Edition 2020 Ninth edition

Full coverage
3.7.1. 
Full rebuilding value is a type of insurance of buildings which covers the buildings 
with an amount corresponding to the reconstruction value. The insurable value is 
based on and set by the insurer or his professional valuer and should be stipulated 
in the insurance policy. Any extension or alteration affecting the value of the build-
ing must be notified to the insurer to be covered by the insurance. If the insurer is 
not notified, indemnity will be provided for the part of the damage corresponding 
to the ratio between the reconstruction value as it would be excluding and includ-
ing the alteration. Where the insurance also covers buildings without specification 
in the insurance policy, the same applies to new buildings which have not been 
notified to the insurer.
3.7.2. 
Full replacement cost is the payable amount limited to the insured value as 
stated in the insurance policy. If the insured property is destroyed, the insurance 
company is obliged to fully replace or rebuild the property without any deduction 
for depreciation. To obtain a full replacement cost for the property, over and above 
the insured value, the insurance company will normally charge an annual fee of 
about 10 to 20% more than for the actual-cash-value coverage.
3.7.3. 
Guaranteed replacement cost is the payable amount limited to the insured 
value as stated in the insurance policy, but if the damage exceeds the limits on 
the policy, the insurance company is obliged to fully replace or rebuild it without 
any deduction for depreciation. Guaranteed replacement policies aren't exactly 
what one might imagine. Insurers limit the amount that they pay out to replace or 
rebuild the property to usually no more than 20% above the amount for which the 
property is insured. If the property appreciates beyond the level of coverage, the 
policy will not cover that amount — even though the insured might be under the 
impression that a guaranteed replacement coverage is in effect.

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 3: Valuation for Insurance Purposes
127
3.7.4. 
Full coverage — Any form of insurance that provides for payment in full (e.g., 
without a deductible or coinsurance limitation) of all losses caused by the perils 
insured against.
Note — The terms above appear to have differing definitions in different countries. In this 
document the above definitions are used as typical examples. If the Insurance Policy does 
not include settlement over and above the insured value as stated in the Policy, it is im-
perative that the insured value be re-considered on a regular basis, so as to avoid the risk 
of under-insurance.
3.8. 
First loss insurance is a type of insurance of property and interests which covers 
damage within the stated sum insured. Under-insurance will not be claimed.
3.9. 
Fixed sum — The sum insured is set by the Insured and is stipulated in the insur-
ance policy. The sum insured as a minimum must correspond to the reacquisition 
value in order to avoid under-insurance.
3.10. 
Reacquisition value is understood to mean the costs of reacquiring correspond-
ing insured items at the date of the damage. Where the sum insured is lower than 
the reacquisition value, indemnity will be provided for that part of the damage 
which corresponds to the ratio between the sum insured and the reacquisition 
value (under-insurance).
3.11. 
Reconstruction value is understood as the cost of reconstructing a corresponding 
or essentially corresponding building at the place and date of the damage. Addi-
tional expenses in connection with building methods and equipment which are in-
appropriate according to the current building methods etc. are not to be included 
when setting the reconstruction value.
3.12. 
Special items such as historical buildings, artworks, special architectural features 
etc. In such cases the valuer must consider being assisted by persons having de-
tailed knowledge of the value of such items.
4. The assessment
4.1. 
The conventional purpose of insurance cover is to make good the loss caused by 
damage. An assessment of the Insurable Value or the cost of reinstatement must 
be based on the full cost of replacement, rather than Market Value or any other 
basis, unless the valuer or the insurance contract specifically states otherwise. 

---

128
I.B. - EVGN 3: Valuation for Insurance Purposes
European Valuation Standards 2020
In such a case the damage report should make clear that the value given is not 
an assessment of the cost of reinstatement and the actual basis shall be stated.
4.2. 
The rebuilding cost will be influenced by a number of different factors including 
the type of property, the type of construction, the quality of construction and the 
location of the property, particularly in the context of the proximity of surrounding 
property and any restrictions relating to building activity within the boundaries.
4.3. 
The cost of construction in an insurance context will often be substantially higher 
than the actual cost of a recently completed building on a cleared site. A new build 
cost would reflect the fact that the site was clear of buildings and the contractor 
could employ efficient site construction methods. Where it is a case of rebuild-
ing, the site may often be constrained by other buildings already on site and other 
surrounding buildings which have since been developed. Any building attached to 
another property may need to be supported temporarily and protected from the 
weather. In their damage reports, valuers shall include such additional costs in the 
cost of reinstatement.
4.4. 
The cause of a claim for total reinstatement may be a catastrophic fire or explo-
sion. Provision therefore needs to be made for the cost of demolition of the exist-
ing structure as well as any work needed to protect adjacent and adjoining build-
ings. Depending on the nature or extent of the damage, the demolition process 
may be more dangerous than might otherwise be the case and in extreme cases 
the foundations may also require removal.
4.5. 
Provision needs to be made for the cost of removing any rubble and other waste 
material from site prior to rebuilding. Costs associated with depositing in landfill or 
waste sites have increased substantially over recent years, particularly in respect 
of deleterious or contaminated materials. In their damage reports valuers must 
also take this into account.
4.6. 
Costs associated with improving the energy performance of a qualifying building 
require consideration. Energy Performance of Buildings Directive 2010/31/EU re-
quires improved energy performance in the event of "major renovation" 
(see EVIP 1)
. 
Valuers must include such calculations in their damage reports.
4.7. 
Fees for architects, surveyors, engineers and other relevant service-providers all 
need to be taken into account in assessing the Insurable Value. Fees and costs 
associated with planning permission and building regulation approval must also 

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 3: Valuation for Insurance Purposes
129
be considered. This implies that valuers must also take these factors into account 
when calculating the value of the claim in their damage reports.
4.8. 
Building areas are of utmost importance in calculating Insurable Values and as-
sessing the loss caused by damage. The valuer must ensure that the basis of 
measurement undertaken is consistent with local practice and with the basis 
adopted by authors of any recognised cost guides.
4.9. 
Insurance contracts have differing clauses regarding acceptance and limitations. 
The valuer must therefore be well informed and well conversant with the particu-
lar insurance contract relating to the property concerned. The report must take 
these factors into account in order to provide the insured with a correct insur-
ance settlement.