G’aznachilik” fakulteti

2. Ko’chmas mulk qiymatini baholash maqsadlari va xususiyatlari.

Ko'chmas mulk - bu vayron qilinmasdan yoki shikastlanmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan mulk. U yer, binolar, inshootlar va boshqa doimiy ob'ektlarni o'z ichiga oladi.
Ko'chmas mulkning muhim jihatlari:

• 
  Ko'chmas mulk turlari: Ko'chmas mulkni turli mezonlarga ko'ra tasniflash mumkin. Turar-joy ko'chmas mulki (uylar, kvartiralar), tijorat ko'chmas mulklari (ofislar, do'konlar, omborlar) va sanoat ko'chmas mulklari (zavodlar, fabrikalar) kiradi. Bundan tashqari, qishloq xo'jaligi mulki va dam olish va ko'ngilochar mulk (kurortlar, mehmonxonalar) kabi ko'chmas mulkning o'ziga xos turlari mavjud.
  
• 
  Ko'chmas mulk bozori: Ko'chmas mulk bozorda muhim rol o'ynaydi, bu erda sotish, ijaraga berish va auktsionlar o'tkaziladi. Talab va taklif, foiz stavkalari, iqtisodiy o'sish va tartibga solish siyosati kabi iqtisodiy omillar ko'chmas mulk narxlari va qadriyatlariga ta'sir qilishi mumkin.
  
• 
  Ko'chmas mulkni baholash: Ko'chmas mulkni baholash - bu mulkning bozor qiymatini aniqlash jarayoni. U mulkning jismoniy, iqtisodiy va huquqiy jihatlarini tahlil qilishni o'z ichiga oladi. Ko'chmas mulkni baholash sotish, sotib olish, sug'urtalash, soliqqa tortish yoki moliyalashtirish maqsadlarida qo'llanilishi mumkin.
  
• 
  Huquqiy jihatlar: Ko'chmas mulkka egalik qilish mulk huquqi, ijara huquqi, foydalanish huquqi va meros huquqi kabi huquqiy jihatlar bilan bog'liq. Har bir mamlakatda qonunlar va qoidalar har xil bo'lishi mumkin va yuridik maslahat olish uchun advokat yoki ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassis bilan maslahatlashish tavsiya etiladi.
  

Ko'chmas mulkni baholash turli maqsadlar va xususiyatlarga ega. Ularni aytib o'tish joiz:
1. Bozor qiymatini aniqlash: Ko'chmas mulkni baholashning asosiy maqsadi uning bozor qiymatini aniqlashdir. Bozor qiymati ko'chmas mulkni ochiq bozorda sotish yoki sotib olish mumkin bo'lgan narxni aks ettiradi. Bu ob'ektning joylashuvi, holati, bozordagi talab va taklif va boshqa omillarga bog'liq.
2. Moliyaviy va sarmoyaviy qarorlar: ko'chmas mulkni baholash moliyaviy va investitsiya qarorlarini qabul qilish uchun ishlatiladi. Bu ko'chmas mulkni sotib olish, sotish yoki saqlab qolish to'g'risida qaror qabul qilish, ipoteka krediti qiymatini hisoblash yoki mulkni ijaraga olish narxini aniqlashni o'z ichiga olishi mumkin.
3. Soliq va sug'urta: mulkni baholash soliqqa tortish va sug'urtalashda muhim rol o'ynashi mumkin. Soliq organlari soliq solinadigan bazani aniqlash va mol-mulk solig'ini hisoblash uchun baholash ma'lumotlaridan foydalanishlari mumkin. Sug'urta kompaniyalari ko'chmas mulk sug'urta mukofotlarini aniqlash uchun ko'chmas mulkni baholashni talab qilishi mumkin.
4. Huquqiy va sud jarayoni: Ko'chmas mulkni baholash qonuniy va sud jarayonlarida talab qilinishi mumkin, masalan, ajralishda mulkni taqsimlash, meros olish, majburiy sotib olish qiymatini aniqlash va hokazo.
5. Ko'chmas mulk bozorini tartibga solish: Ko'chmas mulkni baholash ko'chmas mulk bozorini tartibga solishda rol o'ynashi mumkin. Davlat organlari taxminiy ma'lumotlardan bozor monitoringi va tahlili, tendentsiyalarni bashorat qilish, siyosatni ishlab chiqish va ko'chmas mulk bo'yicha qarorlar qabul qilish uchun foydalanishi mumkin.
Bu ma’lumotlarni yanada kengaytiradigan bo’lsak, mulkni baholash quyidagi maqsadlarda amalga oshirilishi mumkin:
– tashkilot yoki firmani boshqarish samaradorligini oshirish;
– tashkilot obligatsiyalari va aksiyalarini bozor fondida sotish;
– asoslangan innovatsion qarorlar qabul qilish;
– tashkilotni yaxlit yoki uning ayrim qismlarini sotish;
– shartnoma bekor qilinishi yoki sheriklardan birining vafoti munosabati bilan hamkorlarning ulushini belgilash;
– tashkilotning qayta tuzilishi;
– tashkilotning yo‘qotilishi, birini biri yutib yuborishi, ularning birlashtirilishi yoki xolding tarkibidan ayrim tashkilotlarning ajrab chiqishi uning bozor narxini belgilashni taqozo etadi. Shunday holatlarda aksiyalarni sotish yoki sotib olish narxi, konversiya narxi yoki birlashtirilgan tashkilot aksiyadorlariga beriladigan mukofot qiymatini aniqlash;
– tashkilotni takomillashtirish rejasini ishlab chiqish. Strategik rejalashtirish jarayonida firmaning nazarda tutilayotgan daromadini, uning qat’iylik darajasi va imij qiymatini baholash;
– tashkilotning kreditga qodirligi va uning kredit olishdagi garov qiymatini aniqlash. Bunday vaziyatlarni baholashda buxgalter hisobi bo‘yicha aktivlar qiymatining bahosi uning bozor bahosidan keskin farq qilishi mumkin;
– yo‘qotish holatiga kelib qolib, aktivlarning qiymatini belgilash zarurati paydo bo‘lganda sug‘urta qilish;
– soliqqa tortilishi lozim bo‘lgan baza aniqlangan holatlarda tashkilotning daromadi va uning imijini obyektiv baholashni tashkil etish.
Ko'chmas mulkni baholash u sotilganda yoki garov sifatida foydalanilganda muhim vositadir. Sotish uchun mo'ljallangan ko'chmas mulkni baholashda turli omillar, jumladan, joylashuvi, maydoni, ob'ektning holati, infratuzilmasi, bozor tendentsiyalari va boshqa jihatlar hisobga olinadi. Baholash ob'ektning bozor qiymatini aniqlash maqsadida amalga oshiriladi va sotuvchiga tegishli narxni belgilashga va potentsial xaridorlarni jalb qilishga yordam beradi.
Ko'chmas mulkni garov sifatida baholash ham o'ziga xos xususiyatlarga ega. Ko'chmas mulk garovi kredit berish yoki boshqa moliyaviy operatsiyalar uchun garov bo'lib, uning qiymatini baholash qarz oluvchi taklif qilishi mumkin bo'lgan garovni aniqlash imkonini beradi. Garovni baholashda nafaqat ko'chmas mulkning bozor parametrlari, balki yer uchastkasi, hujjatlar, huquqlarning og'irligi va boshqalar kabi huquqiy jihatlar ham hisobga olinadi.
Quyidagilarni garovga olish noto’g’ri hisoblanadi va tavsiya etilmaydi:

• 
  korxona hududi ichida joylashgan va qurilishning bevosita qizil chizig’iga chiqish imkoni bo’lmagan bino va inshootlar;
  
• 
  foydalanishga yaroqsiz bino va inshootlar, mustaqil baholovchi tashkilot tomonidan eskirish darajasi 60 foizdan ko’prog’ini tashkil etilganligi belgilangan omonat imoratlar va obyektlar;
  
• 
  umumiy yer maydonida joylashgan va turli mulkdorlarga tegishli bo’lgan imoratlar;
  
• 
  kadastr hujjatlari to’plami mavjud bo’lmaganida qurilishi tugatilmagan bino va inshootlar;
  
• 
  mustaqil baholovchi tashkilot tomonidan eskirish darajasi 60 foizdan ko’prog’ini tashkil etilganligi belgilangan mashina va uskunalar;
  
• 
  majmuaning umumiy texnologik zanjiridan mustaqil ravishda foydalanish imkoniyatiga ega bo’lmagan alohida uskuna;
  
• 
  garovga kirmagan boshqa binolar bilan umumiy konstruksiyaviy unsurlarga ega inshootlar (masalan: asosiy bino bilan umumiy devorga ega imorat);
  
• 
  o’zining tarixiy, madaniy yoki boshqa qiymati tufayli, yoxud boshqa sabablarga ko’ra garovga qo’yilishi, davlat tasarrufidan chiqarilishi, xususiylashtirilishi va qaytarib olinishi mumkin bo’lmagan mulk;
  
• 
  qonunchilikka binoan undirilishi ta‘qiqlangan fuqarolar mulkining alohida turi.
  

Xususiylashtirish uchun davlat uy-joy fondi ham uning qiymati va xususiyatlarini baholashni talab qiladi. Fuqarolarning shaxsiy mulkini kengaytirish yoki ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishni rag'batlantirish maqsadida davlat uy-joy fondlari xususiylashtirilishi mumkin. Davlat uy-joy fondini baholashda nafaqat bozor parametrlari, balki xususiylashtirish maqsadlari, sotish shartlari, huquqiy jihatlari va boshqalar kabi ijtimoiy va iqtisodiy jihatlar ham hisobga olinadi.
Xususiylashtirish maqsadida baholash obyektlari:

• 
  mulkiy majmualar sifatidagi davlat unitar korxonalari yoki davlat muassasalari (keyingi o’rinlarda matnda korxonalar deb yuritiladi);
  
• 
  davlat mulkida bo’lgan ko’chmas va ko’char mulk;
  
• 
  davlatga tegishli bo’lgan qimmatli qog’ozlar;
  
• 
  yuridik shaxslarning ustav fondlarida davlatga tegishli bo’lgan ulushlar va mulkiy paylar;
  
• 
  davlatga tegishli bo’lgan nomoddiy aktivlar.
  

Xususiylashtiriladigan ko’chmas mulk qiymatini baholashdagi davlat talablari quyidagilardir:

• 
  baholash haqidagi vazifani belgilash va baholash obyektini baholash to’g’risida shartnoma tuzish;
  
• 
  baholash obyektini identifikatsiya qilish;
  
• 
  axborot yig’ish va uni tahlil qilish;
  
• 
  baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili;
  
• 
  baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo’llash;
  
• 
  baholash natijalarini, qo’llanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash obyektining yakuniy qiymatini hisoblash;
  
• 
  baholash haqidagi hisobotni tuzish.