Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таҳлим вазирлиги тошкент архитектура қурилиш институти

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

---

124 
15-мавзу Баҳолаш фаолиятида математик модель ва компютерлашни ўрни 
Режа: 
1.«Val-Master» (Valuation Master) дастур маҳсулоти, кўчмас мулкни баҳолашда 
«кроусс» дастур маҳсулоти 
2.Мулкни баҳолаш асосларида янги принцип 
 
1. « Val-Маster» (Valuation Master) дастур маҳсулоти 
Кўчмас мулк объектларини самарали баҳолашда унинг техник ҳолати ҳақида 
маълумотларни билиш муҳимдир. Умуман олганда кўчмас мулкни баҳолаш жараѐнида 
унинг техник, иқтисодий ва ҳуқуқий томонлари ҳам баҳоланиши зарур. 
Мақолада кўчмас мулк объектини иқтисодий баҳолаш жараѐнида йўқотишларни 
ҳисобга олиш мақсадида ПЭВМ ѐрдамида сейсмоактив ҳудуд шароитларини баҳолаш 
билан бирга техник баҳоланишига ҳам тавсиялар келтирилган. 
Амалиѐтга кўра, баҳоланиш жараѐни бино ва иншоотларни «эскириш» ҳолати ва 
кўрган зарарларини аниқлашдан бошланади. Бунда 3 турдаги эскириш ҳолати қайд 
этилади: жисмоний, функционал ва ташқи эскириш. Лекин, объектни эскириш ҳолати 
унинг техник ҳолатини тўлиқ белгилаб беролмайди. Объектни техник даражаси эса, 
объектдан фойдаланиш шароитларини ўзгартирувчи функциясидир. 
Объектдан фойдаланиш жараѐнида юритиладиган техник ҳужжатларда қурилишда 
йўл қўйилган лойиҳавий ечимлардаги четланишлар, фойдаланиш жараѐнида етказилган 
зарар ҳақидаги маълумот кўпинча кўрсатилмайди. Шунинг учун объектни техник 
баҳолашда, шу жумладан, объектдаги техник ўзгаришларни унинг лойиҳавий ечими билан 
таққослаш жараѐнида, шу вақтдаги талаблар, шартлар ва ташки таъсир омиллари 
эҳтиборга олинади. 
Паспортизация босқичида техник баҳолаш орқали объект ишлатилиш жараѐнидаги 
унинг кучланиш-деформацияланиш ҳолатини ўрганиш керак. Бинонинг бундай ҳолати, 
асосан юк кўтарувчи конструкциялар ҳолатига боғлиқ. Конструкциядаги ҳар қандай 
чекланишлар: ѐриқлар, чўкиш, қийшайиш, эгилишлар, конструкциянинг юк кўтариш, 
бикирлик ва зилзилабардошлилик кобилиятига таъсир кўрсатади. 
Баҳолаш босқичида техник ҳолатни, яъни фойдаланиш имкониятларини 
белгилашда зарарларни аҳамияти ва умумий иқтисодий кўрсаткичларга ҳамда умумий 
ҳолатига таъсирини ўрганиш лозим. Техник ҳолатни текшириш тажриба йўли билан ѐки 
четланишларни ҳисобга олиб объектни математик моделлаштириш орқали амалга 
оширилади. Биринчи усул анча меҳнат талаб ва қиммат бўлиб, бино ҳолатига салбий 
таъсир кўрсатиши мумкин. ПЭВМдаги ҳисобот эса осон ташкил этилади. 
«Valuation Master» дастури кўчмас мулк, бино ва иншоотларни баҳолашда янги 
қурилиш қийматини ҳисоблаш, жисмоний эскиришни ҳисоблаш, даромадни 
капиталлаштириш усули билан қийматини ҳисоблаш, яъни умумий ҳисоблаш учун ишлаб 
чиқилган. 
«Val-Маster» - амалий дастурлар қўлланмаси (ППП) - ? кўринишида тузилган 
бўлиб, интеграллашган тизим. Бу тизим дастур блокларидан иборат бўлиб, мустақил иш 
ва алоҳида блок мажмуалари орасида ахборот алмашиш учун мўлжалланган. 
Бу дастур баҳолаш фаолияти билан шуғулланувчи қатор Европа мамлакатларини 
етакчи мутахассис ва ташкилотлари томонидан тан олинган. Шунингдек, дастурнинг 
Ўзбекистоннинг ўзига хос шароитлари, яъни сейсмик, иқлим шароитлари ҳам эътиборга 
олинади. 
Қўлланилиш кўлами асосан кўчмас мулкни бозор қийматини баҳолаш, жумладан 
бошқа қийматлар ҳам баҳоланади : 
- 
бозор қиймати асосида; 

