shimcha daromad manbalarini tahlil qildi. Kompaniya daromadlari magazinga kirishda o’rnatilgan tijorat avtomatlaridan va “CANON”, “NOKIA” hamda valyuta almashtirish punktlari pavilonlariga bo’sh joylarini ijara berish orqali tushadigan daromadlaridan oladi. Haqiqiy yalpi daromad (HYaD) – bu bandsizlik va ijara to’lovi to’lanmasliklarining yo’qotishlar hisobida taxmin qilingan potentsial daromad, ijara to’lovidagi barcha chegirmalar va ko’chmas mulkdan tushudigan boshqa daromadlar (5.2-jadval). 5.2-jadval Baholanayotgan binoning ishlatilishidan tushadigan PYaD va HYaD hisobi Foydali maydon, m 2 da
366,2.0 Ijara to’lovi stavkasi, so’mda 6 000 Yalpi daromad, so’mda 2 196 960 Qo’shimach daromadlar, so’mda 18 000 Potentsial yalpi daromad, so’mda 2 197 140 Vakansiyalar va yo’qotishlar, % da - Haqiqiy yalpi daromad, so’mda 2 197 140
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
46
xarajatlari) – bu ko’chmas mulk ob’ektiga kerakli darajada funktsiallashuviga ketadigan doimiy, yillik xarajatlar. Baholanayotgan ko’chmas mulk ob’ekti bo’yicha yarim yillik operatsion xarajatlar ma’lumotlari byurtmachi tomonidan baholovchiga taqdim etilgan edi va jadvalda keltirilgan. 5.2-jadval Baholanayotgan binoning ishlatilishidan tushadigan PYaD va HYaD hisobi TG’r Yarim yillik xarajatlar Yillik xarajatlar darajasi, so’mda Foizda, % 1.
Doimiy xarajatlar jami: 52 280
40 % 2.
O’zgaruvchan xarajatlar jami: 79 920
60 % 3.
Jami doimiy va o’zgaruvchan (ekspluatatsiya va kommunal) to’lovlari 132 200 100 %
Bozor tahlili, ko’chmas mulkni boshqaruvi bo’yicha kompaniya mutahassislari bilan maslahatlari, etuk riteylorlar shuni ko’rsatdiki, ya’ni o’zgaruvchan daromadlar (ekspluatatsiya va kommunal) tijorat ob’ektlari bo’yicha 5-10 % tashkil etadi. Operatsion xarajatlarning (o’zgaruvchan va doimiy) umumiy kattaligi yalpi daromadning 15-20 % tashkil etadi. Yaxshilanish uchun zaxira fondi. Ko’chmas mulk boshqaruvining bozor standarti ko’rsatdiki, ya’ni binoning egasi vositalar hisobidan qisqa muddatlilarni almashtiraveradi, ekspluatatsiya davrida ishdan chiqadiganlarini yillik daromaddan ajratgan holda. Ushbu fond mulkdor tomonidan kompaniya boshqaruvchisi tavsiyasiga binoan shakllantirilgan edi.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
47
shu jumladan:
xarajatlar darajasi, so’mda Uskunalar va mebellar (binoning ajralmas qismi hisoblangan) 188 000
Gilam to’shanchilari 87 000
Muzlatgich tizimi yaxshilash 24 000
Tomning tolini (krovlya) almashtirish 200 000
Boshqalar 25 000
Jami: 524 000
Shunday qilib, xarajatlar umumiy darajasi quyidagicha: 132 200+ 524 000= 656 200 ming so’m Operatsion xarajatlar 132 200 Zaxira fondi 524 000 Xarajatlar umumiy darajasi 656 200
xarajatlarni ayirishdan va haqiqiy yalpi daromaddan yaxshilash uchun zaxira fondini ayirish orqali topiladi.
