5. yer resurslarini iqtisodiy, kadastr, bozor va me’yoriy baholash, tushunchalar va uslublar

1-jadval
O‘zbekiston Respublikasi va hududlar kesimida 2019 yil uchun 1 gektar qishloq xo‘jalik yerlarining o‘rtacha normativ qiymati¹

Respublika, viloyat, shahar	Qishloq xo‘jaligi yerlari maydoni, ming ga	1 gektar qishloq xo‘jalik yerining o‘rtacha normativ qiymati, ming so‘m	O‘rtacha indeksi	1 ga yerning o‘rtacha normativ qiymati bo‘yicha o‘rni
1	2	3	4	5
Qoraqalpog‘iston Respublikasi	693,8	1015,1	0,47	11
sh. j. fermer xo‘jaliklari	642,0	981,1	0,30	11
Andijon	231,7	10662,0	4,93	1
sh. j. fermer xo‘jaliklari	221,5	10492,5	3,23	1
Buxoro	2522,4	372,5	0,17	12
sh. j. fermer xo‘jaliklari	1439,3	612,9	0,19	12
Jizzax	849,2	2422,0	1,12	8
sh. j. fermer xo‘jaliklari	496,0	1871,2	0,58	10
Qashqadaryo	1506,6	1259,8	0,58	10
sh. j. fermer xo‘jaliklari	741,8	2348,1	0,72	8
Navoiy	3580,8	156,0	0,07	13
sh. j. fermer xo‘jaliklari	877,1	467,0	0,14	13
Namangan	239,3	8707,5	4,02	3
sh. j. fermer xo‘jaliklari	226,1	8329,0	2,56	3
Samarqand	996,0	5309,9	2,45	5
sh. j. fermer xo‘jaliklari	669,4	7543,3	2,32	5
Surxondaryo	889,4	1991,0	0,92	9
sh. j. fermer xo‘jaliklari	851,0	1937,0	0,60	9
Sirdaryo	253,9	3269,8	1,51	7
sh. j. fermer xo‘jaliklari	236,3	3302,6	1,02	7
Toshkent	549,1	10087,6	4,66	2
sh. j. fermer xo‘jaliklari	468,2	9024,6	2,78	2
Farg‘ona	294,5	8267,9	3,82	4
sh. j. fermer xo‘jaliklari	287,9	8209,4	2,53	4
Xorazm	255,1	4785,2	2,21	6
sh. j. fermer xo‘jaliklari	244,8	4741,4	1,46	6
Toshkent sh.	0,4	59,5	0,03	14
Respublika bo‘yicha o‘rtacha	12862,0	2162,9	1,00
sh. j. fermer xo‘jaliklari	7401,4	3246,2	1,00

Viloyatlar darajasidagi bunday keskin tafovutlar, avvalambor, qish-loq xo‘jaligi yerlarining tabiiy unumdorligiga bog‘liq bo‘lib, yer resurs-larining tabiiy-iqtisodiy unumdorligini oshirishda qaysi viloyatlarga ustuvorlik berilishini asoslashda muhim omil bo‘lib xizmat qilishi bilan bir qatorda, yagona yer solig‘ini viloyatlar darajasidagi tushumi hajmini aniqlashning asosiy ko‘rsatkichi hisoblanadi.

