Producer price indices volume 2002, Supplement 2

Housing services in CPIs
The 1993 SNA thus views a dwelling as a capital good that is used in the production of housing
services. The view amongst price statisticians is not so clear, and an owner-occupied house is treated
either as a capital good, a consumer good, or both. Some statistical agencies view owner-occupied
dwellings as entirely capital goods and exclude their costs from their CPIs (Belgium, France, Greece,
Italy, Luxembourg, Poland, Portugal and Spain). Other agencies view owner-occupied dwellings
entirely as consumer goods and employ either an acquisitions or payments approach (Australia, New
Zealand and Ireland). Other agencies see owner-occupied dwellings as having both capital and
consumption components and thus employ a user cost approach which attempts to remove the capital
component (United States, Canada, Japan and several EU countries).
2.13.2 Which measurement approach (user-cost, acquisitions or payments) is appropriate?
Consumption expenditure may be measured either from the consumption approach (user cost), or
the expenditure approach (acquisitions or payments/outlays). Similarly CPIs may be constructed using
any of these approaches, depending on the use to which the CPI is put:
User cost approach
This measures the total value of goods and services consumed during the period. It is the
approach most consistent with SNA concepts, where the consumption of services from durable goods
is treated as flowing over several time periods. A deflator of household final consumption expenditure
would be based on the user cost approach.
In theory, a CPI based on the user cost approach should measure the cost of consuming the flow
of services from a durable good rather than its purchase price. This is rarely done in practice, however,
although an exception is made for owner-occupied housing as this is considered to have a much more
significant investment component than other durables.
The user cost approach is not concerned with whether any monetary outlay is involved in the
consumption and therefore involves notional measurements. The main imputation is for
owner-occupied housing.
A household is seen as consuming the flow of shelter services provided by the dwelling of which
it is the owsner-occupier. The cost of this consumption should be included in a CPI despite the fact
that monetary transactions may not be needed for this consumption to take place. The user cost
approach estimates the costs of consumption using an approach based on rental equivalence either
through: i) the imputation of actual rents; or ii) estimated rents derived from the costs of consumption.
Imputation of actual rents – The rental equivalence approach to measuring the costs of
consumption assumes that these costs are equal to the rent that could be charged for the property. Thus
the costs can be imputed from the rent that is being paid in the market for equivalent dwellings. The
main problems with this approach are:
•
establishing a sound estimate of base period expenditure in order to impute a weight for
owner-occupied dwelling costs. This is often derived from the owner-occupiers’ own assessments
of the rental value of their dwellings, which may be unreliable;

---

MEI Methodological Analysis - Supplement 2
© 2002
56
•
where the rental market is small, and made up of different types of dwellings to those that are
owner-occupied, it may be difficult to set up and maintain a representative sample of rental
dwellings;
•
rental markets are frequently controlled to some extent by governments.
This is the approach used in Mexico, the United States, Japan, Korea, Czech Republic, Denmark,
Germany, Hungary, Iceland, Netherlands, Norway, Slovak Republic, Switzerland and Turkey.
Rents estimated from the costs of consumption — In theory, a house owner would charge a rent
which at least covers the following items:
a.
repairs and maintenance (including materials and owner’s labour costs)
b. taxes (e.g. rates)
c.
insurance (service charge only)
d. cost of ownership
=
consumption of fixed capital
i.e. depreciation
Plus
property income payable
i.e. mortgage interest
plus
less
earnings foregone
gain in equity
i.e. opportunity cost of
owning house rather than
receiving property
income by investing
elsewhere
i.e. gain in value of house
In practice, statistical agencies impute a weight based on items a, b and c plus mortgage interest
payments and an estimate of depreciation based on the value of the housing stock. Earnings foregone
and gains in equity are generally not covered.
This is the approach used in Canada, Finland, Sweden and the United Kingdom.