oshiriladi. Kapitallashtirish nominimal va haqiqiy stavkaga ajraladi. Bu ko’plab
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
48
zamonaviy bozorlarga xosligi bilan xarakterlanuvchi pulning sotib olish qurbi pasayishi bilan izohlanadi. Baholash ob’ekti uchun tanlangan analoglar asosida kapitallashtirish stavkasi bozordan siqish usuli orqali aniqlandi. Tijorat ko’chmas mulk bozori bo’yicha ma’lumotlar yig’ish jarayonida baholovchi tomonidan tijorat joylari ijarasi va sotuvi haqida, ushbu bozor segmentida joylashganligi va o’zining xarakteristkalari hamda o’lchamlarining to’g’ri kelishi bo’yicha ma’lumot olingan edi (5.4-jadval).
Maydoni, m 3 Ko’chmas mulk qiymati, ming so’m
Qiymati, so’mG’m
3 Ijara
stavkasi to’lovi, so’m Daromad
stavkasi 1 100,0 2 800 000 28 000
5 500 10,1 %
2 110, 0
4 096 000 37 236
6 200 10,0 %
3 102,0
2 520 000 24 705
4 800 9,4 %
4 150,0
6 625 000 44 167
7 500 9,9 %
O’rta hisobda 9,8 %
G’allaorol tumaning Xalaro trassa yoqasida hududlarida joylashgan tijorat binolari uchun kapitallashtirish stavkasining o’rtacha darajasi 9.8% tashkil etmoqda.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
49
Ko’chmas mulk bo’yicha pul oqimlarining joriy qiymatini hosil qilish uchun sof pul oqimini kapitallashtirish kerak (5.6-jadval). 5.6-jadval Daromad yondashuvi asosida binoning bozor qiymati hisobi Foydali maydon, m 2 da
366,2 Ijara to’lovi stavkasi, so’mda 6 000 Yalpi daromad, so’mda 2 196 960 Qo’shimach daromadlar, so’mda 18 000 Potentsial yalpi daromad, ming so’mda 2 197 140 Vakantlar va yo’qotishlar, % - Haqiqiy yalpi daromad, so’m 2 197 140 Jami operatsion xarajatlar, so’m 132 200 Sof operatsion daromad, ming so’m 2 195 818 Kapitallashtirish stavkasi, % 9.8 Ko’chmas mulk qiymati, ming so’m 1 291 632.6 Ko’smas mulkning yaxlitlangan qiymati, ming so’m 1 291 633.0 Shunday qilib, daromad yondashuvi asosida kapitallashtirish usuli orqali hisoblangan ko’chmas mulk bozor qiymati, yaxlitlangan holda 1 591 633.0 ming so’mni tashkil etadi.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
50
hisobi Baholashda xarajatlar yondashuvidan foydalanilmadi, chunki hisoblash jarayonida katta miqdorda kiritishlar amalga oshirildi asosan: baholash sanasiga smeta qiymati indekslari keltirilib o’tildi, quruvchining daromad kattaligi, ta’mirlash bo’yicha qo’shimcha xarajatlari. Qiyoslash va daromad yondashuvlari natijalari teng vaznni aks etirdi (50 % larda). Baholash ob’ekti bozor qiymati kattaligining yakuniy natijasi 6.1-jadvalda keltirilgan. 6.1-jadval Bozor qiymati kattaliginig yakuniy natijasi. Ko’rsatkichlar Daromad yondashuvi Xarajat yondashuvi Qiyoslash yondashuvi Yondashuvlar doirasida foydalanilgan usullar Sof operatsion daromad kapitallashtirish usuli Smeta qiymati bo’yicha baholash usuli Sotishlarni qiyoslash usuli Yondashuv asosida
olingan natija, so’m 1 291 633.0 1 013 191,6 904 629.6 Baholash usulining haqqoniylik ko’rsatkichlari vazni, % 30 % (387 490) 30 % (303 958) 40 % (361 852)
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
51
so’m): 1 053 300 Shunday qilib, “Umumiy ovqatlanish” xususiy korxonasi tijorat ko’chmas mulkining bozor qiymati (yaxlitlangan holda):
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
52
