Edition 2020 Ninth edition

EVGN 4 Apportionment of Value 
between Land and Buildings
1. Introduction
2. Scope
3. Definitions
4. Commentary
5. Apportionment in practice
6. Apportionment between components of buildings under IFRS 
accounting standards

---

134
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
1.1. 
Valuers often encounter situations where the value or the purchase price of a 
property has to be apportioned between its different components. In particular, 
EVGN 2 — Fair Value for Financial Reporting, makes reference to apportionment.
1.2. 
Apportionment of value between the components of a property is not a valuation. 
The outcome of the apportionment should not be taken as corresponding to the 
Market Value of the components.
1.3. 
This Guidance Note reviews the assessment of apportionment between land and 
buildings on that land, neither of which can usually be marketed separately. This 
is thus a distinct topic from the valuation of undivided shares in a property (i.e. the 
valuation of one person or body's share in a property whose ownership is shared 
between several people or bodies). Apportionment may also on occasion involve 
equipment and machinery or intangibles. In addition, the value attributed to the 
buildings may have to be further apportioned between different components of 
the buildings.
1.4. 
Apportionments will generally be required in order to allow the owning entity to 
depreciate the value of the buildings over their remaining useful life. It is gener-
ally considered for accounting and taxation purposes that land is permanent and 
does not lose value. Any depreciation is therefore limited to the buildings and to 
any improvements to the land, hence the need for an apportionment of a price or 
value between the land, on the one hand, and the buildings and improvements, on 
the other.
1.5. 
The financial consequences of an apportionment can be considerable. Some en-
tities may have special interest in improving the benefit to them and valuers must 
be aware of this. Therefore it is imperative that any figures they report be prepared 
in accordance with best practice and can be supported if they are subsequent-
ly challenged.
2. Scope
2.1. 
The purpose of this Guidance Note is to analyse the valuer's approach to this ap-
portionment of a property's value or purchase price. This may be required for fi-
nancial reporting purposes, the classification of a lease under IFRS, or taxation. 

---

European Valuation Standards 2020
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
135
Values may also need to be apportioned for rent reviews in some jurisdictions or 
to apply agreements between parties. EU law and international and national ac-
counting standards all require an apportionment for depreciation purposes.
2.2. 
In addition, entities adopting the cost approach to accounting under IFRS for oper-
ational properties (IAS 16) will be required to apportion the Fair Value of the proper-
ties between the various components of the buildings. Similar 'componentisation' 
may also be required under some national accounting or tax regimes.
2.3. 
This Guidance Note will address general approaches to apportionment in the 
first instance, then deal in more detail with apportionments required under IFRS 
accounting standards. For any apportionments required under national or local 
accounting, taxation or other regulation or legislation, the valuer should refer to 
the appropriate national or local texts and associated case law and should take 
account of any specific requirements expressed therein.
2.4. 
Finally, it should be noted that if apportionments are challenged, the challenge can 
take place many years after the figures were originally reported and the financial 
consequences of a successful challenge can be serious for the reporting entity. 
For this reason, it is important for valuers to give due consideration to the appor-
tionments they carry out and to document them carefully, in order to be able to 
defend them at a much later date.
3. Definitions
3.1. 
Common terms used in the apportionment of the value established for a property 
between land and buildings on the land are:
•
Depreciation;
•
Depreciable amount;
•
Residual value;
•
The useful life;
•
Depreciated replacement cost;
•
Excess or surplus land.
These are defined below. Where appropriate, IFRS definitions are given. However, 
valuers providing apportionments for non-IFRS purposes should ascertain which 
regulatory or legal system applies to the work they are carrying out and read the 
relevant texts to see how the various terms are defined in them.

---

136
I.B. - EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings
European Valuation Standards 2020
3.2. 
Depreciation — This is defined in IAS 16 as "the systematic allocation of the de-