Qurilish iqtisodiyoti

Ko’chmas mulk bozorining turkumlanishi va amaliyotdagi holati boyicha tahlili

Ko’chmas mulk bozorini tahlil qilish bozor holatini omillar ta’sirida undagi o’zgarishlarni bilish uchun o’rganiladi. Ko’chmas mulk bozorini prognoz qilishda marketing, fundamental va texnik

usullarga asoslangan holda tahlil qilinadi. Ko’chmas mulk bozori tahlil qilishda
quyidagi masalalar qo’yiladi:
1. Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar, indekslar, daromadlilikning
oldindan qiziqtirgan muddatlardagi tendensiyalarni o’zgarishi masalasi.
2. Turli pog’onalarda pog’onalarda iqtisodiy va moliyaviy
indikatorlarning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi qiymatlarini o’zgarishi
masalasi.
3. Ko’chmas mulk bozoridagi talab va taklifni prognoz qilish.
4. Ko’chmas mulk sifatining (eskirishini) o’zgarishni prognozlash.
5. Bozor qatnashchilarining iqtisodiy holatni prognoz qilish.
Tizimli masalalar – masalarning shunday sinfiki, ularning yechimi tadqiqot
bo’lmish ko’chmas mulk bozorining tizimli tahlili, prognozi va sintezi asosida
obyektning barqarorligi, raqobatbardoshliligi va iqtisodiy xavfsizligi nuqtayi
nazardan tendensiyalari tahlili, holatiga baho berish, undagi jarayon va
munosabatlarni modellashtirish, optimallashtirish v prognozlashtirish, optimal
regulyativ va rivojlantirish strategiyasini hamda institutsional, funksional va
instrumental tuzilmalari faoliyati va shunga o’xshash savollarga javob topishdan
iborat.
Ko’chmas mulk bozorining tizimli masalalarini ikkita yirik sinfga – tizimli
tahlil va tizimli sintezga ajratish mumkin.
Tizimli tahlilda tuzilmaviy, funksional, parametric tahlil uslublari
qo’llaniladi.
Tuzilmaviy tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy
qismlari tuzilmasini tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
Funksionl tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari
funksiyalarni tizimli tahlil qilish tamoyili va usullari yig’indisi.
Parametrik tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari
paramaetralarini bir-biri bog’liqlikda tizimli tahlil qilish tamoyil va usullar
yig’indisi.
Ko’chmas mulk bozorining aniq qo’yilgan tahlil maqsadi va tamoyillar
doirasida amalga oshiriladi:
1. Tahlilni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talbni
keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish.
2. Tahlil maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash.
3. Tahlil metodologiyasini tanlash.
4. Tahlil uchun zaruriy resurslar tahlili.
5. Tahlil usulini tanlash va modelini tuzish.
6. Tahlini tashkilllashtirish.
7. Olingan natijalar tahlili.
Xulosalar, takliflar va tavsiyalar ishlab chiqish.
Ko’chmas mulk bozori bo’yicha sintez maqsadi va tamoyillari orqali amalga
oshiriladi:
1. Sintezni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talabni
keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish.
2. Sintez maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash.
3. Sintez metodologiyasini tanlash.
4. Sintez uchun zaruriy resurslar tahlili.
5. Sintez usulini tanlash va modelini tuzish.
6. Sintezni tashkillashtirish.
7. Sintez natijalari tahlili.
Transfer bo’yicha tavsiya, taklif, choralar va loyiha ishlab chiqarish.
Tizimli sintezda ham tuzilmaviy, funksional, parametrik sintez uslublari
qo’llaniladi.
Tuzilmaviy sintez uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy
qismlari tuzilmasini tizimli sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
Funksional sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari
funksiyalarini tizimili sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
Parametrik sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari
parametrlarini bir-birlari bilan bog’liqlikda tizimli sintez qilish tamoyil va usullari
yig’indisi.
Diagnostik tahlil qilishning hozirgacha mavjud bo’lgan usullari 4 ta yirik
guruhga ajratish mumkin:
1. Faktorli tahlil usullari:
2. Eksport baholash usullari:
3. Aralash usullar:
4. Matematik usullar.
Ko’chmas mulk bozori ni tahlil qilishda 3 ta yirik yondashuv qo’llaniladi:
ixtisoslashgan, faktorli va riskli.
1 -yondashuvda tahlilning turli pog’onalarida qo’llanuvchin indikatorlar
dinamikasi bo’yicha baholashni nazarda tutadi.
Mazkur yondashuv tahlil va hisob-kitoblaarning nisbatan oddiiyligi bilan
ajaralib turadi. Bu yondashuv universal sanalib, undan turli pog’onalardagi xo’jalik
tizimlari innovatsion muhitini tadqiq etishda foydalanish mumkin.
2-yondashuv bu omilli yondashuv. Ushbu yondashuv mazmunan bir-biriga
