8-мавзу. Кўчмас мулк бозорининг давлат томонидан тартибга солиниши

8-мавзу. Кўчмас мулк бозорининг давлат томонидан тартибга солиниши

Режа:
8.1. Кўчмас мулк бозорининг ҳуқуқий асослари

8.2. Уй жой ва ердан фойдаланиш муносабатлари
8.3. Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказиш
8.4. Кўчмас мулк объектларига солиқ солиш тизими


8.1. Кўчмас мулк бозорининг ҳуқуқий асослари


Кўчмас мулк соҳасидаги қонун ҳужжатлари қонунлар ва бошқа меъёрий ҳуқуқий ҳужжатлар йиғиндисидан иборат. Улар ёрдамида давлат органлари кўчмас мулкка ҳуқуқ эгаликни ўрнатади, ўзгартиради ва бекор қилади.
Кўчмас мулк соҳасидаги ҳуқуқ ва манфаатлар ижтимоий ва хусусий турларига бўлинади.
Ижтимоий ҳуқуқлари турига қуйидагилар киради:
солиқ ҳуқуқи (мулкий солиққа тортиш);
кўчмас мулк объектларини бадал тўлаш билан ижтимоий эхтиёжларга ўтказиш;
милиция ҳукмронлиги ҳуқуқи – жамият томонидан ўз манфаатларини ҳимоя қилиш мақсадида ўрнатиладиган чекловлар (қурилиш, йўл ҳаракати, ҳудудда қурилиш олиб бориш ва ривожлантириш, атроф-муҳит муҳофазаси, ердан фойдаланиш ва ундан қазилмалар олиш мақсадида ишлов бериш каби соҳаларда);
давлат ғазнасига мулкни ўтказиш ҳуқуқи (мулкдорнинг ўлимидан сўнг васиятнома қолдирилмаган ва қонуний ворислари бўлмаган ҳолларда).
Хусусий ҳуқуқларга қуйидагилар киради:
мулкка битта жисмоний ёки юридик шахснинг эгалик қилиши;
қонунга мувофиқ кўчмас мулк объектларига бўлган ҳуқуқлар (бева хотиннинг оламдан ўтган эри кўчмас мулкининг тегишли қисмига эгалик қилиш ҳуқуқи, ўзаро фарзандлар мавжуд бўлган ҳолатда бева эрнинг оламдан ўтган хотини мулкига умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи (эр-хотиннинг ҳар бири умумий мулкнинг1/2 қисмига эга бўлади);
мулкка умрбод эгалик ҳуқуқи (кўчмас мулк объектларига бўлган шундай ҳуқуқки, у фақатгина мулкдорниниг ўлими билан тўхтатилади).
Ҳуқуқ манбалари учта асосий гуруҳга бўлинади:

• 
  кўчмас мулк соҳасида давлат даражасидаги Қонунлар ва уларга мувофиқ қабул қилинган бошқа меъёрий ҳуқуқий ҳужжатлар;
  
• 
  ЎзР субъектлари (Тошкент ш., вилоятлар, Қорақалпоғистон Республикаси) Қонунлари ва бошқа меъёрий ҳуқуқий ҳужжатлари;
  
• 
  маҳаллий ўз-ўзини бошқариш қонун ҳужжатлари ва маҳаллий меъёрий ҳуқуқий ҳужжатлар.
  

ЎзР Конституцияси бутун ўзбек қонуниятини ривожланишининг ҳуқуқий асоси бўлиб ҳисобланади. У олий куч ва тўғридан-тўғри таъсирга эга. Ўзбекистонда қабул қилинадиган барча Қонун ва бошқа ҳуқуқий ҳужжатлар тўлиқ ЎзР Конституцияси бўйича амалга оширилиши керак. ЎзР Конституциясида фуқаролик, ер ва уй жой қонун ҳужжатлари бўйича Ўзбекистон Республикаси ва унинг субъектларининг ҳуқуқ ва мажбуриятлари масалалари ўз ечимини топади.
ЎзР Конституциясида Ўзбекистонда кўчмас мулкни қонуний ва маданий равишда бошқаришни аниқловчи асосий тамойиллар келтирилган. У “ягона иқтисодий кенгликни, товарлар, хизматлар ва молиявий воситаларнинг эркин ҳаракатини, рақобатчиликни қўллаб-қувватлашни ва эркин иқтисодий фаолиятни” кафолатлайди, бунда мулкчиликнинг хусусий ва давлат шакллари бир хилда тан олинади, ҳамда ҳимояланади.
Ҳар бир шахс мулкдор бўлишга ҳақли. Хусусий мулк бошқа мулк шакллари каби дахлсиз ва давлат ҳимоясидадир. Мулкдор мулкига ўз хоҳишича эгалик қилади, ундан фойдаланади ва уни тасарруф этади.¹ Давлат ерга бўлган хусуий мулкнинг дахлсизлигини ва ҳавфсизлигини, ҳамда ер бўйича битимлар тузилган вақтда ер эгалари ҳуқуқларининг ҳавфсизлигини кафолатлайди.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодекси кўчмас мулкни ягона объект сифатида бошқариш, шу жумладан, олди-сотди, айирбошлаш, ҳадя, рента, ижара, заём ва бошқа битимлар соҳасида бир қатор бўлимлар мавжуд.
Уй жой қонун ҳужжатлари фуқаролар, юридик шахслар, давлат бошқарув органлари ва жойлардаги давлат ҳокимият органлари муносабатларини қуйидаги масалалар бўйича тартибга солади:

