Baholash ishi

Taxminlar va cheklovchi shartlar
Kadastr hujjatlarining nusxalari №11-09-03-01-01-0369 Hokim qarorining nusxasi Yuqoridagi hujjatlarning nusxalari ilovada ilova qilinadi
Hisobot shakli	Taqdim etilgan hujjatlar va ma'lumotlarning ishonchliligi uchun javobgarlik baholash ob'ektining egasi (buyurtmachisi) zimmasiga yuklanadi

"Ko' chmas mulk qiymatini baholash " O'zbekiston Respublikasi mol-mulkni baholash milliy standartiga (10-son NSO) muvofiq yer uchastkasiga bo' lgan mulkiy huquqlarning eng samarali foydalanish taxminiga ko'ra erkin (yaxshilanishsiz) deb hisoblanadigan qiymati quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:
* qiyosiy savdo tahlili usuli;
* tarqatish usuli;
* tanlash usuli;
* yer rentasini kapitallashtirish usuli bilan;
* yer uchun qoldiq usuli;
* yer uchastkasidan maqsadli foydalanish usuli bilan. Shu asosda xarajat yondashuvi orqali baholangan ob’ekt qiymati aniqlandi.

Jami koʼchmas mulklarning baholanish qiymati(soʼm)	677 748 000
Yer uchaskasidan foydalanish xuquqi qiymati(soʼm)	887 580 000
Ko’chmas mulkning "Xarajatga oid" yondoshuvdagi jami baholanish qiymati (soʼm):	1 565 328 000

Xarajat yondashuvi
Ushbu yondashuv quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

1. 
   Yer uchastkasiga mulkiy huquqlarning qiymati;
   
2. 
   Ko'paytirish yoki yaxshilanishlarni almashtirish xarajatlari;
   
3. 
   Tadbirkorning foydasi, bu ko'chmas mulk ob'ektini yaratishda o'z kapitalidan (investitsiyalaridan) foydalanish xavfi uchun tadbirkorga (investorga) to'lanadigan mukofotdir;
   
4. 
   Yaxshilanishlarning to'plangan eskirish miqdori;
   
5. 
   Yaxshilash qiymati, to'plangan amortizatsiya miqdoriga kamaytirilgan holda, tadbirkorning yaxshilanishi va foydasini ko'paytirish yoki almashtirish xarajatlari miqdori;
   
6. 
   Baholash ob'ektining qiymati, er uchastkasiga mulkiy huquqlar qiymati va takomillashtirish qiymati yig'indisi sifatida.qiymatini sozlash, so'ngra erdan foydalanish huquqlarining qiymatini qo'shish orqali hisoblash.
   