yaqin bo’lgan va omillar deb ataladigan ko’rsatkichlar yig’indisidan tarkib
topadigan yiriklashtirilgan guruhlar tuzishdan iborat. Bundagi tahlil ishlari har bir
alohida ko’rsatkich bilan emas, balki obyektga ta’sir ko’rsatuvchi omil (faktor)
yiriklashtirilgan guruh – bilan olib boriladi.
Bunda turli pog’onadagi tadqiqot obyektlarini baholashdagi omilli
yondashuvda barcha omillar bo’yicha o’rtacha vaznlashtirilgan baholar yig’indisi
umumiy ko’rsatkich bo’lib xizmat qiladi.
3-yondashuv bu riskli yondashuv bo’lib, uning tarafdorlari tadqiqot
obyektining tarkibiy qismlari sifatida 2 ta asosiy variantini – obyekt salohiyati va
risklarini – ko’rib chiqiladi.
Ko’chmas mulk bozorining tahlil amaliyoti quyidagilarni ko’rsatadi:
- Jahon globallashuv sharoitida ko’chmas mulk bozorilari haddan tashqari tez
sur’atlar bilan rivojlanmoqda, bunda globallashuv jarayonlari va raqobat
bardoshlilik talablari jadval ravishda ortib bormoqda:
- Milliy ko’chmas mulk bozorilari turli omillar ( ichki va tashqi) ta’siriga o’ta
sezgir bo’lib, risk va krisizlarga moyil bo’lgan holda tez o’zgarib bormoqda, bu
sharoitlarda ularning egiluvchan moslashishi, raqobatbardoshlilik va barqarorlik
darajalari inersion harakatga ega;
- Ko’chmas mulk bozorida katta hajmdagi modernizatsiyalashgan mulklar
paydo bo’lib, turli oldindan prognoz qilinishi qiyin bo’lgan yangi jarayon va
holatlarni keltirib chiqarmoqda;
- Tahlil amaliyotining asosiy mezonlari obyektivlik va operativlik, to’liqlik,
chuqurlik va adekvat aniqlik bo’lgani uchun yuqorida keltirilgan usullar bu
mezonlarning barchasini har doim har kompleks ta’minlab bera olmayapti.
Texnik tahlil har qanday aktivning bozor narxini mulk bozori obyektiv
baholaydi degan ma’noni bildiradi. Bu usul mulk bozori tovari narxlari
konyukturasini tahlil qilish va prognozlash uchun o’rganadi. Bunda oldin narxlar
dinamikasini davrlar yoki qytariladigan tendensiyalarni aniqlash maqsadida oldingi
davrlar uchun bozor narxlari tadqiq qilinadi. Keyin esa oldingi davrlarda
aniqlangan tendensiyalarga o’xshash joriy tendensiyalarni aniqlash maqsadida
vaqtning oxirgi davri uchun aksiyalar kursi tahlil qilinadi. Analizning oxirida
hozirgi olingan va oldingi aniqlangan tovar narxlari tendensiyalari solishtiriladi.
Texnik tahlini amalga oshirishda quyidagi muhim tahminlarga asoslanadi:
- Tashqi omillarning har qanday o’zgarishlari mulkarni bozor narxlari
dinamikasida o’z aksini topadi;
- Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar dinamikasi oldindan idrok qilinadigan
ma’lum qonuniyatlarga bo’ysunadi, bunday qonuniyatlar barqaror bo’lishi
mumkin;
- Ko’chmas mulk narxlarining avvalgi va joriy bozor tendensiyalarini
o’zgarish asosida ularning kelajakdagi o’zgarish dinamikasini prognoz qilish
mumkin.
Grafik tahlil quyidagi 3 asosiy masalani yechishda qo’llaniladi:
- Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar darajasini prognoz qilish;
- Ko’chmas mulkni sotish va sotib olish vaqtining optimal momentini topish;
- Fundamental tahlil natijalarining to’liqligi va tog’rligini tekshirish.
Fundamental tahlil mazmunan har qanday moliyaviy aktivning “haqiqiy” (
yoki ichki real) bahosi kelajakda aktiv egasi olishi mumkin bo’lgan barcha naqd
pul oqimlarining keltirilgan bahosiga teng degan fikrdan kelib chiqadi. Tahlilchi (
analitik)- “fundamentalchi” naqd pul oqimlarining keltirilgan bahosiga tushum
vaqtini aniqlashga intiladi, keyin esa unga mos ravishda diskontlash stavkasini
qo’llab ularning keltirilgan bahosini hisoblaydi. Analitik nafaqat diskontlash
stavkasini baholaydi,balki kelajakda aksiya bo’yicha to’lanadigan dividendlar
miqdorini ham prognoz qilish mumkin.
Marketing tadqiqot quyidagi bosqichlarni o’z ichiga oladi:
1.Tadqiqot konsepsiyasini ishlab chiqish ( muammoni asoslash, maqsad va
vazifalarni aniqlash)
2. Empirik ma’lumotlarni olish va tahlil qilish ( ishchi instrumentlarini,
ma’lumotlarni to’plash, ularni qayta ishlash va tahlil qilish jarayonini ishalab
chiqish)
3.Asosiy xulosalar va tadqiqot natijalarini shakllantirish.
Marketing tahlili natijalariga bozorni monitoring qilish asosida aniqlik
kiritadi.
Ko’chmas mulk bozorining takomillashmagani tufayli, ko’chmas mulk
narxlari faqat talab va taklifga qarab bеlgilanadi. Mazkur tamoyilning boshqa
o’ziga xos xususiyati - bu uning ko’chmas mulk bozorida katta inеrtsionligidir.
Agar uzoq muddatlarga talab va taklifning o’zaro ta'siri mumtoz nazariyalarga
ancha yaxshi rioya qilsada, qisqa muddatlarga nazariya ish ko’rsatmaydi, nеgaki