• 
  турар жойларга мулк ҳуқуқи, эгалик қилиш ва фойдаланиш ҳуқуқининг юзага келиши, амалга оширилиши, ўзгариши ҳамда бекор қилиниши;
  
• 
  уй жой фондини ҳисобга олиш;
  
• 
  уй жой фондини сақлаш, қараш ва таъмирланишини таъминлаш;
  
• 
  фуқароларнинг уй жой ҳуқуқларига риоя қилиши ва уй жой фондидан мақсадли фойдаланишини назорат қилиш.
  

Турар жой уйлари қурилиши, яшаш хоналарини қайта қуриш ва қайта лойиҳалаш, муҳандислик жиҳозларидан фойдаланиш, коммунал хизматларни таъминлаш каби масалалар билан боғлиқ муносабатлар ушбу Кодекс ва бошқа қонун ҳужжатлари билан тартибга солинади.
Агар қонунда ёки Ўзбекистон Республикасининг халқаро шартномасида бошқача тартиб белгиланган бўлмаса, уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатларининг қоидалари чет эл фуқаролари, фуқаролиги бўлмаган шахслар, чет эл юридик шахслари иштирокидаги уй-жой муносабатларига нисбатан ҳам қўлланилади.
Кўчмас мулк соҳасида ЎзРда қонун ҳужжатлари мураккаб тизим сифатида ривожланмоқда, бу тизимни ташкил этувчи Қонунлар бўлиб ЎзР Конституцияси, давлат қонунлари, ЎзР ер ва уй жой Кодекслари, ҳамда бошқа ҳужжатлар ҳисобланади.
Ер ва уй жой қонун ҳужжатлари таркибига шунингдек, ижро этувчи органлар (ЎзР ҳукумати, Вазирликлар ва бошқа давлат бошқарув органлари, давлат уй жой ва бошқа фондлар бошқаруви соҳасидаги корхоналар, муассасалар, ташкилотлар, уй жой фонди эксплуатацияси ва таъмирлаш ишлари билан шуғулланувчи ташкилотлар ва ҳ.к.) ҳуқуқ ва мажбуриятларини белгиловчи қонунлар ва бошқа меъёрий ҳуқуқий ҳужжатлар ҳам киради.
Фуқаролик Кодекси (ФК) уй жойга мулк ҳуқуқини амалга ошириш билан боғлиқ муҳим меъёрларни ўзида мужассамлаган (ЎзР ФК 13 ва 16 боблар). ФК² га мувофиқ белгиланган тартибда ажратиб берилган ер участкасида қурилган янги уй-жойга мулк ҳуқуқи давлат рўйхатидан ўтказилган пайтдан бошлаб вужудга келади.
Бир ёки бир неча шахслар томонидан қурилаётган уй-жой қурилиш тамом бўлгунча ва рўйхатдан ўтказилгунча маҳаллий ҳокимият органларининг рухсатисиз бошқа шахсга берилиши мумкин эмас.
ЎзР ФК нинг иккинчи қисмининг 35 боби “Уй жой ижараси” деб номланади ва одатда, тижорат мақсадида амалга оширилувчи уй жой ижарасини умумий тартибга солишга бағишланади. Шу билан бирга ЎзР ФК да уй жой қонун ҳужжатларининг мавжудлиги аниқ кўрсатилади.
ЎзР ФК (3мод.) да “фуқаролик қонун ҳужжатлари” тушунчаси тор маънода қўлланилади – фақатгина давлат қонунлари назарда тутилади, бошқа қонунлар таркибидаги фуқаролик ҳуқуқлари меъёрлари эса ЎзР ФК га мувофиқ бўлиши керак. Бу ердан келиб чиқадики: биринчидан, ФК меъёрлари билан тартибга солинадиган кўчмас мулк соҳасидаги муносабатлар ЎзР бошқарув предмети бўлиб ҳисобланади, чунки фуқаролик қонун ҳужжатларининг ўзи Республика бошқарув предметига киради; иккинчидан, агар бошқача тартиб белгиланган бўлмаса, кўчмас мулк соҳаси қонун ҳужжатларидаги ва фуқаролик-ҳуқуқий характерга эга меъёрлар ЎзР ФК қонунларига мувофиқ бўлиши керак.
