1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Консалтинг ва баҳолаш – эксплуатация соҳасида янги хизмат тури, бироқ, жуда ҳам юқори талабга эга, чунки, кўчмас мулк бозори иштирокчиларининг учдан икки қисми айнан ушбу жараёнга тизимли ёндашишга муҳтож.
Бизнес-режалаш босқичида кўчмас мулк объекти эксплуатациясини баҳолаш эксплуатацияни қийматини ва молиялаштириш графигини ҳисоблаш имконини беради. Буюртмачи тайёр бошқарув дастурини ҳамда сарфларни оптималлаштириш бўйича тавсияларни қабул қилади.
Кўпчилик маслаҳатчилар жорий эксплуатациянинг қийматини ҳисоблашдан олдин, уни ишга тушириш кераклигини эсларидан чиқарадилар. Бу эса, назардан қочириладиган жиддий бирйўла сарфлардир. Улар объектларнинг класслари ва эксплуатация дастурига боғлиқ, ўрта ҳисобда эксплуатация хизматларининг уч ойлик қийматини ташкил қилади.
Эксплуатация муаммоларини ечиш учун оптимал муддат қилиб, объектни топширишдан беш ой аввалдан кеч бўлмаган муддат қўйилади. Бу босқичда штат жадвали ва тахминий лавозим бўйича кўрсатмалар тузилади. Кўчмас мулк объектини ишга туширишдан бир ой олдин ишчилар штати комплектланган бўлиши керак. Буни эътиборга олмаслик – бугунги кундаги энг кенг тарқалган хатолардан бири.
Қурилиш ёки редевелопмент босқичида эксплуатация бўйича хизмат инвестицион лойиҳани ҳамроҳлигини ва қурилиш жараёнининг ўзини тақозо қилади.
Буюртмачи сарфларни оптималлаштириш учун лойиҳа ва қурилиш ечимларининг ўзгариши бўйича тавсияларни олади. Бу одатий шаклдаги техник назорат эмас. Бу қурилиш жараёнида йўл қўйилган лойиҳа кўрсаткичларидаги оғишлар, уларнинг таҳлили ва келажакдаги сарфларни прогнозлашни қайд этиш. Кўпинча лойиҳага ўзгаришлар тўғридан-тўғри қурилиш майдонида киритилади. Масалан, бизнес-марказда шифтнинг баландлиги 2,5 м режалаштирилган. «Лангарли» ижарачи келиб, уни орттиришни, эркер ўрнатишни, колонналар қўйишни ва бошқа истакларини айтади.

2. 
   Кўчмас мулк объектларини ишончли бошқариш.
   

