Samarqand davlat arxitektura qurilish instituti
Download 1 Mb. Pdf ko'rish
|
umumiy ovqatlanish xususiyatiga ega bolgan kochmas mulk obektini garovga qoyish maqsadida baxolash.
- Bu sahifa navigatsiya:
- T.tiklan = S 1 * I K * K i
- 480 * 366,2= 175 757 so’m
- 175, 757 Jami
- 2- bosqich
- 5- bosqich
- 4.3-jadval Sovdolar kelishuviga (tijorat chegirmasi) kiritilgan korrektirovkalar Tavsifi
- 3.3. Baholanayotgan ob’ekt bozor qiymatini baholashda daromad yondashuvi. 3.3.1. Daromad yondashuvi asosida ko’chmas mulk ob’ektining bozor
- 2-Bosqich
- 7- Bosqich
- 3.5.2. Daromadni to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli
- PYaD =S umumiy * Ijara to’lovi stavkasi
|
= S T.tiklan - I + S Er uchast 3.1.2. Binoning tiklanish qiymati hisobi. Ko’chmas mulk ob’ektining to’liq tiklanish qiymati hisobi quyidagi formula bo’yicha amalga oshiriladi:
bunda,
S T.tiklan – baholanayotgan ob’ektning to’liq tiklanish qiymati; S 1 –ob’ektning loyiha-smata xujjatida keltirilgan baholanish qiymati; I K –qimmatlashish indeksi, smeta qiymatining tuzish sanasidan baholash sanasigacha o’zgarishini hisobga oladigan;
– to’g’rilash korrektirovka koeffitsenti (K i ,iq1,N) joylashuviga, kapitallik sinfiga, konstruktiv echimi rejalashtirilgan to’g’rilashlar mos emasligiga, obodonlashtirishga, seysmiligiga va boshq.,
П N 1 ; P Tad – tadbirkor daromadi. Loyiha-smeta xujjatida 02 may 2012 yil holati bo’yicha ob’ektning qoldiq tiklanish baholanish qiymati 503 562 ming so’mni so’mni tashkil etadi. Qimmatlashish indeksi – 1,21 deb qabul qilindi. Xususiy umumiy ovqatlanish korxonasi daromadi – 14,2 %
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
34
Baholanayotgan ko’chmas mulk ob’ektining to’lik tiklanish qiymati hisobi quydagicha: S T.tiklan = 503 562*1,21*1,42 = 865 158,4 ming so’m Eskirishlar yig’ilishi hisobi effektivlik yoshi usuli orqali amalga oshirilgan. Keltirilgan analog ob’ektlarning sotuvi bo’yicha ishonchli ma’lumotlar yo’qligi tufayli eskirishlar yig’ilishini hisoblash uchun qiyoslash usuli foydalanilmaydi. Eskirishning har-bir turi va tipini aniqlash qiyinligini uchun buzilish usuli ham eskirish turida ishlatilmadi. Eskirishlar yig’ilishini hisoblashda effektivlik yoshi usuli quyidagi formula orqali amalga oshiriladi: тиклан Т С ЭЖ ЭВ И .
bunda, EV – effektivlik yoshi, ya’ni 11 yil haqiqatdagi yoshi qabul qilingan (Qurilgan 2011 yildan 20.05.2015 yilgacha bo’lgan davr) baholovchining fikri bo’yicha bino mavjud me’yorlarga mos qurilgan va yaxshi rejimda ekspluatatsiya qilingan;
vaqti 80 yilni tashkil etadi; S T.tiklan – to’liq tiklanish qiymati, bu yuqorida hisoblangan edi, 1 108 944,2 ming so’mga teng. Mos ravishda eskirish quyidagiga teng: I/ 2G’80x 1 108 944,2 =0.025 x1 108 944,2 = 27 723, 6 ming so’m so’m Eskirishning yig’ilishi 0,025 ni tashkil etadi yoki 2,5 % to’liq tiklanish qiymati yoki 27 723, 6 ming so’m ni tashkil etadi.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
35
Xarajat yondashuvida hisoblangan baholanayotgan binoning bozor qiymati quyidagicha: S bino = 865 158,4 – 27 723, 6 = 837 434,8 ming so’m 3.1.3. Er uchaskasi huquqining bozor qiymati hisobi Baholanayotgan binoning umumiy yuzasi 366,2 m 2 bo’lib, binoning eksplatatsiyasiga mo’ljallangan va doimiy foydalanilmoqda. Tijorat binolari bozori tahlili bo’yicha rieltorlik tashkilotlari va bir qator tijorat binolari egalarining ma’lumotiga binoan yagona tijorat ko’chmas mulki umumiy yuzasining 1 m 2 hisoblaganda 480 so’mni tashkil etdi. Analogik baholanayotgan ishlab chiqarish ob’ektlar uchun umumiy yuzasining 1 m 2 shu tumanda joylashgan va uning joylashuvi 480 so’mni tashkil etadi degan taxminda yagona baholanayotgan ko’chmas mulk ob’ektining bozor qiymatini aniqlaymiz: 480 * 366,2= 175 757 so’m Yuqorida hisoblangan yagona ko’chmas mulk ob’ekti qiymati va umumiy ovqatlanish binosining tiklanish qiymatlari orasidagi farqiga
