1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

11-мавзу. Кўчмас мулк объектларини инвестициялаш
Режа:
11.1. Инвестициялаш субъектлари ва манбаалари.
11.2. Корпоратив ўзлаштиришлар асосидаги инвестициялаштириш.
11.3. Ўзбекистон Республикасида инвестицион фондлар фаолиятини давлат томонидан тартибга солиш.
11.4. Кўчмас мулкларнинг пай инвестицион фондлари.
11.5. Кўчмас мулк объектлари лизинги.


11.1. Инвестициялашнинг субъектлари ва манбаалари


Инвестициялаш сўзи остида даромад олиш мақсадида лойиҳаларни амалга оширишга капитал қўйилмаларини киритиш тушунчаси ётади.
Киритилаётган қўйилмалар инвестициялар деб аталади. Кўчмас мулк объектлари бўйича қуйидаги инвестиция турлари фарқланади:

• 
  реал инвестициялар – кўчмас мулк объектларини яратиш (ривожлантириш), реконструкция қилиш ёки корхоналар (мулкий мажмуалар) ни техник қайта қуроллантиришга қўйилмаларини киритиш;
  
• 
  портфель инвестициялар – давлат, қурувчи ташкилотлар, инвестицион фондлар, суғурта ва бошқа молиявий компанияларнинг акциялари ва қимматли қоғозларини сотиб олишга қўйилмаларини киритиш. Бу ҳолда инвесторлар рента ёки банкда пулларни сақлаш эвазига олинадиган депозит фоизларига аналогик равишда, дивидендлар – қимматли қоғозлардан даромад олган ҳолда ўз молиявий сармояларини кўпайтирадилар. Пул воситалари кўчмас мулк объектларини яратиш (ривожлантириш) га киритилади, негаки моддий ишлаб чиқаришсиз ҳеч қандай даромадга эришиб бўлмайди. Акциялар ва қимматли қоғозларни сотиб олишга ишлатилган пул воситаларининг реал қўйилмаларини, кўчмас мулк объектларини яратиш (ривожлантириш) мақсадида молиявий воситаларни жалб қилиш учун корпоратив қоғозларни чиқарган, ташкилотлар амалга оширади;
  
• 
  номоддий активларга қилинадиган инвестициялар – мулкий ҳуқуқлар ва ер участкалари, бинолар, мулкий мажмуаларга эгалик ҳуқуқи, сертификатлар ва лицензиялар, кашфиёт учун патентлар, янги технологиялар, фойдали моделлар, товар белгилари ва ҳ.к.лар учун гувоҳномаларни сотиб олишга қўйилмаларини киритиш.
  

Мулк шакли бўйича инвестициялар хусусий, давлат, хорижий ва қўшма инвестицияларга бўлинади.
Хусусий инвестициялар – бу фуқароларнинг акциялар, облигациялар ва бошқа қимматли қоғозларга, ҳамда нодавлат мулк шаклига эга бўлган корхона ва ташкилотларнинг инвестицияларига қўйилмалар киритишидир.
Давлат инвестициялари умумдавлат, регионал ва маҳаллий ҳукумат органлари томонидан давлат бюджети ва маҳаллий бюджетлар, бюджетдан ташқари фондлар ва заём воситалари ҳисобига амалга оширилади.
Хорижий инвестициялар хорижлик фуқаролар, юридик шахслар ва давлат томонидан амалга оширилади.
Қўшма инвестициялар – бу мамлакат субъектлари ва хорижий ҳамкорларнинг пай асосидаги қўйилмалари.
Кўчмас мулк инвестицияларнинг энг муҳим объектларидан бири ҳисобланади. Кўчмас мулк объектларига ва қимматли қоғозларга киритилган, кўчмас мулк билан таъминланган тўғри инвестициялардан тушадиган даромад ,самарали бошқарилганда, одатда, заём воситаларига бўлган фоизлар ва қимматли қоғозлардан келадиган даромаддан ортиқроқ бўлади. Мажбуриятларни таъминлаш воситаси сифатида кўчмас мулк объектларини харид қилишни инвесторлар афзал кўрадилар, чунки кўчмас мулк объектлари реал актив бўлиб, таваккалчилик ва даромадлилик ҳисоб-китоблари учун очиқлилиги билан ишонч қозонган.
Кўчмас мулк соҳасидаги инвестицион фаолият субъектлари бўлиб инвестицион лойиҳаларнинг барча иштирокчилари: инвесторлар, қурувчилар, иш бажарувчилар, кўчмас мулк объектидан фойдаланувчилар, етказиб берувчилар, банклар, суғурта ва воситачилик ташкилотлари, фондлар ва бошқалар ҳисобланади.
Инвесторлар – кўчмас мулк объектларига шахсий, заём ва жалб қилинган воситаларни, молиялаштириш воситалари сифатида, киритадиган, ҳамда улардан мақсадли фойдаланишни таъминлайдиган жисмоний ва юридик шахслар.
Қуйидагилар инвесторлар бўлиши мумкин:

• 
  давлат мулкини бошқариш ваколатига эга ёки мулкий ҳуқуқларни бошқариш структураларига тегишли мамлакат ҳукумати ва Қорақалпоқистон Республикаси ҳукумати;
  
• 
  маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари, қонунда белгиланган тартибда шундай ваколатга эга орган ва хизматлар кўринишидаги муниципалитетлар;
  
• 
  тадбиркорлик уюш
  
• 
  малари, ташкилотлар ва бошқа юридик шахслар;
  
• 
  ўзбек-хорижий ҳамкорлик ташкилотлари;
  
• 
  хорижий ташкилотлар ва бошқа юридик шахслар;
  
• 
  миллий ва хорижий жисмоний шахслар;
  
• 
  чет эл давлатлари ваколатхоналари;
  
• 
  халқаро ташкилотлар.
  

Инвесторлар – бу кўчмас мулк объектлари харидорлари ва фойдаланувчилари ролида қатнашувчи, молиявий воситалар ва бошқа капиталларни тўғридан-тўғри киритувчи шахслардир.
Шунингдек, молиявий-саноат гуруҳлари, индивидуал инвестор ҳамда инвесторлар синдикати сифатидаги инвестицион фондлар ҳам инвесторлар бўлишлари мумкин.
Кўчмас мулк соҳасидаги инвестицион лойиҳаларни амалга ошириш учун қуйидагилар бажарилиши керак: техник-иқтисодий асосномаларни ишлаб чиқиш, инженерлик тадқиқотларини ўтказиш, бино ва иншоотларни қуриш ҳамда барпо қилиш учун лойиҳа ҳужжатларини ишлаб чиқиш, реконструкция бўйича ишларни олиб бориш, қурилиш-монтаж, созлаш, ишга тушириш ишларини амалга ошириш учун қурилиш-монтаж пудрат ташкилотлари билан шартномалар тузиш ва ҳ.к. Буюртмачининг функцияларини инвесторларнинг ўзлари, тегишли хизматлар ёки инвестор томонидан белгиланган чегараларда инвестицияларни тасарруф этиш ҳуқуқи берилган юридик ёки жисмоний шахслар воситачилари орқали бажаришлари мумкин.
Кўчмас мулк соҳасида инвестицион лойиҳаларни амалга ошириш ишларининг ижрочилари муҳандислик ва муҳандис-геологик қидирув, бино ва иншоотларни лойиҳалаш, барпо қилиш, ишлаб чиқариш қувватларини ўзлаштиришлар бўйича ишларни бажарувчи қидирув, лойиҳалаш-қурилиш, созлаш-ишга тушириш ва бошқа ташкилотлар ҳисобланади.
Ижрочиларга шунингдек, эгалигида ишлаб чиқариш қувватлари мавжуд бўлмай, мутахассис-менежер кадрларнинг ёрдамида, инвестицион лойиҳаларни амалга оширишда бош пудратчи сифатида, турли хил ишлар учун қурилиш, монтаж ва бошқа ташкилотларни субпудратчилик шартларида жалб қиладиган инжиниринг фирмалари ҳам киради. Мутахассис-менежерлар инвестицион лойиҳа доирасидаги барча ишларни бажариш бўйича ташкилий режани ишлаб чиқадилар ва амалга оширадилар, ҳамда барча жалб қилинган ташкилотлар ишларининг узвийлигини таъминлайдилар.