---

125 
- 
кўчмас мулк ва бизнес олди-сотди келишувларини мужассамлаштириш 
қарорларини қабул қилишда; 
- 
кўчмас мулк гарови эвазига кредит молиялаштиришни ташкил этишда; 
- 
эркин бозорда кўчмас мулк айланиши билан боғлик қимматли қоғозлар 
эмиссияси ва бошқа ҳолатларни таъминлашда; 
- 
суғурталаш мақсадларида ва ҳ.к. 
Умумий қўлланма сифатида қуйидаги ишлардан фойдаланилди: Гарасов Е.М 
«Кўчмас мулкни баҳолаш», «Инвестицияларни кўчмас мулкка молиялаштириш». 
Норматив манба эса - «Қайта тиклаш қийматини йириклаштирилган кўрсаткичлари 
мажмуаси», «Турар жой биноларини жисмоний эскиришини баҳолаш қоидалари», КМК. 
«Val-Маster» дастури баҳолаш жараѐнини автоматизациялаш имконини беради. 
Бошқача қилиб айтганда, баҳоланаѐтган объект аналоги автоматик танланади, хисоб 
автоматик юритилади ва баҳолаш тўғрисидаги тизим ҳисоботи автоматик тузилади. Бу 
албатта ўз навбатида компьютердан самарали фойдаланиш имкониятини беради. 
Шунингдек, бошланғич маълумотларни кейинчалик ишлатиш учун (масалан, жисмоний 
эскиришни баҳолашда ѐки даромадни капиталлаштириш усули билан баҳолашда) сақлаб 
қўйиш мумкин. 
Бу дастурни Ўзбекистон шароитида ҳам қўллаш мумкин. Ҳудудий ва иқлим 
коэффициентлари киритилиб, ҳисобот 1984 йилдаги нархлардан бошлаб ҳисобланади. 
Ўзбекистон Республикасида баҳолаш фаолиятини ривожлантиришда чет эл 
тажрибаси, эришилган натижаларни ўрганиш ва кенг фойдаланиш муҳим аҳамиятга эга. 
Кўчмас мулкни иқтисодий баҳолашда КМБ технологик дастури. 
Бу дастур «Баҳолаш фаолияти тўғрисида»ги қонуннинг 17-моддасидаги талабларга 
кўра, баҳолаш тўғрисида тезкор ва сифатли ҳисобот тайѐрлаш имкониятини беради. Бу 
дастурни қуйидаги бўлимлари мавжуд : 
1. Умумий маълумотлар 
- 
асосий фактлар ва хулосалар; 
- 
баҳолаш ва хулоса натижалари; 
- 
баҳолаш сифати сертификати; 
- 
чегараланган ва имкони берилган шарт-шароитлар; 
- 
баҳоловчининг ҳуқуқ ва мажбуриятлари; 
- 
баҳоловчининг малакаси; 
- 
баҳолаш жараѐни. 
2. Баҳоланаѐтган объект ва унинг муҳити таҳлили 
- 
ер майдонини баѐни ва унинг жойлашуви; 
- 
объект номи. 
3. Бозордаги ҳолат таҳлили 
4. Самарали фойдаланиш таҳлили 
- 
ер майдонидан энг самарали фойдаланиш; 
- 
ер майдонини яхшилаштириш билан унинг энг самарали фойдаланиши. 
5. Ҳаражатлар билан баҳолаш 
- 
баҳолаш объекти қайта тиклаш қийматини баҳолаш; 
- 
девелопер даромади; 
- 
эскиришни баҳолаш; 
- 
ҳаражатлар билан аниқланган қийматни якуний ҳажми 
6. Ҳаражатлар йўли билан ҳисоблаш 
- 
даромадлар таҳлили; 
- 
ҳаражатлар таҳлили; 
- 
қайта капиталлаштириш ставкасини аниқлаш; 
- 
капитализация усули билан объект қийматини ҳисоблаш 

---

126 
7. Сотув натижаларини таққослаш орқали ҳисоблаш 
- 
амалга оширилган объектларни таққослаш учун танлаш; 
- 
баҳолаш натижаларини тўғрилаш; 
- 
сотув натижаларини таққослаш орқали объектни баҳолаш 
8. Якуний баҳолаш учун натижаларни мослаштириш 
9. Фойдаланилган адабиѐтлар рўйхати 
Ҳар бир бўлимда объектни баҳолаш қоида ва принциплари, ҳисоблаш усуллари ва 
йўллари, самарали фойдаланиш таҳлили ва ҳ.к.лар тушунтирилади. 
Кўриниб турганидек, кўчмас мулкни иқтисодий баҳолаш унинг техник баҳоланиши 
билан бевосита боғлиқ. Бу эса диққат билан ѐндашишни талаб қилади ва объектни реал 
баҳолаш имкониятини беради.