1. Ko’chmas mulk ob’ektlarning ma’lum bir xususiyatlari va shu ob’ektlarining undan foydalanayotgan odamlar ehtiyojlarini qondira olish darajasi ularning foydalilik darajasini, qiymatini yoki boshqacha so’z bilan aytganda, iste’mol qiymatini belgilab beradi. 2. Mamlakatimizda ko’chmas mulk ustida bajariladigan amallarga doir qonuniy baza yaratilgan, ularni takomillashtirish borasida ishlar amalga oshirilmoqda. 3. Baxolanayotgan binoni taxlil qilish natijasi shuni ko’rsatadiki, mazkur ob’ekt ishlab chikarish punkti va turli noturar joy ob’ektlari bor, xududda joylashuvini xamda er maydonining qonuniy xal etilganligini xisobga olgan xolda mazkur ob’ektlar joylashgan er maydonida 1-2 qavatli turar joy ob’ektlarini kurish maksadga muvofik xisoblanadi. 4. Xarajat yondashuvi shunday fikrdan yuzaga keladiki, ya’ni sotib oluvchining ko’chmas mulkka to’laydigan summasi binoning iste’mol xususiyatlariga o’xshash analogik er uchastkasi va unga qurilgan ko’chmas mulkni sotib olish uchun sarflanadigan xarajatlardan ziyod bo’lmaydi. Xarajat yondashuvida hisoblangan baholanayotgan binoning bozor qiymati quyidagicha: S bino = 1 013 191,6Ming so’m 5. Qiyosiy yondashuv shunday fikrga asoslashganki, ya’ni aqlli haridorning ob’ekt uchun to’laydigan summasi ochiq turdagi bozorda sotib olishi mumkin bo’lgan analogik naflilik darajasiga ega ob’ekt qiymatidan ziyod bo’lmaydi. Qiymatni aniqlash yaqinda amalga oshirilgan analogik ob’ektlar bo’yicha oldi-sotdi kelishuvlarning ma’lumotlariga asoslanadi.qiyoslash yondashuvi asosida baholanayotgan tijorat ko’chmas mulkining bozor qiymati yaxlitlangan holda
6. Daromad yondashuvini shunday tasdiqqa asoslashadiki, ya’ni aqlli haridorning ob’ekt uchun to’laydigan summasi, ya’ni baholanayotgan ko’chmas
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
53
mulk ob’ekti kelajakda investitsion xavfga korrektirovka qilingan sof daromad ko’rinishida keladigan qiymatidan ziyod bo’lmaydi. Daromad yondashuvi ikkita usulga bo’linadi:to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli va pul oqimini diskontlash usuli (POD). Daromad yondashuvi asosida kapitallashtirish usuli orqali hisoblangan ko’chmas mulk bozor qiymati, yaxlitlangan holda 1 291 633.0 ming so’m ni tashkil etadi. 7. Baholashda xarajatlar yondashuvidan foydalanilmadi, chunki hisoblash jarayonida katta miqdorda kiritishlar amalga oshirildi asosan: baholash sanasiga smeta qiymati indekslari keltirilib o’tildi, quruvchining daromad kattaligi, ta’mirlash bo’yicha qo’shimcha xarajatlari. Qiyoslash va daromad yondashuvlari natijalari vaznni mos ravishda 30%, 30% va 40 % larda aks ettirildi. Shunday qilib, ishlab chiqarish ko’chmas mulkining bozor qiymati (yaxlitlangan holda):
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
54
1.2012 yil vatanimiz taraqqiyotini yangi bosqichga ko‘taradigan yil bo‘ladi. – O‘zbekiston Respublikasi Prezidenti I.A.Karimovning 2011 yilning asosiy yakunlari va 2012 yilda O‘zbekistonni ijtimoiy-iqtisodiy rivojlantirishning ustuvor yo‘nalishlariga bag‘ishlangan O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining majlisidagima’ruzasini o‘rganish bo‘yicha o‘quv qo‘llanma. T.: Iqtisodiyot. -
2. Mamlakatimizni modernizasiya qilish va kuchli fuqarolik jamiyati barpo etish – ustuvor maqsadimizdir. – Prezident Islom Karimovning O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisi Qonunchilik palatasi va Senatining qo‘shma majlisidagi ma’ruzasi // Xalq so‘zi, 2010 yil 28 yanvar. 3. O‘zbekiston Konstitutsiyasi – biz uchun demokratik taraqqiyot yo‘lida va fuqarolik jamiyatini barpo etishda mustahkam poydevordir. – Prezident Islom Karimovning O‘zbekiston Respublikasi Konstitutsiyasi qabul qilinganining 17 yilligiga bag‘ishlangan tantanali marosimdagi ma’ruzasi // Xalq so‘zi, 2009 yil 6 dekabr.
