15-мавзу. Кўчмас мулкни баҳолаш фаолияти ва жараёнининг моҳияти

Сотувчи нархи – бу сотувчининг, битимни амалга ошириш орқали, оладиган пул маблағи.
Истеъмолчи нархи – бу истеъмолчининг уйни сотиб олишга қилган барча харажатларининг умумий йиғиндиси.
Сотув нархи – бу истеъмолчининг сотувчига уй учун тўлаган пул миқдори.
Бу нархлар воситачилар хизмати учун тўловлар ва битимни расмийлаштириш харажатлари миқдорига фарқланади. Битим суғурталаниши ёки суғурталанмаслиги, уни расмийлаштириш харажатлари битим иштирокчилари ўртасида турлича тақсимланиши ва бу харажатлар битимларда бир-биридан сезиларли даражада фарқланиши мумкин. Шунинг учун реализация нархи уйни ўзича тавсифлайди, истеъмолчи ва сотувчи нархлари эса битим шартларига боғлиқ бўлади. Одатда, агар сотувчининг воситачиси бўлса, унинг хизмат ҳақи реализация нархидан олинади ва сотувчининг нархини камайтиради. Ва аксинча, истеъмолчи томонидан ўз воситачиси (агар у бўлса) хизматларига ҳақ тўлаши истеъмолчининг нархини реализация нархига нисбатан оширади. Аналогик тарзда битимни расмийлаштириш тўловлари бу нархларга таъсир қилади. Шундай қилиб, сотувчининг нархи ва истеъмолчининг нархи сезиларли даражада (15% гача ва ундан юқори) фарқ қилиши мумкин. Аммо, сотув нархи олди-сотди механизмининг аниқ хусусиятлари ва битимни расмийлаштиришга минимал даражада боғлиқ бўлади ва уйнинг ўзига хос хусусиятларига мувофиқ белгиланади.
Юқоридаги нархларнинг ҳар бирига минимал, максимал ёки ўртача нарх сифатида қараш мумкин. Сўзсиз, баҳолаш учун бозор ҳолатининг энг муҳим жиҳатларини ҳамда талаб ва таклиф мувозанатини акс эттирувчи нарх сифатида ўртача нарх қулай.
Кўчмас мулк объекти қиймати тушунчаси турли позициялардан талқин қилинади. Шу ўринда, бозор қиймати, ўриндошлик қиймати, истеъмолчи қиймати, тиклаш қиймати, инвестицион қиймат, суғурта қиймати; солиқ солиш мақсадидаги қиймат, тугатиш қиймати, бирламчи қиймат, қолдиқ қиймат, гаров қиймати ва кўчмас мулк объекти ижараси ҳуқуқи қиймати; амалдаги корхона ва мавжуд фойдаланишдаги кўчмас мулк объекти қиймати ва ҳ.к.лар фарқланади.
Истеъмолчи қиймати (мавжуд фойдаланишдаги қиймат) кўчмас мулк объектини бозорга олиб чиқиш мақсади бўлмаган, аниқ мулкдор учун шу кўчмас мулк объектининг қийматини акс эттиради.
Тиклаш қиймати баҳоланаётган объектнинг аниқ нусхасини қуриш учун сарфланадиган жорий нархлардаги харажатлар билан аниқланади. Бунда ҳудди шундай архитектуравий ечимлардан фойдаланилади, ҳудди шундай қурилиш конструкциялари ва материаллари қўлланилади, ҳаттоки қурилиш-монтаж ишларининг сифати хам бир хилда бўлади; ўхшаш ҳолда баҳоланаётган объектнинг маънавий эскириши ва архитектуравий ечимларининг камчиликлари акс эттирилади.