ko’zdan kеchirilayotgan tovarning xususiyatlari tufayli uni ishlab chiqarish uchun
katta vaqt talab etiladi. Bundan tashqari, ko’chmas mulk bozorida tashqi
chеklashlar ham ta'sir qilishi mumkin (masalan, davlat chеklashlari) va ular bu
omillarning o’zaro ta'sir kilishi namunaviy tavsifini buzadi.
Talab odatda taklifga qaraganda ko’proq o’zgaruvchandir. Talab va taklif
tеng bo’lganida bozor qiymati tannarxni aks ettiradi. Agar bozor narxlari
tannarxdan pastroq bo’lsa, yangi qurilish susayib kеtishi va to’xtashi mumkin va
aksincha.
Raqobat tamoyiliga ko’ra, bozordagi daromad ishlab chiqarish omillarining
to’lanishi uchun zarur bo’lgan darajadan oshib kеtsa, unda mazkur bozordagi
raqobat o’sadi. Bu esa daromadlarning o’rtacha darajasini pasayishiga olib kеladi.
Bozordagi ortiqcha daromad salbiy raqobatga sabab bo’ladi. Ayni vaqgda oqilona
raqobat bozor rivojlanishiga yordam bеradi.
Monopolizmda raqobatning yo’qligi, baholash vaqtida bozor qiymatini
aniqlashdan tashqarida turgan fakt sifatida qisobga olinadi. Bu tamoyil bozor
mе'yoridan oshib kеtadigan daromadni qo’rib chiqishda juda zarurdir. Agar
daromad uzoq muddatli ijara bilan ta'minlanmasa, qamda uning tushish ehtimoli
bozordagi o’rtacha daromaddan ancha pastroq, tavakkallik esa tеgishli ravishda
yuqoriroq bo’ladi. O’zgarish tamoyili ko’chmas mulk qiymatining vaqtdagi
bеqarorligini aks ettiradi.
Qiymatning o’zgarishi, dam ko’chmas mulkning o’zgarishi (masalan,
qurilish konstruktsiyalarining jismoniy yеmirilishi, qayta ta'mirlash), hamda tashqi
sharoitlarning o’zgarishi natijasida ro’y bеradi. Kеlgusi foydalarni oldindan aytish
uchun tashqi va ichki shartlar o’zgarishlarini kuzatib borish muqimdir. O’zgarish
tamoyili baholashning profеssional andozasining - baholashning aniq sanasini qay
qilinishini izohlaydi. Ko’chmas mulk qiymatini aniqlash uchun avval uning tеxnik
qolatini, u еmirilganlik darajasini va so’ngra ma'lum iqtisodiy usullardan
foydalanib, uning bozor baxosini aniqlashni taqozo etadi. Bino va inshootlarni
hujjatlashtirish, ya'ni pasportlashtirish va invеntarizatsiyalash, ularning tеxnik
holatini majburiy tеkshirishni ko’zda tutadi.Turar joy ko’chmas mulkining bozor
qiymati to’g’risida asoslantirilgan xulosa chiqarish uchun baholovchi mintaqadagi
ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat, ko’chmas mulk bozori, baholash obyеkti joylashgan yеr
va baholash obyеktining tavsiflari haqida axborot yig’ishi va uni tahlil qilishi
lozim:
-turar joylarni baholash to’g’risidagi hisobotning baholash faoliyati
to’g’risidagi qonun hujjatlari talablariga muvofiqlashtirish;
-baholash obyеktiga mavjud va bholanadigan huquqlar tavsifini
takomillashtirish;
-baholanadigan qiymat maqsadlari va turining baholashni o’tkazish haqidagi
-shartnoma shartlariga va baholash natijalaridan kеlajakda foydalanishga
muvofiqlashtirish;
-baholashni o’tkazishda qabul qilingan yo’l qo’yishlar va chеklashlarning
qonuniyligi (qonun hujjatlariga muvofiqligi) va haqqoniyligi amal qilish;
baholash obyеktiga tеgishli bo’lgan bozor tavsifi va tipik xaridorlar
to’g’risidagi ma'lumotlarni ko’paytirish;
-ishonchli natijaga ega bo’lish uchun narx hosil qiluvchi omillar jamini, shu
jumladan, baholash obyеktining joylashgan joyi, ochiq bozorda baholash
obyеkti ekspozitsiyasining o’rtacha bozor davrini hisobga olish;
-baholash obyеkti qiymatining tеgishli turini aniqlash uchun baholovchi
tomonidan baholash standartlari qo’llanilishining asoslanganligini ta'minlash;
-maxsus atamalar, baholovchining asoslashi va xulosalari mavjudligi va
tushuntirishning to’liqligini ta'minlash;
-baholash to’qrisidagi hisobotga ilovalardagi mavjud zarur hujjatlar va
matеriallar mavjudligi va to’liqligini ta'minlash;
-xarajatli, qiyosiy va daromadli yondashuvlar qo’llanilishining to’g’riligi,
shuningdеk, har bir yondashuv doirasida baholash mеtodlarini tanlash va
qo’llashning to’g’riligi, ulardan foydalanishni asoslash (foydalanishni rad etish);
-hisobot tuzilmasi va uni rasmiylashtirish sifatini oshirish;
-hisob-kitoblarda foydalanilgan ma'lumotlarning birlamchi ma'lumotlarga
hamda baholash to’g’risidagi hisobotning har xil bo’limlarida va unga ilovalarda
kеltirilgan boshqa ma'lumotlarga muvofiqlashitirish;
-ko’chmas mulk bozorining tahlili natijalariga ko’ra baholovchi ko’chmas
mulk bozorida yuz bеrishi mumkin bo’lgan o’zgarishlarni, baholash obyеktining
ko’chmas mulk bozoridagi joriy va bo’lg’usi holatini muqobil foydalanish
imkoniyatini hisobga olgan qolda asoslashdan iborat.