binoan baholanayotgan er uchastkasi doimiy ravishda foydalanish huquqining qiymatini hisoblaymiz:
Shu qilib, baholanayotgan ko’chmas mulk ob’ektining bozor qiymatining kattaligi, xarajat yondashuvida hisoblanganda 1 013 191,6 ming so’mni tashkil etadi (3.4-jadval): 3.4- jadval Umumiy ovqatlanish binosi qiymati, ming so’mda 837 434,8
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
36
Doimiy foydalaniladigan er uchuastkasi qiymati, ming so’mda 175, 757 Jami, Baholangan ko’chmas mulk qiymati, so’mda 1 013 191,6 3.2. Baholanayotgan ob’ekt bozor qiymatini baholashda qiyoslash yondashuvi. 3.2.1. Qiyoslash yondashuvi asosida ko’chmas mulk ob’ektining bozor qiymatini hisoblash uslubiyati. Qiyosiy yondashuv shunday fikrga asoslashganki, ya’ni aqlli haridorning ob’ekt uchun to’laydigan summasi ochiq turdagi bozorda sotib olishi mumkin bo’lgan analogik naflilik darajasiga ega ob’ekt qiymatidan ziyod bo’lmaydi. Qiymatni aniqlash yaqinda amalga oshirilgan analogik ob’ektlar bo’yicha oldi- sotdi kelishuvlarning ma’lumotlariga asoslanadi. Qiyoslash yondashuvi (C qiyoslash ) asosida ko’chmas mulk ob’ekti qiymatini hisoblash blok-sxemasi 2-rasmda keltirilgan.r
2-rasm. Qiyoslash yondashuvi bo’yicha ko’chmas mulk ob’ektining qiymatini baholash. 2- bosqich Solishtirma narx birligi xisobi (yuza yoki hajm) – S solishtirma 6- bosqich Qiyoslash usulida ko‘chmas mulk ob’ekti qiymatini hisoblash – S qiyoslash 5- bosqich Er uchastkasi qiymatini aniqlash – S er
4- bosqich Baholanayotgan ob’ekt muvozanat narxi hisobi – S muvozanat
Holatlar taxlili. Tuzatishlar kiritish, korrektirovkalar
Analog-ob’ektlarning bozor narxi to‘g‘risida ma’lumotlar мажмуининг шаклланиши
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
37
Ko’chmas mulk ob’ekti narxining ma’lumatlari taxlili sotiladigan yuza tipiga bog’liq holda o’zgaradi (alohida turgan magazin, qurilayotgan yoki qurilgan bino), ko’chalardagi xarakatlar ko’pligi, bino holati, mashinalar to’xtash joylari mavjudligi va boshqalar. Tijorat joylashuviga beriladigan narx o’rta diapazonda 1 metr kvadratga 2 489 137 so’mni tashkil etadi (1 metr kvadratga 2 208 333 so’mdan 2 745 455 so’mgacha) keyingi o’rinda baholanayotgan ob’ekt ko’rsatkichlari bo’yicha to’g’ri keladigan ikkilamchi analog-ob’ektlari tanlash amalga oshirildi. Tahlil natijasida to’rtta o’xshash tijorat ob’ektlari tanlandi (4.2- jadval). 4.2-jadval Analog-ob’ektlari to’g’risida ma’lumotlar Tavsifi Baholanayot- gan ob’ekt 1-analog 2-analog 3-analog 4-analog tijorat
maydo nining
umumi y yuzasi, m 2 366,2 343,5 336,7
341,0 355,0
Bino qavatla
ri 1 1 1 1 1 Er uchastk
asi yuzasi,
300,0 280,0
250,0 252,0
270,0
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
38
m 2 Ob’ekt
ning qisqach
a tavsifi
Alohida turgan bir qavatli bino, 30 ta
mashinaga mo’ljallangan to’xtash joyi; ekin
maydonchasi: doimiy
foydalanishda. Turar-joyga qo’shilgan bir qavatli bino, 20-22 ta mashinaga mo’ljallangan to’xtash joyi; ekin maydonchasi: doimiy foydalanishda. Alohida turgan bir qavatli bino, 15-20 ta mashinaga mo’ljallangan to’xtash joyi; ekin
maydonchasi: doimiy
foydalanishda. Alohida
turgan bir qavatli bino, 15 ta mashinaga mo’ljallangan to’htash joyi; ekin maydonchasi: doimiy foydalanishda. Turar-joyga qo’shilgan bir qavatli bino, 15 ta mashinaga mo’ljallang an to’htash joyi; ekin maydoncha si: doimiy foydalanish da.