4. Karimov I.A. YUksak ma’naviyat-engilmach kuch. Toshkent. Ma’naviyat. 2008 yil. 5. I.A. Karimovning “Jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozi, O‘zbekiston sharoitida uni bartaraf etishning yo‘llari va choralari. T., "O‘zbekiston", mart, 2009 yil. 6. O‘zbekiston Respublikasi Prezidenti Islom Karimovning «Jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozi, O‘zbekiston sharoitida uni bartaraf etishning yo‘llari va choralari» nomli asarini o‘rganish bo‘yicha o‘quv qo‘llanma. – T.: Iqtisodiyot, 2009. – 120 b. 7. O‘zbekiston Respublikasining “Rieltorlik faoliyati to‘g‘risida"gi Qonuni. 2010yil 22 dekbr.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
55
8. Vremennaya metodika opredeleniya kachestvennoy, ekonomicheskoy i stoimostnoy otsenki zemel selskoxozyaystvennogo naznacheniya v Respublike Uzbekistan». Zaregistrirovana Minyustom Respubliki Uzbekistan ot 6 avgusta 1998 g. № 469. 9. Vremennыy sbornik sen na obmernыe rabotы, rabotы po obsledovaniyu, otsenke i sostavleniyu pasporta zdaniya (soorujeniya) dlya sozdaniya kadastra nedvijimosti. Tashkent: Uzgeokadastr, GKKINP-18-015-99, 1999g. (utverjden 5 aprelya 1999 g.). 10. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Obщie ponyatiya i prinsipы otsenki, RST Uz 825-98. 11. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Otsenka v selyax finansovoy otchetnosti i smejnoy dokumentatsii, OST Uz 76-03- 98.
12. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Otsenka v selyax finansovoy otchetnosti i smejnoy dokumentatsii, UDK 002.657 + 002:658.5, vzamen OST Uz 76-03-98. 13. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Otsenka nedvijimogo imuщestva (zemelnыx uchastkov, nezavershennogo stroitelstva, zdaniy i soorujeniy). Osnovnыe polojeniya, UDK 002.657 + 002:658.5, vzamen OST Uz 76-04-98. 14. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Rыnochnaya stoimost kak baza otsenki, OST Uz 76-01-98. 15. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan. Rыnochnaya stoimost kak baza otsenki, UDK 002.657 + 002:658.5 vzamen OST Uz 76-01-98. 16. Natsionalnaya sistema otsenki imuщestva Respubliki Uzbekistan.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
56
Terminы i opredeleniya, UDK 002.657 + 002:658.5 Gruppa 17. Sbornik № 1 ukrupnennыx pokazateley vosstanovitelnoy stoimosti mnogokvartirnыx jilыx domov v gorodax i v gorodskix poselkax Respubliki Uzbekistan dlya otsenki, pereotsenki zdaniy i soorujeniy, prinadlejaщix fizicheskim litsam na prave sobstvennosti. - Tashkent: Proektno-texnologicheskiy trest «Tashkilotchi», 1997 (utverjden Minkomobslujivaniya 3 dekabrya 1996 g.). 