1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

1.расм. Уй-жой облигациялари заёми қўлланадиган уй-жойларни молиялаштириш схемасида шартнома муносабатлари: 1) буюртмачи ва уй-жой облигациялари заёми эмитенти функцияларининг бажарилиши ҳақида шартнома; 2) молиявий агент функцияларининг бажарилиши ҳақида шартнома; 3) уй-жой облигациялари заёмларининг олди-сотди шартномалари; 4) уй-жой облигациялари заёмини уй-жой билан тўлаб қайтариб олиш ҳақида шартнома.

Ипотека кредитлари схемаларига қараганда уй-жой облигациялари заёмларининг афзаллиги шундаки, бунда фуқаролар тўлов қобилиятининг йўқотилиши ҳолатида, уларни уйдан чиқариб юбориш ҳавфи бўлмайди. Бундан ташқари, уй-жой облигациялари схемаларида қатнашиш, кўп ҳолларда оила бюджетига малол келадиган, доимий ҳар ойлик тўловлар киритиб туришни талаб қилмайди.

Бундай схеманинг камчилиги бўлиб, аҳоли учун доим ҳам қулай бўлмайдиган, унинг аниқ манзил характерига эгалиги ҳисобланади.
Кўчмас мулк бозорининг кўпчилик субъектлари воситалар жалб қилишнинг янги усулларини қидиришга мажбур бўлган бир шароитда, облигация заёмлари кўчмас мулкни молиялаштиришнинг самарали инструменти бўлиб хизмат қилиши мумкин.
Уй-жой қурилишини молиялаштириш мақсадига йўналтирилган облигация заёмларининг хусусий ҳоли бўлиб жамғариб бориладиган уй-жой сертификатларини чиқариш ва сотиш ҳисобланади. Бошқа томондан, ташкиллаштириш схемаси бўйича уй-жой қурилишини молиялаштириш учун уй-жой сертификатларини қўллаш – бу, ҳисса билан қатнашиладиган шартноманинг бир тури, аммо юқори ликвидликка эга ва маълум индексга боғлиқ равишда, номинал қийматнинг мажбурий индексацияси мавжуд. Уй-жой сертификатининг номинал қиймати уй-жой умумий майдонининг бирликларида, ҳамда унинг пул эквивалентида белгиланади. Уй-жой сертификати номинал қийматининг индексация схемаси уни чиқариш вақтида белгиланади ва маълум амал қилиш муддатида ўзгармас бўлиб қолади.
Уй-жой сертификатига заём пулини қайтаришнинг натурал шаклига ҳам эга бўлиши мумкин бўлган купонсиз облигация деб қараш мумкин. Сертификат юқори ликвидликка эга қимматли қоғоз бўлиб, маълум сифатга эга ва қурилаётган ёки реконструкция қилинаётган уйда жойлашган 0,1 дан 1 м² гача бўлган турар жойга эга бўлиш ҳуқуқини беради.
Одатда, уй-жой сертификатларининг амал қилиш муддати чекланмаган. Керакли майдонга эга, кўчмас мулк турар жой объектини олишга етарли бўлган пакет шакллантирилгандан кейин, унинг мулкдори заём пулини қайтариш сертификатларини тақдим этади ва маълум вақт ўтгандан сўнг сертификат эмитентидан уй-жойга эга бўлади.
Уй-жой сертификатлари билан кўчмас мулк объектларини молиялаштиришнинг асосий хусусиятларига қуйидагилар киради:

• 
  уй-жой сертификатининг маълум майдонга эквивалентлиги;
  
• 
  қурилиш жараёнини бир неча босқичларга бўлиш, ҳар бирини молиялаштириш учун маълум миқдордаги сертификатлар реализация қилинади;
  
• 
  турар жой кўчмас мулк объектлари умумий майдонининг 1м² га келтирилган, қурилишнинг ҳар бир босқич харажатлари ва инфляция даражасига боғлиқ равишда уй-жой сертификатлари нархининг шаклланиши;
  