Xarajatlar yondashuvi bilan baholash qayta qurish xarajatlari bo'lmagan taqdirda ko'chmas mulkning umumiy qiymatini aniqlash formulasi quyidagicha:
Сн = Сул. + Сзем. + Сп – Си
Bu yerda:
Сн – ko’chmas mulk qiymati;
Сстр - yaxshilash uchun qurilish xarajatlari (to'g'ridan-to'g'ri + bilvosita xarajatlar);
Сзем. – yer uchastkasiga mulkiy huquqlarning qiymati;
Сп - ishlab chiquvchi yoki ishlab chiquvchining foydasi;;
Си - eskirish tufayli iqtisodiy yo'qotishlar miqdori (joriy shart va binolarga qo'yiladigan talablar uchun tuzatish qiymati).
Yuqoridagilarga asoslanib, baholovchilar yer uchastkasiga mulkiy huquqlar qiymatini hisoblash uchun sotishni qiyosiy tahlil qilish usulini qabul qilishdi, chunki ushbu hisobot muallifi baholash ob'ektiga o'xshash taklif narxlari to'g'risidagi ma'lumotlarni aniqlashga muvaffaq bo'ldi, bu esa ushbu usuldan foydalanishga imkon berdi.
“Xarajat” yondashuvda baholash ob’ekti baholash sanasiga aniqlangan qiymati 1 565 328 000 so‘mni tashkil qildi.
Daromad yondashuvi
Daromadlarni kapitallashtirishga asoslangan yondashuv, ayniqsa, daromad olish qobiliyatiga qarab sotib olinadigan va sotiladigan mulklar uchun, shuningdek, bozor dalillari mavjud bo'lgan holatlarda juda muhimdir. Daromadni kapitallashtirish kelajakdagi kutilayotgan foydalarning hozirgi qiymatini daromad shaklida ko'rib chiqadigan jarayonlardan foydalanadi. Axborotni yig'ish va tahlil qilish bosqichida bozor qiymatini aniqlashda uni qo'llash uchun baholovchi tahlilga kiritilgan turli elementlarni qo'llab-quvvatlash uchun yetarli dalillarni oldi.
Pul oqimi aniqlangandan so'ng (qayta tiklangan foyda va zararlar to'g'risidagi hisobot asosida) kapitallashtirish usuli tanlanadi. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirishda qiymat ko'rsatkichini aniqlash uchun bir yillik daromad yoki barqarorlashtirilgan sof operatsion daromad bo'linadigan barcha xavflarni hisobga olgan holda umumiy kapitallashuv stavkasi yoki kapitallashuv stavkasi qo'llaniladi. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish asosan barqaror ko'chmas mulk bozorlarida qo'llaniladi.
Pul oqimlarini diskontlash usulini qo'llashda:
* prognoz davrining davomiyligi aniqlanadi;
* prognoz davrida olingan pul oqimlari miqdori hisoblanadi;
* prognoz davri oxirida baholash ob'ektining qiymati hisoblanadi;
* chegirma stavkasi hisoblanadi;
* baholash ob'ektining qiymati prognoz davri oxirida pul oqimlarining joriy qiymati va baholash ob'ektining joriy qiymatini yig'ish orqali aniqlanadi.
Pul oqimlari nominal yoki Real qiymatlarda hisoblanadi. Amaldagi chegirma stavkasi daromad turiga, valyutasiga va miqdoriga (nominal yoki Real) mos kelishi kerak. Chegirma stavkasini nominal qiymatdan Real qiymatga va Real qiymatdan nominalga qayta hisoblash formulalar bo'yicha amalga oshiriladi: Amaldagi kapitallashuv stavkasi daromadning turiga, valyutasiga va miqdoriga (nominal yoki Real) mos kelishi kerak. Kapitallashuv stavkasini nominal qiymatdan Real qiymatga va Real qiymatdan nominalga qayta hisoblash formula bo'yicha amalga oshiriladi:
Rн = Rр + Иинф + Rр * Иинф,
Rр = (Rн - Иинф)/(1 + Иинф),
Bu yerda;
Rн - nominal chegirma stavkasi;
Rр - haqiqiy chegirma stavkasi;;
Иинф - inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).
Bunday holda, inflyatsiya indeksi hisob-kitoblar uchun tanlangan valyutaga mos kelishi kerak.
Daromad yondashuvi bilan aniqlangan baholangan ko'chmas mulk ob'ektining umumiy qiymati yaxlitlangan: S = 4 366 475 000 so'm.
Qiyosiy usul
Savdoni qiyosiy usulini qo'llash quyidagi amallarni izchil bajarishdir:
* Taqqoslanadigan foydali ob'ektlar bilan bog'liq barcha omillar to'g'risida ishonchli ma'lumot olish uchun bozorni batafsil o'rganish;
* Foydalanish ob'ektning eng yaxshi ishlatilishiga mos keladigan taqqoslanadigan ob'ektlarni tanlash. Taqqoslash ob'ektlarini tanlashda asosiy printsip ob'ektdan shunga o'xshash eng yaxshi va eng samarali foydalanishdir;
* Tegishli taqqoslash birliklarini aniqlash va har bir birlik uchun qiyosiy tahlil o'tkazish;
