1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Кўчмас мулк объектини ишончли бошқаруви – бу, мулк эгаси кўчмас мулк объектини махсус ишонч билан бу объектни ишончли бошқарув таъсисчиси ёки у кўрсатган шахс (манфаатдор) манфаатида мукофот эвазига бошқариш мажбуриятини оладиган шахсга топришиш мажбурияти.
Ишонч билдирилган бошқарувчи шартнома бўйича барча мажбуриятларини шахсан ўзи бажаришга мажбур, чунки унга кўчмас мулк объектини тақдим этиш, унинг шахсий обрўси, ишчанлик сифатларига асосланади.
Умумий қоидалар бўйича шартноманинг шахсий характери, мулкдор-муассиснинг рухсатисиз бошқарувчини алмаштиришга йўл қўймайди. Келтирилган қоидалардан учта чеклов мавжуд: ишончли бошқарувчи кўчмас мулк объектини бошқариш билан боғлиқ бўлган зарурий ишларни бажаришни бошқа шахсга буюришга ҳақли, агар бунга ишончли бошқарув шартномаси бўйича йўл қўйилса, ёки бошқарув муассисининг ёзма розилиги олинган бўлса, ёки вазият тақозоси билан ишончли бошқарувчи мулкдор-муассиснинг розилигини олиш имкониятига эга бўлмай туриб, бошқарув муассиси манфаатини кўзлаган ҳолда зарур ҳатти-ҳаракатларни амалга оширишга мажбур бўлган бўлса.
Сўзсиз, кўчмас мулк объектини саводли бошқариш, бошқарилаётган кўчмас мулк объектига эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни тасарруф этиш (ишончли бошқарув шартномасида ўрнатилган чегарада) билан боғлиқ бўлган турли тадбирлар мажмуасини ўтказиш билан бирга олиб борилади. Барча масалаларни ечилиш жараёнида, бу тадбирларнинг бир қисмини ўз зиммасига оладиган учинчи шахсни жалб этиш талаб қилиниши мумкин.
Қонунга мувофиқ, ¹⁹ ишончли бошқарувчи бўлиб, якка тадбиркор ёки тижорат ташкилоти (унитар корхоналардан ташқари) ҳисобланиши мумкин. Ишончли бошқарувчи фақатгина тадбиркор сифатида давлат рўйхатидан ўтгандан сўнг ва ишончли бошқарув шартномаси шартлари асосида бу мақомга эга бўлиши мумкин.
Ишончли бошқарув шартномаси давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим.
Кўчмас мулк объектини қабул қилиш-топшириш акти бўйича топширишни назарда тутадиган, рўйхатдан ўтказилиши шарт бўлган ишончли бошқарув шартномасининг реал характерини ҳисобга олиб, шартноманинг ўзи бундай рўйхатдан ўтказишни талаб қилмайди. У кўчмас мулк объектининг қабул қилиш-топшириш ҳақидаги ҳужжат рўйхатдан ўтказилган вақтдан бошлаб кучга киради.
Ишончли бошқарувчи мулк эгасининг вакили сифатида эмас, балки ҳар доим ўз номидан сўзга чиқади. У келишувнинг бошқа тарафини бу ҳақда хабардор қилиши, ёзма ҳужжатларда эса ишончли бошқарувчи номидан кейин “ИБ” белгисини қўйиши лозим. Агар ишончли бошқарувчи келишув объекти ҳисобланган кўчмас мулк объекти унга тегишли эмаслигини кўрсатмаган бўлса, мажбуриятлар бўйича жавобгарлик унинг мулкига қаратилади. Шундай қилиб, ишончли бошқарувчи тадбиркорлик ҳуқуқининг мустақил субъекти мақомига эга.
Ишончли бошқарувчига мулкий ҳуқуқ ва эгалик қилиш ҳуқуқи юклари, фойдаланиш, тасарруф этиш, яъни “мулкни эгалик юки” эмас, балки мулкий ҳуқуқни амалга ошириш билан боғлиқ барча мажбуриятлар ўтади.
Ишончли бошқариш шартномаси манфаатдорнинг (умумий қоида), ишончли бошқарувчининг (бошқарувни шахсан амалга ошириш имконияти йўқлиги туфайли), муассиснинг (шартномада келишилган ҳақни тўлаган ҳолда, турли сабабларга кўра) ундан воз кечилганида тугатилиши мумкин.²⁰
Ишончли бошқариш шартномасининг амал қилиш муддати тугагандан сўнг унинг муассиси ва тадбиркор (бошқарувчи) розилиги билан шартнома муддати узайтирилиши мумкин. Кўчмас мулк объекти эгаси уни амалга ошириш ҳақида қарор қабул қилиши мумкин ва бу операцияни ишончли бошқарувчига топшириши мумкин, у тушган суммаларни мулк эгасига ўтказади.
Ишончли бошқарувчига кўпроқ учинчи вариант қизиқроқ – ишончли бошқарувчининг ўзи кўчмас мулк объекти бадалини тўлаши, айниқса, агар бошқарув объекти сифатида корхона ёки мулкий комплекс чиқса. Баланс қиймати бўйича мулк бадали (ҳаттоки ишончли бошқарув пайтида эскириш суммаларини ҳисобга олмаган ҳолда) деярли барча ҳолатларда афзал, негаки, ишончли бошқарувга топширилган мулкни қайта баҳолаш масалалари, аниқроғи, қайта баҳолаш натижалари бўйича шартномага ва шартнома томонларининг ўзаро муносабатларига ўзгартишлар киритиш қонунан йўлга қўйилмаган.
Ишончли бошқарувчининг мажбурияти, у “фойда олувчининг ёки бошқарув муассисининг манфаатлари тўғрисида етарли ғамхўрлик қилмаган”²¹ вақтда юзага келади. Бунда у, фойда олувчига мол-мулкни ишончли бошқариш вақтида бой берилган фойдани, бошқарув муассисига эса мол-мулкни йўқотиш ёки унга шикаст етказиш билан келтирилган зарарни, шунингдек бой берилган фойдани тўлаши шарт.
Аслида, ишончли бошқарувчи ушбу зарарлар енгиб бўлмайдиган куч туфайли ёки фойда олувчининг ёхуд бошқарув муассисининг ҳаракатлари туфайли келиб чиққанлигини исбот қилиб бера олмаса, етказилган зарар учун жавобгар бўлади.
Ишончли бошқарувчи мол-мулкни ишончли бошқариш шартномасида назарда тутилган ҳақни олиш, шунингдек у мол-мулкни ишончли бошқариш чоғида қилган зарур харажатларни қоплатиш ҳуқуқига эга.²²
Ҳаражатларни қоплаш ёки ишончли бошқариш шартномасида назарда тутилган ҳақни олиш тартиби Ўзбекистон республикаси Фуқаролик Кодексида келтирилмаган.
Ишончли бошқарувчи учун мукофот ўлчами ишончли бошқарувчининг асосий ишлаб чиқариши рентабеллигидан ёки берилган ҳудуд ёки соҳа учун характерли бўлган фойда меъёридан кам бўлмаган ҳолатида ишлаш иқтисодий жиҳатдан фойда келтиради.
Кўчмас мулк объектларини бошқаришдан келган даромадлар ҳисобини ташкил қилишда ишончли бошқарувчи фойда олувчи фойдасини ва мулкдорнинг мукофотини ажратишга мажбур.
Ишончли бошқарувчи мажбур:

