1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Н_им тўловининг йиллик ўлчами, ижарага берилган мол-мулкнинг қийматини қонун бўйича белгиланган мол-мулк солиғи ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади.

(5)

Бу ерда S_i – бинонинг ижарага олинаётган майдонига тўғри келувчи ер участкасининг майдони, м²; Н_зем – берилган участка бўйича ернинг меъёрий ставкаси; Н_уб – маҳаллий ҳокимият органлари томонидан берилган ҳудуд учун ўрнатилган ставкалар бўйича ҳудудни тозалаш учун тўлов.

Бошқарувчи компаниянинг ижара объектини таъминлаш ҳаражатлари билан боғлиқ бўлган учинчи гуруҳ ҳаражатлари, З_он, калькуляция усули билан аниқланади ва қуйидагиларни ўз ичига олади:

1. Бевосита ҳаражатлар (З) – материаллар, идора биносининг ижараси ёки (при наличии собственного офисного помещения)унинг амортизацияси, ускуналарнинг амортизацияси, иш ҳақи, нобюджет фондларга ажратмалар, коммунал ва транспорт ҳаражатлари, реклама ҳаражатлари ва б.
2. Устама ҳаражатлар (HP) – маслаҳат бериш хизматлари қиймати, аудитор хизматлари, вакиллик бўйича ҳаражатлар, реклама ҳаражатлари ва б.
3. Солиқлар (Н): мол-мулк солиғи, уй-жой фондини ва ижтимоий-маданий соҳа объектларини таъминлаш учун солиқлар ва б.
Бошқарув компаниясининг нотурар жойлари ижараси билан боғлиқ фаолиятининг ҳаражатлари суммаси З_он ни қуйидаги формула бўйича ҳисоблаш мумкин

(6)

