Edition 2020 Ninth edition

preciable amount of an asset over its useful life". It is the reporting entity, not the 
valuer, who will decide how to depreciate the depreciable amount and who will 
prepare the depreciation calculations.
3.3. 
Depreciable amount — This is defined in IAS 16 as "the cost of an asset, or other 
amount substituted for cost, less its residual value".
3.4. 
Residual value — Under IAS 16, this is "the estimated amount that an entity would 
currently obtain from disposal of the asset, after deducting the estimated costs of 
disposal, if the asset were already of the age and in the condition expected at the 
end of its useful life".
3.5. 
Useful life — IAS 16 defines useful life, as it applies to real property, as "the period 
over which an asset is expected to be available for use by an entity". Therefore if a 
particular building is shortly to become surplus to the entity's operational require-
ments and demolished, its useful life for the particular reporting entity may be less 
than the useful life that other owners would have attributed to the building if it had 
not been surplus to their needs. If asked to establish or to assist in establishing the 
useful life of buildings, the valuer should therefore liaise with the reporting entity, 
so as to be aware of the entity's intentions for the various buildings.
3.6. 
Depreciated Replacement Cost of a building is the cost of replacing it so as to 
fulfil the functions for which it is used, after allowing for ageing, wear and tear and 
obsolescence. It is generally determined by starting with the replacement cost as 
new using reconstruction costs current at the valuation date. These will gener-
ally be based on current technical standards for buildings with modern materials 
and methods. The depreciated replacement cost will include the fees associated 
with the construction. It will generally be used as the basis for apportionment in 
cases where the valuer has decided to approach it by first determining the 'value' 
of the buildings.
3.7. 
Excess land (or surplus land) is land within the property that is not essential to 
the operational purposes of the buildings. Thus land that is used by the entity for 
parking or for external storage should not be considered as surplus land, whereas 
unused land or land let out to third parties would be considered to be surplus to 
the entity's requirements.

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
137
4. Commentary
4.1. 
The valuer's judgment and selected methodology will determine the adjustments 
necessary to provide a realistic and justifiable opinion of apportionment.
4.2. 
The sum to be apportioned is commonly either:
•
The Market Value or Fair Value of the property established by appropriate use 
of the three internationally recognised valuation approaches; or
•
The price of the transaction by which the property was acquired by the entity 
(historic cost).
4.3. 
In some jurisdictions there may be policies for apportionment of certain classes of 
property established by law, government agencies or local practice. They may or 
may not be mandatory. The valuer may need to explain or justify the method used.
4.4. 
In some countries, permanent buildings cannot be sold separately from the land 
on which they stand. Similarly, the land element of a built property cannot usually 
be sold separately from the buildings that stand on it (apart from any surplus land). 
While evidence of sales of bare land will often be available, such sales will generally 
have taken place on the basis of the value that the market sees in the property (in-
cluding its potential uses), whereas in the theoretical world of apportionments the 
use of the land is deemed to be restricted to the current use. In view of all this, it is 
unlikely that valuers will be able to directly value either of the two component parts 
by directly applying evidence obtained from comparable sales of land without its 
buildings or buildings without the land on which they stand.
4.5. 
Therefore, where the requirement is to apportion value between land and build-
ings on that land, the apportionment process will usually be dealt with in one of 
the three following ways:
•
Determining the value of the unimproved land for its existing use at the relevant 
date and then deducting this value from the value or price of the property in 
order to obtain the value attributable to the buildings; or
•
Determining the depreciated replacement cost of the buildings and of any im-
provements to the land at the relevant date and deducting it from the value or 
price of the property in order to obtain the value of the land; or

---

138
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
European Valuation Standards 2020
•
Determining the value of the unimproved land, then the depreciated replace-
ment cost of the buildings, adding the two amounts together, then adjusting 
each in proportion to the relationship that the sum of the values of the two 
components bears to the value or price that is to be apportioned.
4.6. 
The land — The component of the property that is the land is considered to be the 
bare land in an undeveloped state but with planning permission for construction 
and for the current use of the buildings. In countries where additional permits are 
required for particular uses (e.g. for large retail complexes), those permits are also 
assumed to exist and to be part of the land. The services that exist are assumed 
to be available for connection but all built improvements within the boundaries of 
the property such as roads, fences, paved areas and other site works are exclud-
ed, as they have to be depreciated. The valuation will thus reflect the advantag-
es and disadvantages of the site and its location for the current use. It must not 
include any development potential over and above that required for the buildings 
being considered.
4.7. 
Bare land in an undeveloped state might still have significant infrastructure instal-
lations, the costs of which will, for the most part, be depreciable amounts. Land 
without any infrastructure might be worth very little, so care is required to avoid 
double counting.
4.8. 
If an entity is being valued under a DRC approach due to a lack of market transac-
tions for what might be a specialised use, the availability of land transactions for 
that use is likely to be lacking. If the requirement is for special permits or licences 
which may be possible in only a few locations there may be an element of premium 
pricing for land in that use. Equally, where the entity is of low value compared to 
other uses, the land might be worth a small amount.
4.9. 
Some valuers and auditors in these circumstances have adopted a value for land 
that a prevailing local use might generate. For example, a site for a school may be 
in a residential area and the prevailing use would be residential. The logic is that 
a purchaser would compete to acquire the land at its highest value and may then 
choose to use it for a lower value end use.
4.9.1. 
This creates a valuation problem in that there may be no planning approval for the 
alternative use and it may not be obtained. One common approach is to discount 
the alternative use value by a percentage, but this has no evidential base.
4.9.2. 
If the land value is greater than the value under existing use, then the basis for 
valuing the land needs to form part of the apportionment to maintain consistency.

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
139
4.10.