The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 192-21.

Blocks.

Block length and width or acreage within bounding roads shall be such as to accommodate

the lot sizes required in the area by the Zoning Chapter of this Code and to provide for convenient

access, circulation control and safety of street traffic.

& 192-22.

Lot Dimensions.

A.

Lot  dimensions  and  area  shall  not  be  less  than  the  requirements  of  the  Zoning

Chapter of this Code.

19209

3-92

& 192-22

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-25

B.

Insofar as is practical, side lot lines shall be at right angles to straight streets and

radial to curved streets, and the rear lot line dimension shall not be less than sixty

percent (60% ) of the width of the front lot line dimension.

C.

Each lot shall front upon an approved street.

& 192-23.

Environmentally Sensitive Areas.

All  subdivisions  shall  be  designed  so  as  to  minimize  changes  in  existing  grades  and  to

preserve  natural  features,  such  as  trees  greater  than  four  (4)  inches  in  diameter,  wooded  areas,

brooks, hilltops, views and vistas, rock outcrops, as well as environmentally sensitive areas including

wetlands, steep slopes, areas with seasonal high water table within one and a half feet of the surface

and water bodies.  In addition to the provisions of this subsection the developer shall also be required

to comply with all the provisions of the township ordinance regulating the removal or destruction of

trees.

& 192-24.

Open Spaces.

Planned unit residential developments and residential cluster developments shall be required

to provide open space as specified in the zoning ordinance.  Developed open space shall be designed

to provide active recreational facilities in accordance with National Recreation Association standards

to serve the residents of the development.  Undeveloped open space shall be designed to preserve

important site amenities and environmentally sensitive areas.  Stormwater detention facilities are not

considered as part of the required open space unless the approving agency finds that such a facility

is designed to also serve as an open space amenity.  Direct access shall be provided to open space

from the residences.

& 192-25.

Easements.

A.

W here new utilities will not be installed within public right-of-ways, the  developer

shall provide appropriate easements in accordance with the standards required by

the appropriate utility.

B.

W here a subdivision is traversed by a watercourse, drainageway, or channel, there

shall  be  provided  a  stormwater  easement  or  drainage  right-of-way,  conforming

substantially  with  the  lines  of  such  watercourse,  floodplain  or  wetland  buffer  and

further width or construction, or both, as will be adequate for the purpose.  Wherever

possible,  watercourses  shall  be  located  along  rear  or  side  lot  lines.    W here

necessary,  the  applicant  shall  obtain  approval  of  the  New  Jersey  Department  of

Environmental Protection.

C.

W here detention or retention basins are proposed within a subdivision, there shall

be  provided  an  easement  conforming  with  the  grading,  physical  and  structural

features of the basin.

19210

3-92

& 192-26

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-27

ARTICLE IV

    Design and Performance Standards Applicable to All Development

& 192-26. 

Aprons.

The apron is the area between the street pavement and the back edge of the sidewalk or the

street right-of-way.

A.

Materials.

Materials  shall  conform  to  the  N.J.D.O.T.  Standard  Specifications  for  Road  and

Bridge Construction in effect at the time of construction.

1.

Thickness for residential uses.

The concrete shall be six (6) inches thick with a 6" x 6" #4 wire mesh over an

approved subbase for aprons leading to residential uses.

2.

Thickness for non-residential uses.

The concrete shall be eight (8) inches thick with a 6" x 6" #4 wire mesh over a

subbase of four (4) inches of stone for aprons leading to non-residential uses.

& 192-27.

Bikeways.  [Amended 8-25-97 by Ord. No. 97-25]

For residential development these standards are superseded by Residential

Site Improvement Standards (N.J.A.C., Title 5, Chapter 21)

A. 

Requirement.

Separate bicycle paths shall be required if paths have been specified as part of the

adopted  Master  Plan.    At the  discretion of  the  Board, bikeways  or  easements  for

future  installation  thereof  shall  be  required,  depending  upon  factors  such  as  the

location of the development in relationship to other populated areas or its location

with respect to other bikeways within the Township, whether existing or proposed,

and adopted by the Planning Board or reflected on the Master Plan.

1.

Bicycle Paths.

Bicycle  paths  shall  not  exceed  a  grade  of  six  percent  (6% ),  except  for  short

distances, and shall be not less than five (5) feet wide for one-way travel and

eight (8) feet wide for two-way travel.  Bicycle paths shall be constructed with

a base consisting of a minimum of four (4) inches of gravel, crushed stone or

slag  on  the  subgrade  and  a  surface  course  of  three  (3)  inches  of  FABC-1.