Давлат қонунлари орасида ЎзР нинг 08.01.2007 йилда қабул қилинган “Ўзбекистон Республикаси фуқаролик, уй жой Кодексларига ўзгартириш ва қўшимчалар киритиш ҳақида ва Ўзбекистон Республикаси давлат уй жой сиёсати асослари қонунини ўз кучини йўқотган деб эътироф этиш ҳақида” ги Қонуни алоҳида ўрин эгаллайди. Бу Қонун уй жой, ҳамда ер, фуқаролик, маъмурий ва бошқа қонун ҳужжатлар мёрларида конкретлашишни талаб қиладиган турли хил уй жой ва у билан боғлиқ бошқа ижтимоий муносабатларини тартибга солишнинг муҳим, умумий ҳуқуқий асосларини белгилайди.
Қонун ЎзР фуқароларининг янги ижтимоий-иқтисодий шароитларда уй жойга бўлган конституцион ҳуқуқларини амалга оширилишининг асосий тамойилларини белгилайди, уй жой соҳасида мулкчиликнинг турли шакллари ва кўчмас мулкдан фойдаланиш турлари шаклланиши шароитида уй жой муносабатларини ҳуқуқий тартибга солишнинг асосларини ўрнатади.
Қонунда уй жой соҳасида хусусий мулкни ривожлантириш имкониятлари кенгайтирилган, кўчмас мулк объектлари ёки унинг бир қисмига бўлган хусусий мулкчилик ҳуқуқи белгиланган, шахсий ва пайчилик(кооператив) қурилиш учун узоқ муддатли кредитлашни ривожлантириш имкониятлари кўзда тутилган. Шунингдек, уй жой соҳаси объектлари учун мулкчилик шаклининг бир туридан иккинчисига ўтиш имконияти ҳам назарда тутилган, бу эса уй жойга бўлган конституцион ҳуқуқларни амалга ошириш тизимининг муҳим таркибий қисми бўлиб ҳисобланади, ҳамда турар жой уйлари ва яшаш хоналари мулкдорларининг ҳуқуқларини кенгайтиради.
Қонунда, шунингдек, уй жой ижараси муносабатлари (129 мод.) ҳам белгилаб қўйилган, кўп хонадон(квартира)ли уйдаги турар жойларни ва умумий мол-мулкни сақлаш харажатлари, шу харажатлар ва коммунал хизматлар учун мажбурий тўловларни тўлашга ва бошқаларга бағишланган меъёрлар (132-136 мод.) киритилган.
Уй жой Кодекси³ Ўзбекистондаги уй жой муносабатларини тартибга солувчи энг тўлиқ ва кодификация қилинган қонуний ҳужжат бўлиб ҳисобланади, унда ҳуқуқий меъёрлар уй жой қонун ҳужжатларининг алоҳида институтлари бўйича системалаштирилган. Бироқ уй жой Кодекси меъёрлари асосан турар жойдан фойдаланиш билан боғлиқ муносабатларни тартибга солади. Унда хусусий ва бошқа фондлардаги уй жой муносабатларини тартибга солишга етарлича эътибор қаратилмаган, уй жойни хусусийлаштиришнинг турли шакллари ҳам ўз аксини топмаган. Уй жой Кодекси қабул қилинганидан сўнг бир қатор янги уй жой қонунлари яратилди, Кодексга кирмаган янги тушунчалар пайдо бўлди (масалан, хусусий уй жой фонди, хусусийлаштириш ва бошқа тушунчалар).
Эски уй жой Кодексидан фарқи нимада? Шартли равишда ҳозир эски Кодексни “уй жой ижарачилари кодекси” деб аталса, янги уй жой Кодекси – “мулкдор кодекси” дейилади, яъни, умуман олганда давлатнинг “уй жой” тушунчасига бўлган ёндашувининг ўзи ўзгарган. Уй жой Кодекси давлатни уй жой фондини сақлаш бўйича мажбуриятлардан деярли озод қилади.
Уй жой ҳуқуқи – бу уй жой муносабатларини тартибга солувчи ҳуқуқий меъёрлар йиғиндисидир.