Ўриндошлик қиймати баҳоланаётган объектнинг фойдалилигига эквивалент равишда фойдаликка эга бўладиган кўчмас мулк объектини қуриш учун сарфланадиган жорий нархлардаги харажатлар билан аниқланади, аммо бунда у замонавий лойиҳа меъёрларидан, прогрессив материал ва конструкциялардан, ҳамда замонавий ускуналардан фойдаланган ҳолда янгича архитектуравий услубда қурилади.
Шундай қилиб, тиклаш қиймати объектнинг аниқ нусхасини қуриш учун сарфланадиган харажатларда, ўриндошлик қиймати эса – функционал аналогни яратиш учун сарфланадиган харажатларда ифодаланади.
Инвестицион қиймат – келтирилган инвестицион мақсадларда аниқ шахс учун даромад келтириш нуқтаи назаридан аниқланадиган кўчмас мулк объектининг нархи. Инвестицион қиймат инвестор томонидан кутиладиган даромадлар ва капиталлаштиришнинг аниқ ставкасидан келиб чиқиб ҳисобланади ва у бозор қийматидан ё юқорироқ ёки пастроқ бўлиши мумкин.
Бундай қиймат тури субъектив характерга эга.
Кўчмас мулк объектларининг суғурта қиймати тугатиш (ёки бузилиш) ҳавфи мавжуд бўлган объектнинг тиклаш қиймати ёки ўриндошлик қиймати асосида ҳисобланади. Объектнинг суғурта қиймати асосида суғурта суммалари, тўлов ва фоизлари аниқланади.
Кўчмас мулк объектларининг солиқ солиш қиймати, Ўзбекистон қонунчилигига мувофиқ, эскириш даражасини ҳисобга олувчи тиклаш қийматига асосланган инвентаризация қийматига ўхшаш қиймат. Ривожланаган бозор иқтисодиётига асосланган мамлакатларда солиқ солиш бозор қиймати бўйича амалга оширилади.
Тугатиш қиймати кўчмас мулк объекти аналог объектларнинг одатий хизмат муддатига нисбатан камроқ муддатда давлат ихтиёрига ўтказилиши керак бўлган ва кўчмас мулк объекти эгаси уни тугатиши ёки мажбурий сотиши орқали олиши мумкин бўлган, соф маблағ аҳамиятига эга бўлиб қолган ҳолатда аниқланади.
Утилизация қиймати кўчмас мулк объектининг эгаси шу объектни тўлиқ тугатиши орқали олиши мумкин бўлган соф маблағ (сумма) ни ифодалайди.
Кўчмас мулк объектининг бирламчи қиймати – объектдан фойдаланишни бошлаган пайтдаги уни сотиб олиш ёки қуриш учун сарфланган ҳақиқий харажатлар.
Кўчмас мулк объектининг қолдиқ қиймати – объектнинг эскиришни ҳисобга олган ҳолдаги қиймати.
Кўчмас мулк объектининг мавжуд фойдаланишдаги қиймати – кўчмас мулк объектининг функцияларини сақлаб қолган ҳолда, кейинги сотиш мақсадида мавжуд тавсифларидан келиб чиқиб ҳисобланадиган бозор қиймати.
Амалдаги корхона қиймати – шаклланган ишлаб чиқаришнинг амал қилиши натижаларига мувофиқ аниқланадиган яхлит мулкий мажмуанинг қиймати.²
Гаров қиймати – кредитни таъминлаш мақсадидаги қиймат.
Ихтисослаштирилган кўчмас мулк объектлари қиймати – ўзига хос хусусиятлари сабабли бозорда сотила олмайдиган объектлар қиймати.
Кўчмас мулк объекти ижараси ҳуқуқи қиймати (ижара тўлови) – объектдан фойдаланиш ва уни тасарруф этиш ҳуқуқи учун бир маротаба тўланадиган қиймат.
Кўчмас мулк объектларининг нархи бир қатор омилларга боғлиқ, уларни қуйидагича гуруҳлаш мумкин:

1. 
   Объектив омиллар (одатда, иқтисодий) кўчмас мулк субъектларининг аниқ битимлари нархининг ўртача даражасини аниқлайди.
   

Уларни икки турга ажратиш мумкин:

• 
  макроиқтисодий, бозорнинг умумий конъюктураси (солиқлар, пошлиналар, доллар курсининг динамикаси, инфляция, ишсизлик, иш ҳақи даражаси ва шартлари, кўчмас мулк объектларига бўлган талаб, ташқи иқтисодий фаолиятнинг ривожланиши ва ҳ.к.) билан боғлиқ омиллар;
  
• 
  микроиқтисодий, аниқ битимларнинг объектив параметрлари (битимларнинг барча шартлари – предмети, амал қилиш муддатлари, томонларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари, битимни бекор қилиш ва ҳ.к.) ни тавсифловчи омиллар.
  

2. 
   Оммавий англаш феномени билан боғлиқ омиллар ва психологик характердаги омиллар (ёпирилган реклама, инфляцион кутишлар, майллар, хабардорлик ваҳ.к.) амалдаги ўқув адабиётида кўрилмайди.
   
3. 
   Физик омиллар:
   

• 
  жойлашган жой – марказдан узоқлиги, инфратузилма ва транспорт алоқаси (айниқса, метронинг яқинлиги) нинг ривожланганлик даражаси тўғридан-тўғри кўчмас мулк қийматига таъсир кўрсатади;
  
• 
  архитектуравий-конструктив ечимлар (бинонинг кейинчалик қўлланиш соҳасини аниқлашга боғлиқ ҳолда, унинг қиймати ошади ёки камайади);
  
• 
  кўчмас мулк объектининг ҳолати;
  
• 
  коммунал хизматларнинг мавжудлиги (электр энергияси, сув, иссиқлик таъминоти ва бошқалар);
  
• 
  экологик ва сейсмик омиллар (санитар-экологик экспертиза маълумотлари уйнинг қийматини сезиларли даражада пасайтириши, ўрмонзор парк зоналари, сув ҳавзалари, боғларнинг мавжудлиги эса уйларнинг қийматини ошириши мумкин).
  

4. 
   Уйларнинг нархи ва сотилиш тезлигига таъсир этувчи омиллар:
   

• 
  аналогик таклифлар сони, уларнинг айнан шу турдаги ва шаҳарнинг шу жойидаги уйларга бўлган талабларга нисбати;
  
• 
  объектнинг объектив камчиликлари (охирги қаватлар, ҳовлига қараган деразалар, ёмон лойиҳа, эскириш ва ҳ.к.);
  
• 
  районнинг нуфузи;
  
• 
  райондаги экологик ҳолат;
  
• 
  транспорт алоқалари ва район инфратузилмасининг ривожланганлиги;
  
• 
  уйдаги ижтимоий тенглик;
  
• 
  битимнинг тури (“тўғридан-тўғри” ёки “қарама-қарши” савдо);
  
• 
  объектнинг юридик “тозалиги”.
  

Бу омиллар, айнан, кўчмас мулк объектларини баҳолаш ҳақида сўз борганда кўриб чиқилади.
Маълумки, исталган битимнинг асосий мезони унинг иккала томон учун ҳам фойдали бўлиши ҳисобланади. Бироқ, ҳар ким бу тушунчани ўзича изоҳлайди. Кимдир учун биринчи ўринда пуллар туради. Бундай сотувчи нархни бир сўмга ҳам туширмай, ўз харидорини узоқ кутишга рози бўлади. Бошқа биров тезроқ пул воситаларини бўшатишни истайди. Бу ҳолда биринчи ўринга битимнинг тезлиги чиқади ва “вақт – бу пул” тамойилиги амал қилинади. Учинчи турдаги сотувчилар тўлов графигига қатъий амал қиладиган, ишончли харидорни кутишади. Келишувлар вақтида энг аҳамиятли бўлган нарсаларнинг ўзгариши ҳам кузатилади. Объектив омиллар ва ўз мотивациялари орасида энг аҳамиятли бўлган нарсаларни оқилона белгилаган ҳолда, сотувчи ва харидор ҳар томонлама фойдали битим тузишлари ва унинг натижаларидан мамнун бўлишлари мумкин.