• 
  кўчмас мулк объектини муассис (фойда олувчи) манфаатини кўзлаган ҳолда бошқариши, яъни, мулкни бошқариш ва ундан фойдаланиш ҳуқуқларини, шартномада кўрсатилган ҳолатларда эса, бошқариш ҳуқуқларини ҳам амалга ошириши керак;
  
• 
  шартнома ва бошқа ташқи таъсир ҳужжатларида у айнан ишончли бошқарувчи сифатида иш тутаётганлигини кўрсатиши;
  
• 
  бошқарув муассисига ўзининг фаолияти ҳақидаги ишончли, саводли, тегишли равишда расмийлаштирилган ҳисоботни тақдим этиши;
  
• 
  фойда олувчига ўз вақтида бошқарувдан унга тегишли бўлган фойдаларни тақдим этиши;
  

• 
  кўчмас мулкдан фойдаланиш, эгалик қилиш ва тасарруф этиш ҳуқуқлари ва “мулкни эгалик юки” билан боғлиқ мажбуриятларни бажариши (қонуний тадбиркорлик фаолиятини юритиши);
  

Бошқарув таъсисчиси шарт:

• 
  ишончли бошқарувчига зарурий маълумот ва ҳужжатларни тақдим этиш;
  
• 
  ишончли бошқарувчини берилаётган кўчмас мулк объектининг барча оғирликлари, шунингдек, берилаётган объект гаровга қўйилгани ҳақида огоҳлантириши;
  
• 
  ишончли бошқарувчининг таъсисчи ва манфаатдор манфаатлариниг моҳияти, таъсисчининг мулкий ҳуқуқларидаги чекловлар ҳақидаги сўровларига вақтида жавоб бериши;
  
• 
  ишончли бошқарувчига тегишли бўлган мукофотни ўз вақтида тўлаши;
  
• 
  бошқарувчидан ўз вақтида ҳисоботларни қабул қилиш.