10-мавзу. Кўчмас мулк бозори, унинг хусусиятлари ва таркибий тузилиши

10.5-расм. Кўчмас мулк бозорини бошқа молиявий активлардан фарқловчи хусусиятлари
Кўчмас мулк объекти доимо турар ва нотураржойларни коммунал хизматига, жорий таъмир ва техник эксплуатация, қўриқлаш ва бошқаларга зарурат сезгани туфайли, объектнинг функционал вазифасига боғлиқ бўлмаган ҳолда уни бошқаришга зарурат мавжуд.
Кўчмас мулк объектларини бошқариш сифати уларни истеъмол нархларига ва рақобатга салмоқли таъсир кўрсатади.
Кўчмас мулк бошқа активларга қараганда, даромад олиш учун самарали бошқарувга муҳтож. Бу ердан иккита хулоса келиб чиқади:

• 
  кўпчилик инвесторлар учун кўчмас мулк инвестициялаш объекти сифатида мураккаб товарни ифодалайди;
  
• 
  кўчмас мулк объектини бошқариш соҳасида етарлича билимга эга бўлган инвесторлар учун у катта даромад олишга имкон берувчи инвестиция объекти бўлиши мумкин.
  

Кўчмас мулкнинг турлилиги. Бу омил бир турдаги кўчмас мулк объектлари ўртасидаги даромадлардаги жиддий фарқни аниқлайди.
Даромадларни инфляциядан ҳимояланганлиги. Кўчмас мулк, инфляциядан молиявий активларга қараганда, кўпроқ ҳимояланган. Мамлакатда инфляциянинг таъсири кўчмас мулк объектининг баҳосида ҳисобга олинади.
Юқори транссакцион ҳаражатлар. Тижорат кўчмас мулклари учун бу ҳаражатлар тахминан объект нархининг 1% ни ташкил қилади, тураржой учун эса, объект нархининг 10% гача етиши мумкин.
Кўчмас мулк объектларидан, молиявий активлардан даромадларнинг паст корреляцияси,⁹ кўчмас мулкни молиявий активлар портфели учун ўзига хос ҳакам қилиб қўяди.
Баҳони шакллантиришнинг хусусиятлари. Фонд бозоридаги нархлар қимматли қоғозлар билан сўнгги келишувларнинг тўғридан-тўғри натижаси ҳисобланади. Кўчмас мулк бозоридаги баҳонинг шаклланиши – сўнгги сотувнинг ва келишув иштирокчилари ўртасидаги мулоқотнинг натижаси, шунинг учун, қимматли қоғозлар бозоридаги баҳо шаклланиши, кўчмас мулк бозорига қараганда жўшқинроқ, нархларнинг тебраниши эса тез-тез рўй беради.
Инвестицияланувчи маблағларнинг бутун сақланганлиги. Ер – йўқ бўлмайди (агар унинг сифати бузилиши мумкинлигини ҳисобга олмаса), бино ва иншоотлар – узоққа чидамли конструкциялар, лекин, кўчмас мулк объектларининг бутун сақланиши қўшимча маблағларни талаб қилиши мумкин (масалан, суғуртани).
Молиявий активлардан фарқли қилиб, кўчмас мулк умумий инвестиция портфелининг бўлаги ва умумий хавф-хатарни камайтиришга имкон бериб, мустақил актив сифатида кўриб чиқилиши мумкин.
Шундай қилиб, кўчмас мулк объектларининг олди-сотдиси – бу даромад келтирувчи қийматнинг ҳаракати. Бир вақтнинг ўзида кўчмас мулк ҳам ишлаб чиқариш, ҳам шахсий мақсадларда сотиб олиниши мумкин.
1990-1996 йилларда қабул қилинган меъёрий хужжатларга биноан, кўчмас мулкка ҳамма жойда сотиладиган ва сотиб олинадиган товар сифатида қарашимиз мумкин.
Кўчмас мулк объектининг товар сифатидаги уч элементи моҳияти 10.6- расмда очиб берилган.