Ob’ekt ning
qiymati (taqrib
an), ming
so’mda
1 600 000 1 250 000 1 510 000 2 030 000 1 m
2
qiymati , ming so’mda
3 717, 299 3 403, 769 3 679, 068 3 887, 758
Shunday qilib, tanlangan analog-ob’ektlar bo’yicha narxlari berilishi bozor ma’lumotlari tahlilida foydalanildi, oldi-sotdi vaqtida 7,5 % ga chegirma (skidka)
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
39
deb olindi, ya’ni o’rtacha bozor kattaligiga mos ravishdaa (4.3-jadval). Oldi- sotidagi chegirma (skidka) “Citi-reality”, “KuchMasMulk Kosalt”, “BinoSotish”, “Osio Rielt” kabi brokerlik kompaniyalar hizmatining ko’chmas mulklar ijarasi va savdosi ma’lumotlari bo’yicha marketing kosultatsiyasi ma’lumotlari asosida olindi, qoida sifatida amalga oshirilayotgan oldi-sotdi kelishuvlari 5-10 % chegirma sifatida keltiriladi.
1 m.kv. qiymati, ming so’mda 3 717, 2 3 403, 7 3 679, 1 3 687, 7 Savdo kelishuvidagi chegirma, % 7,5 7,5 7,5
7,5 1 m.kv. uchun korrektirovkalangan narx, ming so’mda
3 438, 5 3 148, 4 3 403, 1 3 411, 1 4.4-jadvalda baholanayotgan ob’ektining bozor qiymati hisobi va amalga oshirilgan korrektirovkalar keltirilgan
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
40
1 m 2 uchun korrektirovkalangan narx, ming so’mda 3 438, 5 3 148, 4 3 403, 1 3 411, 1 Bino maydoniga korrektirovka, % 0
-5 -10
Korrektirovkalangan narx, so’mda
3 438, 5 2 676.1
3 232.9 3 069,9
Er uchastkasi o’lchamiga korrektirovka, % 0 0
-10 Korrektirovkalangan narx, so’mda 3 438, 5 2 676.1 3 232.9
2 762.9 Joylashuviga korrektirovka, % 0 10
0 5 Korrektirovkalangan narx, so’mda 3 438, 5 2 944.5 3 232.9
2 901.1 Sifat tavsifiga korrektirovka, % 0 5
5 Korrektirovkalangan narx, so’mda 3 438. 5 3091.1 3 232.9
3 046.3 Holatiga korrektirovka, % - -
- Korrektirovkalangan narx, so’mda 3 438.5
3091.1 3 232.9
3 046.3
Tijorat bino maydoni korrektirovkalari №2 (-15 %), №3 (5 %), №4 (-10 %) analoglari bo’yicha amalga oshirildi, ya’ni baholanayotgan ob’ektga nisbatan 2 va 4 keltirilgan ob’ektlar ko’proq va 3 ob’ektga kamroq.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
41
baholanayotgan ob’ektnikiga o’xshash, bunda 4 ob’ekt er uchastkasi baholanayotgan ob’ektnikidan ancha kattadir. Joylashuviga bo’lgan korrektirovka №2 (Q10 %) analog bo’yicha amalga oshirildi, ya’ni ushbu ob’ekt metrodan ancha yiroq joylashgan, demak, sotib oluvchilarga etishish qisman uzoqlik qiladi. Korrektirovkalarni asoslash uchun ob’ektlarni tanlab olish tahlili o’tkazilgandi, piyoda
va transport masofa yaqinligi joylashuvlari bo’yicha.ob’ektlar shu tariqa tanlangan ediki, ya’ni birinchi tug’rilashni yo’qotish uchun (maydon o’lchovi bo’yicha). Ikkinchi tanlovga nisbatan birinchi tanlovda ob’ektlar maydonlari nisbati kamroq chiqdi. Qolgan tavsiflari (sifat ko’rsatkichlari, tamirlash va boshq.) o’xshash tavsifga egadir.
bo’yicha alohida va boshqa binolarga qo’shalgan holda qurilganligiga qarab korrektirovkalar berildi.
ob’ektlar o’hshash bo’lganligi uchun, ya’ni barcha ob’ektlarda evroremont ishlari olib borilgan va ushbu ma’lumot ko’rsatkichlari bo’yicha korrektirovka keltirilmagan. Bir metr kvadrat qiymatining intervali 3 046.3 ming so’mdan 3 438.5 so’mgacha bo’lib, o’rtacha 1 m 2 qiymat so’mni tashkil etmoqda. Mos ravishda: S Qiyoslash =3 242.4* 279 = 904 629.6 ming so’m Shunday qilib, qiyoslash yondashuvi asosida baholanayotgan tijorat ko’chmas mulkining bozor qiymati yaxlitlangan holda 904 629.6 ming so’mni tashkil etmoqda.
