Edition 2020 Ninth edition

 (in 4.5, 1
st
 indent, and 4.5, 2
nd
 
indent, above) 
give the same results. Valuers will therefore generally have to review 
the values obtained and decide whether they can be reported as such or whether 
further adjustment is needed.
5.12. 
If the value that remains for the building component under the procedure in 4.5, 
1
st
indent, is higher than the replacement cost of the building when adjusted for 
physical deterioration, the valuer must thoroughly analyse the value found. This 
value may include the benefit of intangible assets or personal property. Intangi-
bles may be subject to depreciation or annual impairment testing and the useful 
lives of intangible components often differ from the useful lives of buildings. The 
valuer should liaise with the client on the accounting treatment to be applied to 
any intangibles or personal property, which may have to be excluded from the ap-
portionment or expressed separately.
5.13. 
In relation to trading potential, recognised accounting practice suggests that it 
would not be appropriate to treat that which is associated with the property as 
a separate component of the value of the asset if its value and life are inherently 
inseparable from that of the property. Trading potential is a property attribute that 
will exist within the land and buildings whether or not operational.

---

142
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
European Valuation Standards 2020
5.14. 
On occasion, valuers are required to apportion the value of a portfolio of proper-
ties between land and the buildings on the land. One approach to this is to estab-
lish the appropriate apportionment for a representative sample of properties and 
then extrapolate that to the larger portfolio insofar as the properties in it are com-
parable. This sample-based approach must not be applied unthinkingly, as some 
properties in the portfolio may not have buildings at all or may differ significantly 
from the sample in terms of building density, age, quality and condition.
6. Apportionment between components of buildings under IFRS accounting standards
6.1. 
Entities that have adopted the cost approach to accounting under IAS 16 (as 
opposed to fair value) will have to apportion prices or values between land and 
buildings and then further apportion the value of the land element between the 
various components of the buildings. This will be particularly the case for oper-
ational properties (those occupied by an entity for its own business purposes), 
for which the cost approach to accounting is recommended for IFRS accounting. 
Valuers who are asked to apportion a price or value between components should 
familiarise themselves with the relevant parts of IAS 16.
6.2. 
According to IAS 40, the investment properties should be valued at fair value each 
year and therefore the buildings of these properties are not depreciated. Appor-
tionment between land and buildings is not necessary in this case. The same treat-
ment should be applied to surplus properties. The over-rented properties may 
have a contract advantage for a period of time but they should be valued at fair 
value (IAS 40) and apportionment is not needed.
6.3. 
Identification of the components — The first step in this exercise is to identify the 
components between which the value has to be apportioned. Paragraph 43 of IAS 
16 states that "each part of an item of property, plant and equipment with a cost that 
is significant in relation to the total cost of the item shall be depreciated separate-
ly". According to paragraph 45, "a significant part of an item of property, plant and 
equipment may have a useful life and a depreciation method that are the same as 
the useful life and depreciation method of another significant part of the same item. 
Such parts may be grouped in determining the depreciation charge".

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
143
6.4. 
The process of identifying components can therefore be summarised as:
•
Identify the components that have a "significant" cost in relation to the value of 
the whole; then
•
Identify their useful life and depreciation method; then
•
Group together parts that have similar useful lives and depreciation methods.
Note that there is no definition or quantification in IAS 16 of what is deemed to be "significant".
6.5. 
It is the responsibility of the reporting entity to determine the appropriate compo-
nents for depreciation purposes. The financial consequences of a wrong choice of 
components could be serious for the entity and will often only become apparent 
many years after the original apportionment was carried out. For this reason, a 
valuer who is asked to identify the components should involve the entity fully in the 
final decision process and seek written confirmation of the entity's agreement to 
the components that have been identified.
6.6. 
In the absence of relevant case law, it may often be unclear whether it is appropri-
ate to go into great detail or, on the contrary, adopt a pragmatic approach based 
on, say, four or five families of components. Given that the initial apportionment 
between land and buildings is a theoretical exercise and therefore often somewhat 
approximate, many entities prefer that valuers approach the apportionment of the 
building value between the building's components in a pragmatic way, only identi-
fying those significant features that differ greatly in character. Excessive subdivi-
sion is likely to lead to implausible values of little assistance to the client or other 
advisers and to yield results that may necessarily differ substantially between val-
uations according to the assumptions and interpretations applied.
6.7. 
Nevertheless, in cases such as older buildings that have been partially renovated,