• 
  сертификатлар харидорлари томонидан уларни қоплаш шаклини танлаш;
  

Уй-жой сертификатлари ипотекага қараганда бир қатор устунликларга эга:

• 
  тўлов қобилияти йўқолганда уйни бўшатиб чиқиб кетиш эҳтимоли бўлмайди;
  
• 
  сертификат нархи 1м² турар жой нархидан паст, ваҳоланки ипотека кредити схемалари орқали турар жой кўчмас мулк объектини харид қилиш унинг қийматини 2-3 баробар оширади;
  
• 
  бўш пул воситалари пайдо бўлишига қараб сертификатларни аста-секин харид қилиш мумкин, ипотека эса оила бюджетига узоқ муддатли ва қатъий чекловларни қўяди.
  

Уй-жой сертификатлари ўз эгаларига эмитент эмиссияни амалга оширувчи уйлардан турар жой олиш ҳуқуқини беради. Бунда банк қимматли қоғозлар бозорида сертификатларни, уларнинг эмитенти ва харидори ўртасида молиявий агент сифатида, жойлаштириши мумкин, шу билан бирга банк қурилиш лойиҳасининг муваффақиятсизликка учраш ҳолатида воситаларнинг қайтарилиши учун жавобгар (кафил) бўлиб қолади. Суғурта компанияси ҳам уй-жой сертификатлари бўйича кафил бўла олади.
Уй-жой сертификатлари бўйича натурал ёки пул шаклидаги даромад мавжуд. Натурал даромад уларни тегишли майдонга эга турар жой кўчмас мулк объектлари билан қоплаганда, пул шаклидаги даромад эса – уй-жой сертификатларини сотишдан тушган маблағ эвазига қурилган объект умумий майдонининг 1м² қурилиш қиймати бўйича қопланганда юзага келади.
Сертификатни қоплаш битта қимматли қоғоз - турар жой кўчмас мулк объектининг бир бирлик майдони ҳисобида амалга оширилиши сабабли, уй-жой сертификатлари эмитенти объектларни тақдим қилишнинг ноанъанавий шаклларини қўллаши мумкин:

• 
  майдонлар орасидаги фарққа тенг миқдорда уй-жой сертификатларини эмитентга ўтказган ҳолда, кичик майдонли турар жой кўчмас мулк объектини катта майдонлигига алмаштириш;
  
• 
  уй-жой сертификатлари пакетини сотиш учун имтиёзли шартларни тақдим этиш.
  

Уй-жой сертификатлари билан бўладиган операциялар учун, бошқа қимматли қоғозларга қўлланиладиган, солиққа тортиш қоидалари мавжуд: ҚҚС нинг тўланмаслиги, жисмоний шахсларга уй-жой сертификатларини сотишдан даромад олинадиган ҳолатда маълум миқдорда даромад солиғидан озод этилиши.
Турар жой кўчмас мулк объектининг қурилиш жараёнида уй-жой сертификатларини эркин тарзда сотиш ва сотиб олиш мумкин.
Уй-жой сертификати моҳиятини аниқлашнинг ўзига хос хусусияти шундаки, уни беғараз уй-жой субсидияси сифатида талқин қилиш мумкин.
Амалиётда ўз тасдиғини топганидай, давлат уй-жой сертификатларидан фойдаланиб турар жой сотиб олиш учун давлат субсидияларини тақдим этиш, давлатнинг фуқароларни уй-жой билан таъминлаш мажбуриятининг энг самарали бажарилиш шакли ҳисобланади.
Давлат уй-жой сертификати – бу қимматли қоғоз эмас балки, турар жой кўчмас мулк объектини сотиб олиш учун беғараз субсидия олишга бўлган “аник шахс номига” гувоҳнома, шу сабабдан уни бошқа шахсларга ўтказиб бўлмайди. Оддий уй-жой сертификатидан фарқли равишда давлат уй-жой сертификати амал қилиш муддатига эга.