1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Бироқ, лизингнинг ҳам бир қатор камчиликлари мавжуд:

1. 
   Бозорда камида бир йил ишлаган ташкилотгина кўчмас мулк объектини лизингга олиши мумкин, чунки бундан кам муддатда унинг ҳақиқий тўлов қобилиятини аниқлаш мушкул, бу эса ўз ўрнида лизинг берувчининг таваккалчилигини оширади ва қўйилган маблағларнинг қайтишини кафолатламайди.
   
2. 
   Қурилиши тугалланмаган объектлар билан лизинг битимини тузиш мумкин эмас, чунки кўчмас мулк объектига бўлган эгалик ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказиш ҳақидаги гувоҳнома лизинг битимини расмийлаштиришнинг зарурий шарти ҳисобланади.
   
3. 
   Мулкий мажмуанинг молиявий лизингида техник воситалар – ускуналар эскириши мумкин, аммо лизинг тўловлари шартнома амал қилиш муддати тугамагунча тўхтатилмайди.
   
4. 
   Оператив лизингда лизингнинг умумий қиймати, лизинг берувчининг қўшимча таваккалчиликлари комиссион мукофотга киритилиши боис, кўпроқ бўлиши мумкин.
   

Одатда, лизингнинг предмети лизинг берувчининг балансига қўйилади ва фақатгина шартнома муддатининг тугаши билан объектга бўлган эгалик ҳуқуқи лизинг олувчига ўтади. Баъзи ҳолларда, объект лизинг олувчининг балансига ҳам қўйилиши мумкин, бу ҳолат лизинг берувчига ҳеч қандай таваккалчиликларни келтирмайди. Томонларнинг келишувига асосан мулк кимнинг балансига қўйилиши ҳал қилинади. Агар лизинг олувчи лизинг компаниясига тўловларни тўлашни тўхтатса, мулк кимнинг балансида бўлишидан қатъий назар, у тортиб олинади.
Банклар билан алоқаси бўлган лизинг компаниялари, кўпинча, лизингга бериладиган мулкни ўз балансига қўяди, чунки мулк бир вақтнинг ўзида, объектни сотиб олиш учун лизинг компаниясига кредит берган банк учун гаров вазифасини ҳам ўтайди.
Яна бир муҳим жиҳатни ҳам таъкидлаш зарурки, у лизинг компанияларини кўчмас мулк объектлари лизингига янада диққат билан ёндашишларини талаб қилади. Кўчмас мулкнинг, доимо, нархи ошиб боради ва у иккиламчи бозорда ўз ликвидлигини йўқотмайди. Агар шартноманинг томонларидан бири уни суд орқали бекор қилса ва объект лизинг берувчига қайтарилса, бу ҳолда лизинг компанияси бинони иккиламчи бозорда реализация қилади ва ҳеч нарса йўқотмайди. Аксинча, агар объект аввал бошданоқ ликвид бўлган бўлса, бунда компания фойда кўради.
Кўпчилик ҳолатларда қуйидагича тартиб қўлланилади: лизинг компанияси кўчмас мулк объектини сотиб олади ва бир вақтнинг ўзида унинг остидаги ерга бўлган эгалик ҳуқуқини расмийлаштиради, шундан сўнггина ер ва бино лизинг олувчига топширилади. Аммо, қонунан, ер лизинг предмети бўла олмайди. Бу ҳолатда ё ер ижарасининг аралаш шартномасини расмийлаштириш ёки алоҳида-алоҳида ижара ва лизинг шартномаларини тузиш мумкин.
Бошқа, нисбатан кам таниқли ва деярли қонунга зид вариант – бу бино лизингга берилиб, остидаги ер ижарада ёки лизинг берувчининг эгалигида қолишидир. Бироқ қонун ижарачига ерга бўлган ижара ҳуқуқини (ёки бошқа ҳуқуқни) топширишни талаб қилади. Қонунда лизинг учун бундай меъёр кўзда тутилмаган.
Кўчмас мулк объектлари лизинги билан боғлиқ муаммолардан бири, бу баъзида битим иштирокчилари бирор қонунга риоя қилган ҳолда биринчисига зид – иккинчисини бузишларидир.
Мисол учун, давлат рўйхатидан ўтиш ҳолатини кўриб чиқамиз. Амалдаги қонунчиликка биноан, кўчмас мулк объекти лизинги шартномаси ҳам, сотувчи ва лизинг берувчи ўртасидаги объект олди-сотди шартномаси ҳам, бирдек мажбурий тарзда рўйхатдан ўтказилиши керак. Аввалига ҳеч нарса уларни қулай кетма-кетликда рўйхатдан ўтказишга тўсқинлик қилмайдигандек. Аммо бу иш унчалик осон эмас. Аввал кўчмас мулк объекти лизинги шартномасини рўйхатдан ўтказиш керак, негаки, кўчмас мулкнинг сотувчисига сотиб олинаётган объект лизингга берилиши ҳақида ёзма равишда маълумот берилиши керак, лизинг берувчи эса лизинг предметини лизинг олувчининг расмий топшириғи сифатида қараладиган лизинг шартномаси бўйича сотиб олиши лозим. Лекин, лизинг шартномаси рўйхатдан ўтказилиши учун лизинг берувчи лизингга берилаётган кўчмас мулк объектининг эгаси бўлиши керак, акс ҳолда рўйхатдан ўтказиш амалга оширилмайди.
Демак, агар аввал лизинг шартномасини рўйхатдан ўтказиш сўралса, сиз лизинг объектининг эгаси бўлмаганлигингиз сабабли сизга рад жавоби берилади. Агар кўчмас мулк объектининг олди-сотди шартномаси биринчи рўйхатдан ўтказилса, сотувчининг ҳуқуқлари поймол қилинган бўлади, чунки у хариднинг расмий мақсади ҳақида огоҳлантирилмаган бўлади. Натижада эса лизинг шартномасининг ҳақиқий эмас деб топилишига сабаб вужудга келади.
Лизинг битимининг яна бир нозик томони - бу лизинг компаниясининг сифатсиз товар, мазкур ҳолда, кўчмас мулк объектини етказиб бериш учун жавобгарлигидир. Бундай жавобгарликдан қочиш мақсадида, лизинг компаниялари лизинг предметини, тегишли шаклда расмийлаштирилган буюртма бўйича, лизинг олувчининг ўзи танлаганлигини шартномада кўрсатиб ўтадилар.
Аммо юқоридаги камчиликларга қарамай (қонунчиликдаги ўзгаришларда), лизинг кўчмас мулк объектларини инвестициялашнинг ишончли механизми бўлиб ҳисобланади.