3-jadvalda statistik ma’lumotlarni ko’rishimiz mumkinki, bu yerda ko’chmas
mulk bozorida rieltorlik faoliyati bilan shug’ullanuvchi firmalar soni yil sayin ortib
borgan. 2016yilda 2011 ga nisbatan respublika bo’yicha 156 taga ko’paygan, 2015
yilga nisbatan esa 2% ga o’sgan. Bu mamlakatimiz uchun juda yaxshi ko’rsatkich
hisoblanadi. Chunki, ko’chmas mulk bozori faoliyati ortib borishi bilan YaIM ning
mamlakatdagi ulushi ham ortib boradi va bu mamlakatning iqtisodiy holatini
aniqlashimiz mumkin.

4-jadvalda Respublikamiz hududida rieltorlik faoliyati bilan shug’ullanuvchi
malaka sertifikatiga ega shaxlar hududlar boyicha ko’rstkichlari bilan berilgan.
Mamlakatimizda eng ko’p malaka serifikatiga ega shaxslar soni Toshkent shahridajoriy yilda 699 tani tashkil etganligi, 2015 yilga nisbatan 17 taga ko’payganligini,bu esa 2% ga oshganligini
ko’rishimizmumkin.Shuningdek,yuqoriko’rsatkichlarSamarqand viloyatida (2015 yilga nisbatan 2taga ko’paygan, bu esa 1% gao’sgan) va Toshkent viloyatida (2015 yilga nisbatan 1taga ko’paygan, bu esa 1%ga o’sganligini) ko’rishimiz mumkin. Malaka sertifikatiga ega, reyiltorlik faoliyatibilan shug’ullanuvchi shaxslar soni ortib borishi iqtisodiyotda ko’chmas mulkningo’rni tobora ortib borayotganligidan dalolat beradi.
Jami rieltorlik faoliyatini amalga oshirish uchun bеrilgan litsеnziyalar soni
246 tani tashkil etdi. Shundan, 26 ta litsеnziya bеkor qilingan. Amalda 220 ta
litsеnziya mavjud. Har qanday davlatning taraqqiyoti ko’chmas mulk bozorining rivojlanganlikdarajasi bilan uzviy bog’liq. Shu bois mamlakatimizda ko’chmas mulkka oidmunosabatlarning huquqiy asoslarini yaratish va takomillashtirish, rivojlanganko’chmas mulk bozorini shakllantirishga chuqur e'tibor qaratilmoqda. Natijada,ko’chmas mulklar va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan bog’liqxizmatlarni ko’rsatish bo’yicha tadbirkorlik faoliyati ham kеng rivojlanmoqda.Bugungi kunda ko’chmas mulk bozorida profеssional xizmat ko’rsatuvchi«Rеspublika ko’chmas mulk birjasi», «Agrosanoat» ko’p tarmoqli birjasi,Rеspublika mulk auktsioni, «Poytaxt auktsion» va «Munitsipal birja» mas'uliyatichеklangan jamiyatlari aholi va xo’jalik yurituvchi subyеktlarga ushbu turdagixizmatlarni ko’rsatib kеlmoqda. Ayni paytda ko’chmas mulk obyеktlari va ulargabo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan rasman davlat ro’yxatidan o’tganmustaqil brokеrlik idoralari ham shuqullanayapti.

