15-мавзу. Кўчмас мулкни баҳолаш фаолияти ва жараёнининг моҳияти

15.3 - расм. Ишлаб чиқариш омиллари

Ер жисмонан кўчмас бўлганлиги сабабли, меҳнат, капитал ва тадбиркорлик фаолияти омиллари у билан қандайдир тарзда боғлиқ бўлиши керак. Ҳар қандай кўчмас мулк объекти бўлгани каби ер ҳам қлдиқ қийматга эга ва у ишлаб чиқаришнинг бошқа омиллари тўловидан кейин қолдиқ қолсагина қандайдир қийматга тенг бўлади. Шу маънода, қолдиқ қиймат барча ишлаб чиқариш омиллари қиймати қоплангандан кейин ер участкасидан фойдаланишдаги соф даромад билан белгиланадиган ернинг қолдиқ маҳсулдорлигига тенглаштирилади. Бунда аввал шу ишлаб чиқариш омилларидан фойдаланганлик учун товон тўланади, қолган қиймат эса ер эгасига рента сифатида амалга оширилади.

Ер участкаси мулкдори учун соф фойда келтириши мумкин, агар:

• 
  участка одамларга қулай ва осон бориладиган жойда жойлашган бўлса. Бу ҳолда магазин эгаси ер участкаси ижараси учун катта пул беришга тайёр бўлади, ер эгаси эса деярли қўшимча харажатларсиз максимал даромадга эга бўлади;
  
• 
  участка ишлаб чиқариш учун қулай жойда (шаҳар четида, лекин федерал автомобиль йўлига яқин) жойлашган бўлса. Бунда автомобилларга техник хизмат кўрсатиш станциясининг эгаси унчалик нуфузли бўлмаган, аммо ўзига қулай ер участкаси учун катта пул беришга тайёр бўлади, ер эгаси эса ҳудудни ободонлаштириш учун минимал харажатлар қилган ҳолда даромадга эга бўлади;
  
• 
  участка дарё бўйида, ёқимли жойда жойлашган бўлса, бунинг учун дала ҳовлининг келгуси эгаси ўзининг махсус эҳтиёжларини қондириш учун катта пул беришга тайёр бўлади.
  

Ернинг қолдиқ маҳсулдорлик тамойилига мувофиқ ер участкасининг эгаси уни ободонлаштириш учун минимал харажатлар қилган ҳолда максимал даромадга эга бўлиши мумкин (аниқ кўчмас мулк объекти ёрдамида фойдаланувчининг махсус эҳтиёжларини қондириш ёки ўзи учун фойдали тарзда бу уч вариантни бириктирган ҳолда максимал даромад олиш). Деярли шу тамойил янги қурилишнинг мақсадга мувофиқлигини аниқлашда қўлланилади.
Баҳолашнинг ҳисса тамойили мулкдорнинг кўчмас мулк объектига қўшимча пул қўйилмасини ифодалайди, аммо кўчмас мулкнинг янги таркибий қисми суммасини эмас (масалан, уйга ёпиштириб қурилган гаражнинг қиймати), балки кўчмас мулк объектининг шу янги таркибий қисм билан биргаликдаги суммаси (яъни, уй билан гаражнинг қиймати) ни назарда тутади. Қўшимча таркибий қисмлар кўчмас мулк объектининг қийматини уни яратишга қилинган харажатлар ҳажмидан кўпроқ суммага оширади, гарчи қийматни камайтириш ҳам бунда истисно қилинмайди.
Кўчмас мулк эгаси яхшиланган кўчмас мулк объектлари катта қийматга эга бўлишини ва бозор баҳосини оширишини эсда тутган ҳолда, ўз вақтида кўчмас мулкка аниқ объектларни киритса (ёки чиқариб ташласа), қўшимча соф фойдага эришиши мумкин.
Ўсувчи ва камаювчи самарадорлик тамойилининг моҳияти шундан иборатки, ерга сармоя ва меҳнатни қўшиб борган сайин даромадлилик маълум катталиккача ўсиб боради ва шундай вақт келиши мумкинки, харажатлар кўчмас мулк объекти қийматидан кўп бўлади.
Аниқ ер участкасида кўп ёки кам кўчмас мулк объекти қурилиши мумкин. Иккала ҳолатда ҳам “қолдиқ маҳсулдорлик тамойилига” мувофиқ ернинг қиймати йўқолади. Бунга йўл қўймаслик учун барча ишлаб чиқариш омиллари мувозанат ҳолатда бўлиши керак. Шунда ердан олинадиган умумий даромад максимал даражада бўлади.
Мувозанатлилик тамойилини ҳисобга олган ҳолда, ер участкасининг эгаси аниқ ҳудудда ўз ишлаб чиқаришини ернинг қийматини максимал даражада ошириш имконини берувчи масштабгача кенгайтириши мумкин. Ердан фойдаланувчиларнинг ҳар бир тури учун, унинг максимал қийматини таъминловчи, ер участкасидаги қурилишларнинг оптимал ҳажми мавжуд.
Баҳолашнинг оптимал миқдорлар тамойили ер участкасининг маълум ҳудудда шаклланган бозор конъюктурасига оптимал равишда мувофиқ бўладиган қийматини аниқлашга имкон беради.
Қурилишнинг мақбул масштаби бозорнинг рақобатчи шартлари ва фойдаланувчилар талабларига қараб аниқланади. Яхши жойда жойлашган ер участкасининг нархи анчайин юқори бўлиши мумкин. Айтайлик, йўллар чорраҳасида жойлашган ер участкаси ёқилғи қуйиш шоҳобчаси қурилиши учун мўлжалланмоқда. Агар у кичик бўлса, машиналар тўхташи, уларга хизмат кўрсатиш ва ёқилғи-мой материалларни сақлаш билан боғлиқ муаммолар туғилади. Агар участка катта бўлса, ер мазкур шоҳобчага қўшимча фойда келтирмайди. Биринчи ҳолатда ёқилғи қуйиш шоҳобчасининг эгаси қўшимча ер участкасини сотиб олиши, иккинчи ҳолатда эса, ортиқча ердан воз кечиши керак бўлади.
Кўчмас мулк объектига бир вақтнинг ўзида бир нечта мулкдор эгалик қилиши мумкин. Қонун томонидан тан олинадиган, мулкий ҳуқуқларни шундай тарзда тақсимлаш ёки бирлаштириш мумкинки, натижада кўчмас мулк объектини реализация қилиш жараёнидада унинг умумий қиймати ошади.
Мулкий ҳуқуқларни тақсимлаш турли хил усулда амалга оширилиши мумкин (15.4 - расм).