W here separate bike paths intersect streets, the curbing shall be ramped for

bicycle access to the street grade.  Bicycle-safe inlet grates shall be used in the

construction of all residential streets.

19211

11-97

& 192-28

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-28

& 192-28.

Buffers.

A. 

Materials.

Buffering may consist of fencing, combinations of plant material that are effective in

all  seasons,  berms,  rocks,  boulders,  significant  indigenous  existing  vegetation,

mounds or combinations to achieve the stated design objectives.

B. 

Requirement.

W here  a  nonresidential  use  abuts  a  residential  zone  or  use,  where a multi-family

development  abuts  a  single-family  development  or  single-family  zoning  district,

where reverse frontage design is required, or along all residential lot lines abutting

an arterial or collector road the following buffer area and landscaping requirements

shall apply:

A strip of land in no case less than twenty-five (25) feet in width.

Buffer areas shall be uniform in width and continuous.

C. 

Design.

Arrangement  of  planting  in  buffers  shall  provide  maximum  protection  between

adjacent properties and avoid damage to existing plant material.  The design shall

be aesthetically pleasing by mixing masses of appropriate evergreen and deciduous

material highlighting color, texture, size and seasonal interest. Indigenous material

shall be used to achieve design objectives where appropriate. Buffers shall promote

succession of plant material.

D. 

Planting Specifications.

All plantings shall be installed according to accepted horticultural standards.

E. 

Screening.

Parking areas, garbage collection and utility areas, and loading and unloading areas

shall be screened around their perimeter by a buffer strip a minimum of five (5) feet

wide.

F. 

Prohibition.

No  structure,  storage of  materials  or parking  of  vehicles  shall  be  permitted in the

buffer area, except access drives from public streets and permitted signs.

G. 

Maintenance.

Buffer areas shall be maintained and kept clean of all debris, rubbish, weeds,  tall

grass  and  dead  trees  by  the  owner.    Any  fences  and  screen  planting  shall  be

maintained permanently, and any plant material which does not live shall be replaced

within one (1) year.  Access shall be provided for maintenance purposes.

19212

3-92

& 192-29

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-31

& 192-29. 

Building Exterior.

All non-residential buildings shall have a finished architectural facade on all sides.

& 192-30. 

Clearing.

All  clearing,  excavation  and  embankment  construction  shall  be  in  accordance  with  the

approved plan and applicable requirements of the NJDOT Standard Specifications, approved Soil

Erosion and Siltation Control Plan and N.J.D.E.P. Rules and Regulations.  No excavated material may

be removed from or added to a site except in accordance with an approved site plan, subdivision or

soil removal plan.

& 192-31. 

Critical Areas.

In  all  developments  the  following  critical  areas  shall  be  preserved  as  undeveloped  open

space: wetlands as defined by New Jersey Department of Environmental Protection, field verified by

an on-site inspection; significant trees defined as the largest known individual trees of each species

in New Jersey as listed by the New Jersey Department of Environmental Protection (NJDEP) Bureau

of Forestry and large trees which are 90%  or more of the diameter of the known largest tree; lands

in the floodplain as defined in NJDEP in its Stream Encroachment Manual; steep slopes in excess of

twenty-five  (25% )  percent  as  measured  over  a  10-foot  interval  unless  appropriate  engineering

measures concerning slope stability, erosion, and resident safety are taken to the satisfaction of the

Township Engineer; habitats of rare, threatened or endangered vegetation and wildlife species as

identified  on  federal  or  state  lists;  and  historically  significant  structures  and  sites  as  listed  on  the

federal or New Jersey Registers of Historic Places.

All site plans, subdivisions and general development plans shall comply with the following

requirements:

1.

Each  development  plan  shall  identify  and  map  on-site  critical  areas.    Such mapping  shall

depict the location of each critical area in relation to the proposed development. Each critical

area shall be distinguished graphically and the total acreage of each critical area within each

lot shall be noted.

2.

Critical areas shall be delineated as follows:

a.

Tidal wetlands as defined by N.J.S.A. 13:9A-1 et. seq. and as delineated in the field

with the delineation boundary verified in writing by NJDEP.

b.

Freshwater wetlands as defined by N.J.S.A. 13:9B-1 et. seq. and as delineated in the

field  with  the  delineation  boundary  verified  by  N.J.D.E.P.  through  a  Letter  of

Interpretation, presence/absence letter or other written communication.

c.