5-jadvaldan ko’rishimiz mumkinki, eng yoqori ko’rsatkichlar Toshkent
shahriga to’gri kelmoqda. Bugungi kunda rieltorlik tashkilotlari soni jami
respublika bo’yicha 220ta, shundan 106 tasi, ya’ni 48, 2 % Toshkent shahriga
to’gri kelmoqda.

Ko’chmas mulk bozori mamlakat iqtisodiyotiga bevosita ta’sir ko’rsatibgina
qolmay, mamlakatning iqtisodiy salohiyatidan ham dalolat beradi. 2008 yilda ro’y
bergan jahon moliyaviy – iqtisodiy inqirozi ham aynan ko’chmas mulk bozorini
ipotekali kreditlash tizimida ro’y bergan. Prezidentimiz I.A.Karimov «Jahon
moliyaviy-iqtisodiy inqirozi, O‘zbekiston sharoitida uni bartaraf etishning yo‘llari
va choralari» nomli risolasida “Bu inqiroz Amerika Qo‘shma Shtatlarida ipotekali
kreditlash tizimida ro‘y bergan tanglik holatida boshlandi. So‘ngra bu jarayonning
miqyosi kengayib, yirik banklar va moliyaviy tuzilmalarning likvidlik, ya’ni to‘lov
qobiliyati zaiflashib, moliyaviy inqirozga aylanib ketdi. Dunyoning yetakchi fond
bozorlarida eng yirik kompaniyalar indekslari va aksiyalarning bozor qiymati
halokatli darajada tushib ketishiga olib keldi. Bularning barchasi, o‘z navbatida,
ko‘plab mamlakatlarda ishlab chiqarish va iqtisoyot sur’atlarining keskin pasayib
ketishi bilan bog‘liq ishsizlik va boshqa salbiy oqibatlarni keltirib chiqardi” deb
ta’kidlaydi.

7-jadvalda aholini uy-joy haridi uchun qilgan xarajatlari ya’ni talabi
ortganini ko’rishimiz mumkin. Demak, aholi turmush darajasi yildan-yilga
yaxshilanib bormoqda.
Xulosa qilib aytganda, ko’chmas mulk bozoridagi munosabatlarni tartibga
soluvchi yangi huquqiy me’yorlarning joriy etilishi ko’rsatilayotgan xizmatlar
sifatini oshirib, rieltorlik faoliyatining alohida shartlar va talablar asosida
rivojlanishida muhim omil bo’ladi.

4.