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
42
daromad yondashuvi. 3.3.1. Daromad yondashuvi asosida ko’chmas mulk ob’ektining bozor qiymatini hisoblash uslubiyati. Daromad yondashuvini shunday tasdiqqa asoslashadiki, ya’ni aqlli haridorning ob’ekt uchun to’laydigan summasi, ya’ni baholanayotgan ko’chmas mulk ob’ekti kelajakda investitsion xavfga korrektirovka qilingan sof daromad ko’rinishida keladigan qiymatidan ziyod bo’lmaydi. Ushbu holatda ob’ektning qiymati kelajakda daromad keltira olish qobiliyatiga asosan aniqlanadi. Ko’chmas mulkni o’zgartiruvchi pul oqimi, shuningdek reversiyalar joriy jamlangan qiymatga kiritilishi mumkin.
2-Bosqich Umumiy maydonning 1 m 3 uchun ijara to‘lovi hisobi (AP solishtir i ) solishtirma 6- Bosqich Bir yilga sof operatsion daromad hisobi (SOD yil
)
(R umumiy
)
i ) bo‘yicha kapital stavkalari hisobi 3-Bosqich Ijara to‘lovining turli-xil muvozanatdagi stavkasini aniqlash (AP i(E)
)
to‘lovi haqidagi ma’lumotlar majmuining shakllanishi (AP i ) 7- Bosqich Bino qiymati hisobi (S bino
)
9- Bosqich Daromad yondashuvi asosida ko‘chmas mulkning joriy qiymati hisobi (S daromad
8- Bosqich Er uchastkasi qiymati hisobi (S er )
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
43
hisoblash blok-sxemasi (daromadni kapitallashtirish usuli) Odatda daromad yondashuvi ikkita usulga bo’linadi: ► to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli; ► pul oqimini diskontlash usuli (POD). Daromad yondashuvi asosida ko’chmas mulk ob’ekti qiymatini hisoblash blok-sxemasi 3-rasmda keltirilgan. Foydalilik, kutish va aralashuv printsiplaridan foydalanish orqali bozor ma’lumotlari asosida ikkita usul uchun stavkalar va koeffitsentlar aniqlanadi. Daromad yondashuvi asosida baholash ob’ektining bozor qiymatini hisoblash daromadni kapitallashtirish usuli orqali amalga oshirildi.
Daromadni baholash uchun etarlicha ma’lumotlar ko’lami mavjud bo’lgandagina daromadni to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usulidan foydalaniladi, ya’ni o’z navbatida, barqarordir yoki hech bo’lmaganda ko’ra bila oladigan; agarda yaqin kelajakda ob’ektdan keladigan daromadlar o’tganiga yaqin darajada bo’lishi aniq bo’lsa. Bu uzoq davrga aniq mo’ljallangan ijara to’lovi mavjud ob’ektlarga mansubdir. Kapitallashtirish o’zida joriy daromadning mos foyda me’yoriga nisbatini anglatadi, buning natijasida daromad oqimining kattaligi baholanadi. S
ob’ekt qiymatini aniqlash formulasi quyidagicha ko’rinishga ega: R I С ДаромадЁнд
bunda: I – sof operatsion daromad;
СамДАҚИ – ҚБ – 402-КМЭ ва УБ –КМЭваУБ – ДЛ – 12716 Варақ
44
Daromadni kapitallashtirish hisobi amalga oshirishda daromadlar to’g’risida hisobot tuziladi, tuzishning asosiy printsipi ko’chmas mulk ekspluatatsiyasi bozor darajasi bo’yicha taxmin hisoblanadi. Kapitallashtirish usuli orqali ko’chmas mulkni baholashda tartibli ketma-ketlikda bir nechta daromad darajalari hisoblanadi; ► potentsial yalpi daromad; ► haqiqiy yalpi daromad; ► sof operatsion daromad. Potentsial yalpi daromad (PYaD) – bu umumiy daromad, ya’ni ko’chmas mulkdan yo’qotishlarsiz va xarajatlarsiz 100 % ijaraga berish orqali olish mumkin bo’lgandagi daromad. Potentsial yalpi daromad ijara to’lovi butun maydondan tushumni, ijara to’lovlari ko’tarilishini, shartnomalarda keltirilgan va boshqa daromadlarni ham o’z ichiga oladi. PYaD =S umumiy * Ijara to’lovi stavkasi Download 1 Mb. Do'stlaringiz bilan baham: 
|