Buffer or transition areas for tidal and freshwater wetlands as required by N.J.D.E.P.

d.

Location of significant trees as determ ined  by field survey indicating by notes the

diameter at four feet and tree species.

e.

Location of the 100 year floodplain boundary and floodway.

19213

3-92

& 192-31

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-31

f.

Areas of slope exceeding 25%  as measured over a 10 foot vertical change in grade.

g.

The presence of potential habitat on the property of concern or adjoining properties

within 200 feet of rare, endangered or threatened vegetation and wildlife based on

written communication with the New Jersey Natural Heritage Program.  The project

site shall be indicated on USGS topographic quadrangle map by the applicant and

the map forwarded to the Natural Heritage Program requesting information on the

potential  presence  of  habitat  for  rare,  threatened  or  endangered  vegetation  and

wildlife species.

3.

Each  development  shall  be  designed  to  protect  and  prevent  disturbance  of  Critical  Areas

during construction and subsequent use of the property.  The following standards shall be

adhered to:

a.

Principal nonresidential buildings and accessory buildings and structures, including

open  or  enclosed  parking,  shall  be  setback  at  least  twenty  (20)  feet  from  the

boundary of any required freshwater wetland transition area or tidal wetland buffer

area.

b.

W here  any  yard  of  a  residential  development  is  within  a  freshwater  wetlands

transitional  area  or  tidal  wetland  buffer  area,  the  required  yard  setback  shall  be

maintained  between  the  building  or  structures  and  the  transition  area/buffer  area

boundary.

c.

All efforts to preserve significant trees are to be made including, as appropriate, site

redesign,  use  of  tree  wells,  and  other  methods  as  specified  in  the  landscaping

section of this ordinance.

d.

W ithin  the  100  year  floodplain  only  activities  permitted  by  N.J.D.E.P.  shall  be

permitted.

e.

No development, grading or other alteration or disturbance is permitted in areas with

steep slopes in excess of twenty-five (25%) unless such action is approved by the

Township Engineer in view of appropriate engineering measures concerning slope

stability, erosion and resident safety which are reflected on the site plan.

f.

If  the  presence  of  potential  habitat  for  rare,  threatened  or  endangered  vegetation

and/or wildlife species has been identified on-site or on adjoining properties by the

New Jersey Natural Heritage program, care should be taken during site design to

preserve  as  much  of  this  habitat  as  possible  and  to limit disruptions  to  habitat on

adjoining parcels.

g.

W herever and whenever possible, registered historic structures or sites should be

preserved  and  incorporated  into  the  site  design.    Alterations  should  be  kept  to  a

minimum.

19214

3-92

& 192-32

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-33

& 192-32.

Curbs and Gutters.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20; 8-25-97 by

Ord. No. 97-25]

For residential development these standards are superseded by Residential

Site Improvement Standards (N.J.A.C., Title 5, Chapter 21).

A. 

Required.

Monolithic  concrete,  granite  (Belgian)  block  curbs  and  gutters,  or  combination

concrete curb and gutter, as directed by the approving authority, shall be installed

along all edges of pavement.

B. 

Barrier Free Access.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20]

Curbing  abutting  sidewalks  shall  be  depressed  and  shall  be  designed  to  provide

barrier-free  curb  ramps  constructed  in  accordance  with  the  Americans  with

Disabilities Act.

C. 

Size and Specifications.

Size and specifications shall be in accordance with N.J.D.O.T. Standard Specification

for Road and Bridge Constructions in effect at the time of construction. (See standard

detail on file in the Department of Planning and Engineering.)

D. 

Timing of Curb Construction.

In areas with bituminous concrete pavement, required curb shall be constructed prior

to the construction of the bituminous base courses.  Any required repairs to curbs

which are not suitable for acceptance shall be made prior to construction of the final

pavement wearing course.

& 192-33.

Driveways.

A. 

Residential.

1.

Grade.

The maximum grade of a driveway shall not exceed fifteen percent (15% ) and the

minimum grade shall not be less than one percent (1% ) unless specifically approved

by the Township Engineer.

2.

Pavement Specifications.

All driveways within the Township right-of-way shall be paved with material approved

by the Township Engineer.  Pavement for driveways shall be three inch bituminous

stabilized  base  course  and  a  two  inch  bituminous  surface  course  of  material  in

conformance with NJDOT standards.

3. 

W idth.

The minimum width for a driveway for single-family dwelling shall be twelve feet (12). 

