15-мавзу. Кўчмас мулкни баҳолаш фаолияти ва жараёнининг моҳияти

15.4. Кўчмас мулк объектларини баҳолаш тамойиллари

Кўчмас мулк объектларини баҳолаш тамойиллари – бу кўчмас мулк объекти қийматига таъсир этувчи турли омилларнинг таъсир даражасини аниқловчи услубий қоидалар тўпламидир. Кўчмас мулк объектларини баҳолаш жараёнида уч элемент – субъект, объект ва бозор муҳити, ўзаро алоқада бўлиши боис, мутахассислар томонидан уч гуруҳ тамойиллар фарқланади (15.2 - расм).

15.2 - расм. Кўчмас мулк объектларини баҳолаш тамойилларининг гуруҳлари

Аниқ кўчмас мулк объектига бараварига бир нечта тамойиллар қўлланиши мумкин, шу ўринда, баҳолаш жараёнида вужудга кладига ҳар бир ҳолатда ҳам бу тамойилларни тўлиқ ҳажмда қўллаб бўлмайди. Кўчмас мулк бозори субъектлари кўпинча оқилона мулоҳазаларга амал қилмайдилар. Шунинг учун, қуйида келтирилган тамойиллар гуруҳлари кўчмас мулк бозори субъектларининг иқтисодий ҳаракати тенденцияларини акс эттиради, лекин бундай ҳаракатнинг реаллигини кафолатламайди.

1. 
   Фойдаланувчининг нуқтаи назарини акс эттирувчи тамойиллар (фойдалилик, ўриндошлик, кутиш), объектнинг фойдалилигини, унинг мақбул нархини ва кўчмас мулк объектига эгалик қилишдан кутиладиган фойдани аниқлашга имкон беради.
   

Фойдалилик тамойилида айтилишича: кўчмас мулк, фақатгина, потенциал эгасининг маълум иқтисодий функцияни бажариши учун фойдали бўлсагина, қийматга эга бўлади. Кўчмас мулк объектининг фойдалилиги – бу мазкур жойда ва аниқ вақт мобайнида фойдаланувчининг эҳтиёжларини қондириш қобилияти. Профессионал баҳоловчилар ўз ишларида ушбу тамойилдан кенг фойдаланадилар.
Одатда, харидор кўчмас мулк объектига бошқа ҳудди шундай фойдалиликка эга объект учун сўраладиган суммадан кўп бўлган пулни бермайди. Бундай ёндашув ўриндошлик тамойилига асосланган, ва одатда, у харидор учун вариантлар мавжудлигини назарда тутади.
Ўриндошлик тамойили – бунда кўчмас мулк объектининг энг юқори баҳоси, ўхшаш фойдалиликка эга бошқа объект сотиб олинадиган энг кам сумма билан белгиланади.
Кўчмас мулк объектининг фойдалилиги даромадларни кутиш билан боғлиқ.
Кутиш тамойилида айтилишича: кўчмас мулк объектининг қиймати барча келгуси фойдаларнинг жорий қийматини ўз ичига олиши ва талабнинг ўсиши ҳамда таклифнинг чекланиши таъсирида бу қийматнинг доимий ўсишини ҳисобга олиши керак.

2. 
   Кўчмас мулк объекти (биринчи навбатда ер) ва унинг яхшиланишлари билан боғлиқ тамойилларига қуйидагилар киради:
   

• 
  ернинг қолдиқ маҳсулдорлик тамойили;
  
• 
  ҳисса тамойили;
  
• 
  ўсувчи ва камаювчи самарадорлик тамойили;
  
• 
  мувозанатлилик тамойили;
  
• 
  оптимал миқдорлар тамойили;
  
• 
  иқтисодий бўлиниш тамойили.
  

Нормал шароитларда иқтисодий фаолият ишлаб чиқариш омилларининг мавжудлигини талаб қилади, улар 15.3 - расмда кўрсатилган.