18. Sbornik № 2 ukrupnennыx pokazateley vosstanovitelnoy stoimosti stroeniy i soorujeniy individualnoy postroyki v gorodax, gorodskix poseleniyax i selskoy mestnosti Respubliki Uzbekistan dlya otsenki, pereotsenki zdaniy i soorujeniy, prinadlejaщix fizicheskim litsam na prave sobstvennosti. -Tashkent: Proektno-texnologicheskiy trest «Tashkilotchi», 1997 (utverjden Minkom- obslujivaniya 3 dekabrya 1996 g.). 19. Sbornik ukrupnennыx pokazateley vosstanovitelnoystoimosti nejilыx zdaniy i soorujeniy (CHast I) GKKINP-18-013-99. Tashkent: Uzgeokadastr - Minkomobslujivaniya, 1999g.(utverjden 8 fevralya 1999g., zaregistrirovan Minyustom 30 marta1999 g №682). 20. Ukazaniya o poryadke sostavleniya kadastrovogo dela na ob’ekt nedvijimosti, GKKINP-18-025-99. - Tashkent: Uzgeokadastr, 1999. (utverjdenы 30 dekabrya 1999 g.). 21. Ukazaniya po sostavleniyu otcheta o rыnochnoy otsenke nedvijimosti, GKKINP-18-036-00. - Tashkent: Uzgeokadastr, 2001 (utverjdenы 1 oktyabrya 1999 g.). 22.Asaul A.N., Karasev A.V. Ekonomika nedvijimosti. 2001 23.Esipova V.E. Teoriya i metodы otsenki nedvijimosti. -Sankt-Peterburg, 1998.
24.Pod redaksiey Gryaznovoy A.G. i Fedotovoy M.A. Otsenka
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
57
nedvijimosti: Uchebnik. - M.: Finansы i statistika, 2005,496 s. 25.Tepman L.N. Otsenka nedvijimosti. - YUniti-Dana,2005. 464 s 26.Fridman Dj., Orduey N. Analiz i otsenka prinosyaщey doxod nedvijimosti. Per. s angl. Akademiya narodnogo xozyaystva pri Pravitelstve Rossiyskoy Federatsii. - M.: Delo Ltd, 1995. 27.Fedotova M.A., Utkin E.A. Otsenka nedvijimosti i biznesa. «EKMOS»,2000.-352 s. 28. SHabalin V.G. Sdelki s nedvijimostyu. Zaщita otmoshennichestva i priznaniya sdelok nedeystvitelnыmi. - M.: Filin,2002. 29. SHabalin V.G. Sdelki s nedvijimostyu. Ot otsenki do novoselya. – M.: Filin, 2002. 30. SHevchuk D.A. Otsenka nedvijimosti i upravlenie sobstvennostyu. Rostov n/D: Feniks,2007.-155,(2)s. 31.Щerbakova A. Ekonomika nedvijimosti. - Feniks, 2002. 32. Alimov R.X., Berkinov B.B., Kravchenko A.N., Xodiev B.YU. Ko‘chmas mulkni baholash.T.:”Fan”.2005y. 231b. 33. Tuychiev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxti K.A. Ko‘chmas mulkni baxolash asoslari.Toshkent: «Adolat» nashriyoti,2000 y., 156 b 34. Ubaydullaev X.M., Inog‘omova M.M. Turar joy va Umumiy ovqatlanish jamoat binolarini loyixalashning tipologik asoslari. Toshkent: «Voris-nashriyot», 2009y., 384 b. 35. www.gov.uz . (O‘zbeksiton Respublikasi hukumatining rasmiy sayti) 36. www.gki.uz (O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulk qo‘mitasi) 37. www. stat.uz (O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi)
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
58
38. www.mf.uz . (O‘zbeksiton Respublikasi Moliya Vazirligi) 39. www. cer. uz (Ekonomicheskoe obozrenie jurnali sayti) 40. www. yahoo.com (Yahoo qidiruv portali) 41. www. yandex.ru (Yandex qidiruv portali)
Download 1 Mb. Do'stlaringiz bilan baham: 
|