Кўчмас мулк объектларининг ишончли бошқаруви тадбиркорлик фаолияти шакли сифатида бизнинг юртимизда ҳали кенг тарқалгани йўқ. Шундай бўлсада, мулкни ишончли бошқариш тушунчаси бегона мулкни бошқаришнинг мустақил ҳуқуқий шакли –бегона мулкни бошқариш бўйича тадбиркорлик фаолияти жараёнида мулкдорнинг барча ҳуқуқларини амалга ошириш, сифатида Ўзбекистон Республикаси қонунларига киритилган¹⁶.
Ишончли бошқарувчининг бошида бошқарув муассисига тегишли бўлган ҳуқуқларга эга бўлган ҳолда бошқарув муассиси ёки бошқарув муассиси томонидан кўрсатилган бошқа шахс манфаатлари доирасида мулкни самарали ва оқилона бошқариш бўйича фаолияти ишончли бошқарувнинг моҳиятини аниқлаб беради.
Ишончли бошқарув объектлари қуйидагилар бўлиши мумкин: корхоналар ва бошқа мулкий мажмуалар; кўчмас мулкка оид бўлган алоҳида объектлар; қимматли қоғозлар; қимматли қоғозлар билан тасдиқланган ҳуқуқлар; ўзига хос ҳуқуқлар ва бошқа мулклар. Мулкни ишончли бошқарувга ўтказиш – бу мулкдор томонидан ўзининг тасарруф этиш ҳуқуқини амалга ошириш шакли.
Хўжалик юритишида ёки тезкор бошқарув ҳуқуқида бўлган давлат мулки ишончли бошқарувга юридик шахс тугатилгандан сўнггина берилиши мумкин.
Кўчмас мулк объектини ишончли бошқарувида асосий ўринни мулк эгаллайди. Ишончли бошқарувчи бу мулкка эгалик қилиши ва ундан фойдаланиши мумкин, яъни, бошқариши, унинг тизими ва ташкил этувчи қисмларига фойдани ошириш мақсадида таъсир қилиши мумкин. Бироқ, аввало ишончли бошқарувнинг бош мақсади, мулкни ўзгармаган ҳолатда сақлаш ҳисобланади. Мулк таркиби фақат шартномада ўрнатилган меъёрларда ўзгариши мумкин. Мулк таркиби фақат шартномада ўрнатилган меъёрлар чегарасида ўзгариши мумкин.¹⁷ Яхши бошқарувда кўчмас мулк объектининг нархи вақт ўтиши билан фақат ўсиши шарт.
Ишончли бошқарув ҳақидаги шартнома предмети бўлиб, кўчмас мулк объектини бошқариш билан боғлиқ бўлган хизматлар саналади. Томонлар профессионал бошқарув ҳақида келишиб оладилар, лекин, натижа олиш ҳақида эмас. Манфаатдор ишончли бошқарувчидан маълум мииқдордаги фойдани талаб қилишга ҳақли эмас. Шартнома бўйича,¹⁸ бир тараф (бошқарувнинг муассиси) иккинчи тарафга (ишончли бошқарувчига) мол-мулкини муайян муддатга ишончли бошқарувга топширади, иккинчи тараф эса ушбу мол-мулкни бошқарувнинг муассиси ёки у кўрсатган шахс (фойда олувчи) манфаатларини кўзлаб бошқариш мажбуриятини олади. Шундай қилиб, қуйидагилар кўчмас мулк объектини ишончли бошқаруви шартномаси томонлари бўлиши мумкин: бошқарув муассиси, ишончли бошқарувчи ва манфаатдор. Кўпинча, бошқарув муассиси ва манфаатдор – битта шахс бўлади.
Давлат ёки маҳаллий ўз-ўзини бошқарув органлари ишончли бошқарувчи сифатида иштирок этолмайди. Ишончли бошқарувчи – бу манфаатдор қизиқишлари доирасида ҳаракат қилувчи якка тадбиркор. Шартнома бўйича у манфаатдор сифатида иштирок эта олмайди.
Ишончли бошқарувда ишонч уч босқични босиб ўтади:

• 
  мулкдор томонидан ишончли бошқарувчини унинг профессионал сифатларини баҳолаш, ишчанлик обрўсини синовдан ўтказиш ва шахсий сифатларини баҳолаш воситасида танлаш;
  
• 
  кўчмас мулк объектини бошқаришдаги шахслараро муносабатлар. Ишончли бошқарувчи нафақат мулкдор-муассис манфаатида ўзининг манфаати сифатида ҳаракат қилиши, ва шунчаки кўчмас мулк объекти ҳақида ўзининг хусусий мулкидек қайғуриши шарт, балки биринчи навбатда мулк эгасининг манфаатларидан келиб чиқиши лозим. Бошқарувчи хусусий кўчмас мулк объектига эга бўлганда турли таваккалчилик операцияларини амалга ошириши мумкин, лекин, фақатгина бошқариш ҳуқуқига эга бўлса, бундай ҳолатларга йўл қўйилмайди;
  
• 
  ишончлилик муносабатларининг якунланиши. Кўпинча бу ишончнинг бузилишида намоён бўлади. Кўчмас мулк объектининг бошқарувчиси билан ишончлилик муносабатлари парчаланишининг натижаси муносабатларни сабабсиз тўхтатиб қўйиш ҳисобланади. Эстетик меъёрларнинг юридик жиҳатдан бузилиши – томонлар муносабатларида юзага келган ишчанлик амалиёти, ишчанлик оборотининг расм-русумлари ўзаро нисбатини аниқлаш йўли билан исботланиши мумкин. Қоида бўйича, ишончнинг бузилиши мулкий ёки маънавий зиён етказилиши билан давом этади. Кўчмас мулк объектини узоқ ишончли бошқаруви жараёнида эстетик меъёрлар бузилиши натижасида етказилган зиён (маънавий ёки мулкий) қопланиши шарт.