Yerni (hududni) kompleks iqtisodiy baholash, odatda, shahar va qishloqlar hududida xo‘jalik va tabiiy resurslarni iqtisodiy baholash uchun mo‘ljallangan, shu bois, kompleks iqtisodiy baholash yerni tabiiy resurs sifatida emas, balki hudud (shahar, tuman, viloyat) nuqtai nazaridan baholashdir. Iqtisodiy baholash, birinchidan, baholanayotgan hududda joylashgan xo‘jalik ob’ektlarining qiymatini o‘z ichiga oladi, bunda ob’ektlar bahosi qoldiq balans yoki tiklangan qiymatlar bo‘yicha aniqlanadi. Tabiiy resurslar qiymatini baholash faqat kadastr qiymat baholash orqali amalga oshiriladi. Demak, hududlarni iqtisodiy baholash hududlarda joylashgan ob’ektlarning balans qiymati va tabiiy resurslarning kadastr qiymat bahosini o‘z ichiga oladi. Boshqacha aytganda, hududlarni iqtisodiy baholash yerni kadastr baholashga nisbatan keng ko‘lamga ega va yerning kadastr bahosi (shuningdek baholanayotgan hududdagi boshqa turdagi tabiiy resurslar)ga asoslanadi.
Misol tariqasida, 2005 – 2006 yillarda amalga oshirilgan Toshkent shahri hududini iqtisodiy baholash metodikasini ko‘rib chiqish mumkin. Hududning ahamiyati quyidagi ko‘rsatkichlar bilan aniqlangan:
– shaharni o‘zlashtirish va infratuzilmalarni yaratish uchun zarur ijtimoiy xarajatlar;
– undan foydalanish xususiyati o‘zgartirilganida yuzaga keladigan iqtisodiy oqibatlar;
– shaharsozlik rivojlanishida iqtisodiy hodisalarning ijtimoiy natijalari.
SHahar hududini iqtisodiy kompleks baholash uch bosqichda amalga oshirildi: birinchisi – shahar hududini oldindan zonalarni yiriklashtirilishi va taxminiy hisob-kitoblarni amalga oshirish; ikkinchisi – shahar hududini zonalashtirishni yanada aniqlashtirish va “yer resurslarini” kompleks ijtimoiy-iqtisodiy baholash; uchinchisi – detallashtirilgan “yer resurslarini” ijtimoiy-iqtisodiy baholash. Toshkent shahri hududida 5 ta baholanadigan zonalar ajratilib, yer solig‘ining diffyerensiyalashgan stavkalariga asos bo‘ldi.
Baholashning ushbu turiga nisbatan quyidagi izohlar berilishi kerak. Birinchidan, iqtisodiy kompleks baholash hudud (yer)ni obodonlashtirish ob’ekti va tabiat kompleksining tarkibiy qismi sifatida emas, balki shahar hududidagi ob’ektlarni iqtisodiy baholashdir. Infratuzilma yaratish (binolar, injenerlik qurilmalari)ga ketgan sarf-xarajatlar bevosita “hududning kompleks yoki umumiy qiymatini” shakllantiradi, lekin ular bevosita “yerning qiymati”ni belgilay olmaydi, hududning qiymati yerning qiymati bilan teng hodisa, teng tushuncha emas. Uchinchidan, hududni kompleks iqtisodiy baholash o‘rganilayotgan hududning tabiiy-xo‘jalik potensialining qiymat ko‘rinishida bahosini belgilaydi va yer maydonlari oldi-sotdisi, yer solig‘i, yerni garovga qo‘yib kredit olishda foydalanib bo‘lmaydi. Kadastr narx ko‘rinishidagi baholashda yer egalari va yerdan foydalanuvchilar, kreditorlar va boshqa manfaatdor jismoniy va yuridik shaxslarning manfaatlaridan kelib chiqish kerak. Bundan tashqari, ob’ektni kadastr qiymat ko‘rinishida baholash uning ayni paytdagi ahvoli hisobga olinib, uning kelajakdagi sharoiti nazarga olinmaydi. Toshkent shahri hududini iqtisodiy baholashda va baholanadigan zonalarga ajratishda hududning kelajagi ham inobatga olindi, bu esa yerni baholashda to‘g‘ri usul emas. To‘rtinchidan, hududni kompleks iqtisodiy baholashda metodologik chalkashliklarga yo‘l qo‘yilgan ekan, demak yer resurslarini baholashning ikkinchi va uchinchi bosqich natijalarini ob’ektiv deb qabul qilolmaymiz.
