Edition 2020 Ninth edition

"Excess land" or "surplus land" is not included in the apportionment. Excess land 
must be identified and then valued separately on a Market Value basis with any 
development potential that it may have. If a purchase price of the whole property 
is to be apportioned, then the value of any excess land must be deducted from the 
purchase price before apportioning the remainder between land and buildings. 
The value of any excess land must be reported separately from the value of the 
operational land.
5. Apportionment in practice
5.1. 
The use of one or other of the three procedures in 4.5 above depends on the rele-
vance and quality of available information. It is unlikely that the first two methods, 
even where supported by good evidence, will give the same result, as they involve 
different concepts and the 'value' of the whole property may therefore differ from 
the sum of its separate parts. If only one of the first two methods is used, valuers 
will then use their professional judgment to justify the selection and application 
of the apportionment procedure used and any subsequent adjustment in reaching 
their final figures.
5.2. 
Determining the 'value' of the land, then deducting it from the value or price — In 
many instances valuers will be more comfortable with this approach, as it starts 
with a valuation of land for a particular purpose, which can sometimes be based on 
a comparison with other land sales on the market. If no comparables are available, 
valuers can use a residual or DCF development appraisal, procedures that they will 
usually be familiar with.
5.3. 
Again, it is essential to determine the value of the land solely on the basis of the 
existing use of the property, i.e. the type of property (retail, offices, warehous-
ing, etc.) and the existing built floor area. Where the current property is not in its 
highest and best use, this will often give a land value that is lower than the price 
that could be obtained if the actual land were sold with vacant possession on the 
market. However, that higher value should not be used for apportionment purpos-
es if the reporting entity proposes continuing the current use, which is generally 
the theoretical basis on which apportionments are prepared. The exception to this 
is as per 4.9 where existing use values are not easily determined.
5.4. 
The land should be valued on the basis of the unimproved site, ignoring the value of 
any foundations, paved areas, on-site pipework or tanks, etc. as all of these items 
are generally depreciable.

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5.5. 
Where existing buildings are nearing the end of their useful life, or where major 
expenditure would be required to bring them back up to modern standards, the 
land value will often represent a very high proportion of the total value or price to 
be apportioned. In extreme cases, such as where a developer has bought a prop-
erty to demolish it and redevelop the site, the land element may represent close 
to 100% of the value of the property. High percentages for the land are often seen, 
for example, with office buildings that were built several decades ago and have not 
been significantly improved since. This is a logical conclusion of the depreciation 
process: the buildings have aged considerably and thus the majority of the value 
is in the land.
5.6. 
For this reason, valuers should be cautious about adopting 'short cut' methods of 
apportionment, such as tables that purport to give percentages to be applied to a 
purchase price per square metre in order to obtain the land value. Such methods 
often only work correctly for new or very recent properties.
5.7. 
Determining the 'value' of the buildings, then deducting it from the value or price 
— This procedure is more often used:
•
Where there is little or no evidence of values for relevant land;
•
Under jurisdictions that apply a building tax to the book value of the building;
•
When dealing with property where there are other owners in the building and 
where rights of common interest might exist;
•
When applying the procedure in 4.5, 1
st
indent, results in a value of the building 
that also includes intangible assets or personal property, which may limit the 
value of the figure so deduced.
5.8. 
Where the depreciated replacement cost of a building is used, the value to be 
applied may vary according to whether any consideration has been given to its 
possible economic obsolescence. Generally speaking, the objective is to reflect 
the age and suitability of the buildings for their current use — if there is a high 
degree of obsolescence then the value attributed to the buildings will represent 
a lower percentage of the total value than would be the case for a more modern 
property. The choice of percentage deductions for age, obsolescence, etc. is for 
the valuer to make according to the circumstances of the particular property.
5.9. 
The presence of other owners in the building, and the existence of common in-
terest on their part, should be established as part of the examination of titles 
and other documentation prior to the completion of the valuation. There might 
be cases where complications are encountered in defining or ascertaining the 
rights of the other owners, but it is essential that if common interest exists, its 

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effect be taken into account. The valuer dealing with an apportionment of value 
in cases where common interest exists has to judge to what extent, if any, the ap-
portionment and the residual amount in particular should be adjusted to allow for 
that common interest on the part of other owners in the building. When dealing 
with property where there are other owners in the building, and where rights of 
common interest might exist, the apportionment of the valuation of the asset for 
depreciation purposes should be carried out by calculating the net current re-
placement cost of the building.
5.10. 
Calculating both values, then determining the apportioned amounts on a 'pro-ra-
ta' basis — Again, the total of the notional land value and the notional building value 
is often different from the amount that is to be apportioned. In such cases valuers 
may decide that it is best to apportion the value or price on the basis of a pro-rata 
calculation based on the values obtained for each of the two elements. This will be 
a matter for valuers' judgement based on their confidence in each figure and their 
knowledge of the property and its market.
5.11. 
Checking and reconciling values before reporting — Again, the apportionment 
of price or value between land and buildings is a theoretical exercise and not a 
true valuation. It is rare that the first two approaches