* O'rganilayotgan ob'ektni tanlangan taqqoslash ob'ektlari bilan taqqoslash, ularning sotish narxlarini sozlash yoki taqqoslanadiganlar ro'yxatidan chiqarib tashlash;
* Taqqoslanadigan ob'ektlar qiymatining bir qator ko'rsatkichlarini o'rganilayotgan ob'ektning bozor qiymati oralig'iga yoki diapazoniga etkazish.
Obekt qiymatini sotuvlarni qiyosiy usuli bilan baholashda qiyoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, ko‘chmas mulk tipi bilan belgilanadi. Baholash maqsadi, baholash natijalaridan foydalanish moʼljalidan kelib chiqib, shuningdek Internet tarmogʼining www.olx.uz; www.e-auksion.uz; www.uy-joy.uz; www.uybor.uz saytlari orqali koʼchmas mulk tipiga mos boʼlgan mulkiy majmua topib oʼrganildi. Koʼchmas mulk tipiga xos boʼlgan shartlarda amalga oshirilish taklifi bildirilgan, baholash obʼektiga asosiy iqtisodiy, fizik, texnik va boshqa tavsiflarga koʼra oʼxshash, narxi oʼxshash shartlarda tuzilgan 3 ta analog tanlandi. Qaysi taqqoslash elementi bo‘yicha analog va baholash ob’ekti o‘rtasidagi farqni aniqlagan bo‘lsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga tuzatishlar kiritadi. Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan ob’ektlar joylashgan yer bilan bog‘liq farqlarni aniqlashi va ko‘chmas mulk ob’ektining narxiga bu farqlar qo‘shgan hissani hisoblashi lozim. Agar analog qiymatiga ko‘chmas mulk hisoblanmaydigan komponentlar (masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan bo‘lsa, ularning qiymati analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim. Ushbu komponentlar bo‘yicha tuzatish kiritilmadi chunki biz tomondan tanlab olingan analog faqat binoning uzi undagi uskuna va mebellar narxi kiritilmagan.
Yer uchastkasini ta'minlash uchun tuzatish. Ushbu tuzatish baholangan ob'ekt uchun taqqoslashda muhim ahamiyatga ega. Yer uchastkasining qo'shimcha bo'sh maydonining mavjudligi egasiga qo'shimcha yaxshilanishlarni o'rnatish va hududda obodonlashtirishni yaratish imkoniyatini beradi. Baholangan ob'ekt va analog ob'ektlar maydoni bo'yicha har xil yer uchastkalari bilan ta'minlanadi.
Analoglar orasida o'ziga xos og'irliklarning taqsimlanishi. 38-bandga muvofiq. NSO №10 taqqoslanadigan sotishning tuzatilgan qiymatlarini qiymatning yagona qiymatiga muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, o'rtacha tortilgan qiymatni hisoblash yo'li bilan amalga oshiriladi, eng katta og'irlik esa eng kichik tuzatishlar bilan analoglarning narx qiymatlariga beriladi. Analog quyidagi ulushga ega: 1-analogga 20%, 2-analogga 50% va 3-analogga 30%.
Amalga oshirilgan hisob-kitoblar asosida va sanab o'tilgan tuzatishlar va tuzatishlarni hisobga olgan holda, biz qiyosiy yondashuv bilan belgilanadigan baholanadigan ob'ektning bozor qiymati yaxlitlangan degan xulosaga keldik:
Natijda, hisobotimizdagi baholanayotgan ob’yektning «Qiyosiy» yondashuvda baholash sanasiga aniqlangan qiymati 5 267 563 000soʼmni tashkil qildi.
Yuqorida keltirilgan omillarni o‘rganib chiqqan xolda xarajat va qiyosiy yondashuvilarni solishtirma o‘lchovlari teng miqdorda olinishi belgilab olindi. Chunki, xar ikkala yondashuvda xam axborot va ma’lumotlar ishonchli manbalardan olingan bo‘lib, baholash ishlarini amalga oshirish uchun yetarlidir. Shuningdek, 3 ta yondashuvda xam baholash jarayoni bozor konyukturasidan kelib chiqqan xolda amalga oshirilgan.
Ko’chmas mulklar buyicha olingan natijalarni tafovut nuqtai nazaridan tekshirish, tafovutlar sabablarining taxlili ko’rib chiqildi.
Baholash yondoshuvlarining tanlangan usullarida aniqlangan ishlab chiqqarish binosining qiymatlari quyidagilarni tashkil etdi:
«Xarajatga oid» yondashuvida aniklangan qiymati – 1 565 328 000 so‘m;
«Daromadga oid» yondashuvida aniklangan qiymati – 4 366 475 000 so’m
«Qiyosiyga oid» yondashuvida aniklangan qiymati – 5 267 563 000 so‘m;
Yuqorida ko‘rsatilgan sabablarga asosan har bir baholash usulining o‘ziga yarasha kamchiliklari mavjud bo‘lib, ushbu xolat jiddiy tafovutga olib kelishi mumkin.