Hududni kompleks iqtisodiy baholashning ijobiy tomoni shundaki, shaharsozlik va kompleksini belgilash zarurati va yer maydonlarining qiymati va iste’mol xususiyatiga ta’sir etuvchi boshqa omillar ham hisobga olinadi. Mazkur ta’sirning miqdoriy ko‘rinishini ifodalash uchun koeffitsientlar tizimi qo‘llangan, ularning qiymati ekspyert baholash natijalari asosida belgilangan. Biroq, qo‘llanilayotgan uslubiyatda yer maydonlari qiymatiga ta’sir etuvchi omillarning ilmiy asoslangan bog‘liqligi e’tibordan chetda qolgan. Shunga qaramay, ushbu uslubiyat respublikada yerlarni kompleks iqtisodiy baholash uchun tavsiya etilgan.
Shahar (qishloq) hududlarini baholash amaliyoti xo‘jalik ob’ektlarining kompleks iqtisodiy baholashi bo‘lib, tabiiy resurslar, birinchi navbatda, yerning kadastr baholanishi emas. Kompleks iqtisodiy baholash va qiymat ko‘rinishida bahosi turlicha tushunchalar bo‘lib, bir-biridan farqlanuvchi metodologik asoslarga ega, ular turli iqtisodiy kategoriyalardir.
Yerning kadastr qiymati yoki “iste’mol qiymati” – u yoki bu darajada obodonlashtirilgan yer maydonining egasi tomonidan olinadigan foyda va qulayliklar (qiymat ko‘rinishidagi) yig‘indisi, shuningdek uning yer resursi sifatidagi qiymati hamdir. Kadastr baholash yer maydonlarini oldi-sotdisida boshlang‘ich qiymatni belgilash, yerga soliq, ijara to‘lovi, garov qiymatini belgilash maqsadida amalga oshiriladi. Hududni kompleks iqtisodiy baholash – hududda joylashgan barcha tabiiy va xo‘jalik ob’ektlarining qiymatidir. Bunda tabiat resurslari uchun kadastr (normativ yoki bozor) qiymati belgilanadi, xo‘jalik ob’ektlarining balans yoki bozor qiymatlari belgilanadi. Baholashning bu turi hududlarning tabiiy-xo‘jalik potensialini aniqlash, investitsiya siyosatini qo‘llagan holda ularning rivojlanishini boshqarishdan iborat. Demak, hududni kompleks iqtisodiy baholash kadastr qiymati ko‘rinishidagi baholashga nisbatan ancha keng tushuncha. Qishloq xo‘jaligiga yo‘naltirilgan va qishloq xo‘jaligiga taalluqli bo‘lmagan yerlarni kompleks iqtisodiy baholash yerlardan foydalanish intensifikatsiya darajasini aniqlash (yoki uning dinamikasini o‘rganish) maqsadida amalga oshiriladi.
Yerdan foydalanish tizimiga bozor iqtisodiyoti tamoyillarining joriy etilishi nuqtai nazaridan ko‘chmas mulk bozorini kadastr ma’lumotlari bilan ta’minlash, yerlarning xususiylashtirilishini amalga oshirish, yer solig‘i tizimini rivojlantirish maqsadida yerlarni kadastr qiymat ko‘rinishdagi baholash eng muhim tadbir sanaladi. Hududlarni kompleks iqtisodiy baholash shahar va qishloq hududlarini rivojlantirishini loyihalashtirishda zarur. Barcha toifalardagi yerlarning kompleks iqtisodiy baholanishi mamlakatning yerdan foydalanish tizimi samaradorligini baholash va tahlil etishda muhim manba bo‘lib xizmat qiladi.
Xo‘jalik va tabiiy resurslarning kadastr qiymat ko‘rinishidagi baholash maqsadida maxsus kadastrlar, masalan, yer kadastri, bino kadastri, inshoot kadastri kabilar o‘tkaziladi.
Mustaqil o‘rganish uchun savollar
1. Yerlarni iqtisodiy baholashning maqsadi nimalardan iborat?
2. Yerlarni baholash turlari va o‘ziga xos xususiyatlari nimalardan iborat bo‘ladi?
3. Baholash mezonlari sifatida qanday ko‘rsatkichlar qabul qilinadi?
4. Yerlarni kadastr baholashning maqsadi nimalardan iborat?
5. “Xarajatlar”, “qiymat”, “tovar narxi” tushunchalariga ta’rif bering.
6. Narx shakllanishi yuzasidan ko‘proq tarqalgan uslublarni sanang. “O‘rtacha xarajatlar plyus foyda” uslubining ma’nosini tushuntiring.
7. Narx shakllanishining “zarar ko‘rmaslik va maqsadli foyda” uslubining mohiyati nimada?
8. Yer narxini tashkil etuvchilarni ayting.
9. Yer uchastkasining iste’mol qiymatini nima tashkil qiladi?
10. Yer uchastkasi iste’mol qiymatining ekologik omillarin sanang.
11. Shaharlar hududini kompleks iqtisodiy baholash qanday bosqichlarda amalga oshiriladi?

1^ O‘zbekiston Respublikasi Yer resurslari, geodeziya va davlat kadastri davlat qo‘mitasi ma’lumotlari asosida hisoblangan.