Келишилган ижара тўлови унинг лимитланган ўлчамидан фарқ қилади. Бу сумманинг бир қисми нотурар жойлари ижараси бўйича келишувлар суғурта фондини шакллантириши мумкин, қолган қисми эса, бошқарувчи компаниянинг берилган фаолият тури бўйича кутилаётган фойдасини ҳосил қилади.
Ижара ҳақини ҳисоблашда, солиқ ставкалари ва қонуний йўл билан ёки бошқарувчи компания билан боғлиқ бўлмаган бошқа йўсинда ўрнатилган бошқа тўловлар кўрсаткичлари ўлчамидан фойдаланилади. Бу лимитланган ва келишилган ижара тўловини қайта кўриб чиқиш зарурияти билан юзага келади, у ижара шартномасида келишиб қўйилган бўлиши шарт.
Фойданинг қўшимча манбаи сифатида ижарачи томонидан кўрсатилаётган хизматлар, масалан, умумий автомобиль тўхташ жойларини яратиш, алоқа хизматларини, замонавий офис жиҳозлари ва техникасини тақдим этиш, хизмат қилади.
Потенциал ёндошув – кўчмас мулк объектини йўқотишлар ва ҳаражатларни ҳисобга олмай ижарага беришдан олинадиган ижара тўлови йиғиндиси.
Ҳақиқий (самарали) даромад – бу, бинонинг банд бўлмаслигидаги йўқотишлар, ижара тўлови бўйича имтиёзлар, виждонсиз ижарачилар орқали йўқотишлар ўлчамига тузатишлар киритилган потенциал даромад.
Уй-жойни ижарага бериш. Турар-жой кўчмас мулкини сотиш бозоридан фарқли равишда, ижара бозори жўшқинроқ ва тўловга қобил талабнинг ўзгаришига ҳушёрлик билан муносабат билдиради. Талаб ва нархлар – даромад даражаси ва бошқа минтақалардан келадиган мигрантлар, шунингдек, туристлар оқими таъсири остида шаклланади.
Уй-жой ижарасини бизнес деб туриб, биз, ижарага бериш мақсадида уй-жой сотиб олишни эмас, мулкдорнинг максимал фойда олиш истагини назарда тутамиз. Ижарага бериш учун сотиб олиш “узун пуллар” борлигида ва талай муаммоларни ҳал қила олиш қобилияти бўлганда мазмунга эга. Максимал даромад олиш, биноларнинг юқори тўлалигини таъминлаш бўйича улкан кучларни бериш билан боғлиқ. “Даромадли уйлар” ҳисобига ижарани ривожлантириш Ўзбекистонда кутилмайди.
Турар-жой кўчмас мулки ижараси бозори уй-жой бозори сингари ўзининг сегментларига эга: қисқа муддатли ва узоқ муддатли (бир йил ва ундан кўп).
Турар-жой биноларига ижара ставкаларини ташкил этувчиларини кўриб чиқамиз. Ижара ставкасига доимий таъсир қилувчи омил – бу, турар жойнинг иккиламчи бозордаги қиймати ва коммунал хизматлар тарифи. Уларнинг ўсиши ижара тўловининг ошишига олиб келиши тушунарли ҳол.
Сўзсиз, ижарада жойлашиш ўрни муҳим саналади, лекин бошқа муҳимлиги кам бўлмаган ташкил этувчилар ҳам бор, эконом-класснинг вақтинчалик уй-жойи қиймати улар билан бевосита боғлиқ.
Ҳар қандай фуқаро ҳам машҳур жойдан квартира ижарага олиш имкониятига эга эмас. Кўпчилик метрога яқин бўлган, ухлоқ туманлардан уй ижарага оладилар. Агар уйидан то ер ости йўлигача ижарачи 10-15 дақиқада борадиган бўлса, ижара ставкаси ойига 40000-70000 сўмга ортади. Домофоннинг ёки подъездга киришда кодланган қулфнинг мавжудлиги, шунингдек, квартирада металл эшикнинг мавжудлиги ижара ҳақини яна 40000-16000 сўмга оширади.
Тураржой майдонининг минимал мебелировкаси – кроват, стол, стуллар, музлаткич – яна 40000-70000 сўм қўшилади. Узоқ туманларда квартирани қимматбаҳо жиҳозлар ва техника билан жиҳозлашни кераги йўқ, бу катта фойда бермайди. Мол-мулкка ҳам ижарачи томонидан шикаст етиши мумкин.
Нархнинг шаклланишида оддийгина таъмир (янги гулқоғозларни ёпиштириш, шифтларни оқлаш) ҳам муҳим аҳамиятга эга, у ижара ставкасини 70000-80000 сўмга ошириши мумкин. Ойнаванд балкон, ташқарига чиқадиган деразалар, қўриқланадиган автомобил тўхташ жойи ва микрорайоннинг ривожланган инфраструктураси ҳам ютуқларга киради. Ижара ставкасини оширувчи бир нечта параметрларнинг мавжудлиги уларнинг арифметик суммасини англатмайди. Ҳар доим ижарачи таклифни кўриб чиқиши мумкин бўлган нарх чегараси мавжуд.
Ижарачига безовталик ва ноқулайлик туғдириши мумкин бўлган ҳолатлар ижара ставкасида ўз аксини топади. Бу – ноқулай транспорт қатнови, катта йўлга қараган дераза тагидаги жадал ҳаракат, биринчи ёки охирги қават, узоқ вақт таъмирланмаганлик, эскирган мебаль, безовта қилувчи қўшнилар ва бошқалар.
Узоқ бўлмаган муддатга ёки бир неча ой пулини олдиндан тўлаб олинадиган квартиралар бундай авансларсиз ҳамда узоқ муддатга ижарага олинадиган квартиралардан анча арзонроқ.
Асосий параметрлардан бири – бу туман.
Арзон меҳмонхона ўринларининг тақчиллиги уй-жой эгаларининг уйларини суткалик (яъни, қисқа муддатли ижара, 5-7 кун) ижарага беришларига имкон беради.
Мутахассисларнинг таъкидлашича объектни суткали тўлдириш, ижарага берувчининг хохлаган пайтда квартирани кўрсатишга тайёрлиги ва қизиқиш билдирган ижарачини қўлдан чиқармаслик учун доимо тайёрлиги ҳолатида 65-70% ни ташкил қилади.