The minimum width shall be twenty feet (20) for a two car garage.

19215

11-97

& 192-33

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-34

4. 

Driveway Depressions.

At each  driveway  without  curb  return  radii,  the  curb shall  be  depressed  to  form  a

driveway  opening.    The  depression  shall  be  equal  in  length  to  the  width  of  the

driveway plus three (3) feet on either side.

At  driveways  with  curb  return  radii,  the  curb  depression  shall  accommodate  the

exterior limits of the radii.  The depression shall be smoothly formed to maintain a

lowered curb face across the depression of at least one (1) inch, but not more than

one and one-half (1 1/2) inches.  The bottom of the curb shall be lowered to maintain

full curb depth across the depression.

B. 

Nonresidential.

1. 

Grade.

The  maximum  grade  of  a  driveway  shall  not  exceed  ten  percent  (10%)  and  the

minimum grade shall not be less than one percent (1%) unless specifically approved

by the Township Engineer.

2.

Pavement Specifications.

Pavement for driveways shall have five (5) inches bituminous stabilized base and two

(2)  inches  bituminous  surface  course  of  material  in  conform ance  with  N.J.D.O.T.

Standard  Specification  for  Road  and  Bridge  Constructions  in  effect  at  the  time  of

construction.

3.

W idth.

Driveways shall provide curb return radii of not less than fifteen (15) feet for all right

turn movements.  Driveway width shall be a minimum of eighteen (18) feet for one-

way driveways and twenty-four (24) feet for two-way driveways.

4.

Driveway Depressions.

At  driveways  with  curb  return  radii,  the  curb  depression  shall  accommodate  the

exterior limits of the radii.  The depression shall be smoothly formed to maintain a

lowered curb face across the depression of at least one (1) inch, but not more than

one and one-half (1 1/2) inches.  The bottom of the curb shall be lowered to maintain

full curb depth across the depression.

& 192-34.

Easements.

A.

Location.

Easements  for  utility  and  drainage  installations  shall  be  along  side  and/or  rear

property  lines  where  possible.    These  easements  shall  be  of  sufficient  width  to

accommodate the facilities, including access for maintenance, but shall not be less

than  fifteen  (15)  feet  in  width.    Easem ents  with  subsurface  conduits  shall  be  a

minimum of twenty-five (25) feet wide.

19216

3-92

& 192-34

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-35

B.

Mapped.

All easements shall be shown on the plat and site plan and shall be clearly labeled

and dimensioned as to permit accurate location of easement limits.  The purpose of

the easement shall be stated on the map.

C.

Internal Grading.

Internal grading of a lot as by swale, berm or other topographical feature designed

to intercept or direct waters shall either be designated within an easement on the 

map  to  be  filed  or  be  dedicated  by  recorded  instrument  in  such  a  way  as  to  give

notice  to  future  owners  of  the  property  and  ensure  continued  maintenance  of  the

drainage feature.  No overland swales shall be permitted across adjoining properties.

D.

Conveyed by Deed.

All easements shall be conveyed by deed to the Township of East Brunswick or the

proper  authority  and  shall  be  approved  by  the  Township  Attorney  and  Township

Engineer or designees.

E.

Staked.

The boundary line of any easement shall be monumented at its intersection with all

existing or proposed street lines.

F.

Conservation Easements.

Easements shall be dimensioned on the plat and site plan according to the limit of

the  natural  conditions  or  such  other  configuration  appropriate  to  the  area  being

placed  in  the  easement  and  the  design  of  the  development.    Maintenance  of

conservation easements shall be limited to rubbish and dead trees that pose a safety

problem.

& 192-35.

Grading of Land.

A.

Requirement.

Sites shall be graded to secure proper drainage and to prevent undesirable ponding

of  surface  water.    Grading  shall  be  performed  in  a  manner  which  will  minimize

damage to, or destruction of, trees.  Topsoil shall be provided and/or redistributed

on  the  graded  surface  as  cover  and  shall  be  stabilized  by  seeding  or  planting. 

Grading plans shall have been submitted and approved with the subdivision plat or

site plan, and any departure from these plans must be approved by the Approving

Authority.  Grading shall be designed to prevent or minimize damage to structures

or improvements when major storm s  exceeding the 100 year storm design of the

storm drainage system occur.

B. 

Drainage.

The site shall be graded to a storm drainage collector system of interior drainage,

designed in accordance with the standards for storm drainage facilities and suitable

drainage easements shall be provided.

19217

3-92