Кўчмас мулк соҳасида инвестицион лойиҳаларни амалга ошириш катта ҳажмдаги қурилиш материаллари, конструкциялар, маҳсулотлар, технологик ускуналар (шу билан бирга, ностандарт), электр ва кабель маҳсулотлари, қувурлар ва ҳ.к.лардан фойдаланиш билан боғлиқ. Шунинг учун, юқорида келтирилган маҳсулотларни етказиб берувчилар ва уларнинг диллерлари инвестицион лойиҳаларнинг муҳим иштирокчилари ҳисобланади.
Кўчмас мулк соҳасидаги инвестицион фаолият субъектларининг катта гуруҳини институтционал инвесторлар ташкил қилади, уларга қуйидагилар киради: суғурта ва инвестицион компаниялар, уй-жой кооперативлари, пайчиликка асосланган инвестицион фондлар ва индивидуал турар жой қурилиш фондлари ва бошқалар. Кўрсатилган ташкилотларнинг вазифалари – аҳоли, хўжалик юритувчи субъектларнинг бўш маблағларини жалб қилиш ва уларни инвестициялаш мақсадларига йўналтириш.
Кўчмас мулк объектларига инвестицион қўйилмаларни амалга ошириш ва ўрнатилган молиявий-иқтисодий, ишлаб чиқариш ҳамда ижтимоий натижаларни таъминлаш бўйича мақсадлар ва амалий ҳаракатларнинг йиғиндиси инвестицион лойиҳани ифодалайди.
Кўчмас мулкка киритиладиган инвестициялар, улар қўйиладиган активларнинг турига қараб реал (капитал шакллантирувчи), молиявий ва номоддий активларга киритиладиган инвестицияларга бўлинади. Миллий иқтисодиётимизда реал инвестициялар устун бўлса, ривожланаган бозор иқтисодиётига эга мамлакатларда молиявий инвестициялар муҳим аҳамият касб этади. Молиявий инвестициялар қимматли қоғозлар портфелини сотиб олиш, шакллантириш ва реализация қилиш, молиявий мажбуриятларни сотиб олиш ва реализация қилиш, ҳамда қимматли қоғозлар чиқариш ва реализация қилиш билан боғлиқ. Молиявий инвестицияларнинг тўғри (акциялар, облигациялар, векселлар ва бошқа қимматли қоғозлар) ва эгри (пассив траст инвестициялаш ва ҳ.к.) турлари фарқланади.
Номоддий активларга киритиладиган инвестицияларга мулкий ҳуқуқларни ва ер участкаларига, ўрмон массивларига ва бошқа кўчмас мулк объектларига эгалик ҳуқуқини сотиб олишга қилинган қўйилмалар киради.
Инвестицияларни киритиш йўналиши ва уларни реализация қилиш мақсадларига қараб кўчмас мулк соҳасидаги инвестицион лойиҳаларнинг қуйидаги турлари мавжуд: уй-жой, ишлаб чиқариш, тижорат, молиявий, экологик ва бошқалар. Экологик лойиҳаларга шундай лойиҳалар кирадики, уларнинг натижасида табиатни муҳофаза қилиш объектлари яралади, ишлаётган корхоналарнинг кўрсаткичлари яхшиланади ва ҳ.к.