The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 132-53.2

LAND USE PROCEDURES

& 132-54

D.

Prior to the issuance of any occupancy permits the Manager of Engineering Services

or  his/her  designee  shall  inspect  the site  to  determine  that  all  work  shown  on  the

approved site plan and/or subdivision plan have been completed, including but not

limited  to  curbs,  aprons,  utilities,  functioning  water  supply  and  storm  drainage

improvements to ensure proper drainage of the lot and surrounding land, fine grading

of  lots,  clearing  of  sight  triangles,  soil  stabilization,  including  topsoil  and  seeding,

sidewalks and  installation  of  the  base  course  for  the street including  subgrade  to

serve the lot and structure for which the permit is requested.  In addition, there shall

be  compliance  with  all  township  codes  and  provisions,  including  payment  of  all

monies due.  [Amended 7-7-08 by Ord. No. 08-12]

E.

Streets shall not receive finished surface course paving until all heavy construction

is  completed  as  determined  by  the  Manager  of  Engineering  Services  or  his/her

designee.    Shade  trees  shall  not  be  planted  until  all  grading  and  earthmoving  is

completed.  [Amended 7-7-08 by Ord. No. 08-12]

F.

Inspection fees shall be charged only for actual work shown on a subdivision or site

plan or required by an approving resolution.  Professionals inspecting improvements

under construction shall charge only for inspections that are reasonably necessary

to  check  the  progress  and  quality  of  the  work  and  such  inspections  shall  be

reasonable based on the approved development plans and documents.  [Added 10-

2-95 by Ord. No. 95-34]

& 132-54.

As Built Requirements.   [Amended 10-15-01 by Ord. No. 01-33; 10-28-

02 by Ord. No. 02-24; 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

A.

Prior to bond release for all residential improvements and all other improvements in the

public  right-of-way  or  public  easements,  "as-built"  drawings  shall  be  submitted  to  the  Township

Engineer.    As-built  plans  shall  be  submitted  on  plastic  film  as  well  as  a  CAD  generated  data  file

(compatible with the most current version of AutoCAD) with a scale of no greater than 1"=50'.  All

submittals must be referenced to the N.J. State Plane coordinate system of 1983 and the NAVD of

1988.  As built plans shall include the following:

1.

All public and private right-of-ways, property lines and easements.

2.

Monuments plus at least three ties from  perm anent fixtures (i.e. manholes, inlets,

building corners, etc.).  Utility poles are not acceptable.  If a building corner is used,

the entire footprint of the building shall be shown.

3.

Pavement width.

4.

Pavement cross section elevations every 50 feet, except when roadway centerline

profiles are 1 percent or less, pavement cross sections shall be taken every 25 feet.

5.

Lot  and  block  num bers,  building  numbers  and  addresses  of  each  living  unit,

commercial space or industrial use.

6.

Off-site improvements, if any pursuant to the requirements of item 7. below.

13275

  -10

& 132-54

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-54

7.

Utilities. [Amended 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

a.

Drainage System.

i.

Size, length, type and class of pipe.

ii.  Manholes, inlets, headwalls and all other drainage structures.

iii.  Invert,  grate  and  top  of  curb  elevations  for  inlets;  invert  and  rim                   

elevations for manholes; invert and top elevation on other structures.

b.

W ater Lines.

i.

Size, type and class of pipe.

ii.

Hydrants and guard valve location with measurement from hydrant.

iii.

At least three ties to water valves from permanent fixtures (i.e. manholes,

inlets, building corners, etc.).  Utility poles are not acceptable.  If a building

corner is used, the entire footprint of the building shall be shown.

c.

Sanitary Sewer System. [Amended 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

i.

Size, length, type and class of pipe.

ii.

Manholes and other structures or facilities.

iii.

Invert and rim elevations including all incoming and outgoing pipes.

iv.  Confirmation  of  watertight  locking  covers  where  required  by  site plan,

subdivision or Sewer Utility approvals. [Amended 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

8.

Certification  by  a  New  Jersey  Licensed  Surveyor  or  New  Jersey  Professional

Engineer that the as-built plan is complete and correct.

B.

Prior to release of improvement inspection escrows for all non-residential improvements

and bond release for all other improvements in the public right-of-way or public easements, “as-built”

drawings shall be submitted to the Township Engineer.  As-built plans shall be submitted on plastic

film as well as a CAD generated data file (compatible with the most current version of AutoCAD) with

a  scale  of  no  greater  than  1"  =  50'.    All  submittals  must  be  referenced  to  the  N.J.  State  Plane

coordinate system of 1983 and the NAVD of 1988.  As built plans shall include the following:

1.

All public and private right-of-ways, property lines and easements.

2.

Monuments plus at least three ties from permanent fixtures (i.e. manholes, inlets,

building corners, etc.).  Utility poles are not acceptable.  If a building corner is used,

the entire footprint of the building shall be shown.

3.

Contours at 1 foot intervals based on National Geodetic vertical Datum 1988 with

spot elevations at building corners and areas where slopes are less than 1% .

4.

Lot  and  block  numbers,  building  numbers  and  addresses  of  each  living  unit,

commercial space or industrial use.

5.

Off-site improvements, if any pursuant to the requirements of item 6 below.

13275.1

  -10

& 132-54

LAND USE PROCEDURES

& 132-55

6.

Utilities

a.

Drainage Systems

i.

Size, length, type and class of pipe.

ii.

Manholes, inlets, headwalls and all other drainage structures.

iii.

Invert, grate and top of curb elevations for inlets; invert and rim elevations

for manholes; invert and top elevation on other structures.

b.

W ater Lines.

i.

Size, type and class of pipe.

ii.

Hydrants and guard valve location with measurement from hydrant.

iii.

At least three ties to water valves from permanent fixtures (i.e. manholes,

inlets, building corners, etc.).  Utility poles are not acceptable.  If a building

corner is used, the entire footprint of the building shall be shown.

c.

Sanitary Sewer System.

i.

Size, length, type and class of pipe.

ii.

Manholes and other structures or facilities.

iii.

Invert and rim elevations including all incoming and outgoing pipes.

iv. Confirmation  of  watertight  locking  covers  where  required  by  site  plan,

subdivision or Sewerage Authority approvals.

7.

All planimetric features of the site, including but not limited to: building footprint(s),

curbs, sidewalks, retaining walls, sheds, fences, etc.

8.

Certification  by  a  New  Jersey  Licensed  Surveyor  or  New  Jersey  Professional

Engineer that the as-built plan is complete and correct.

& 132-55.

Apportionment of costs for off-tract improvements.

A.

A  developer, as a condition for approval of a subdivision or site plan, in accordance

with N.J.R.S. 40:55D-42, shall be required to pay only his pro rata share of the cost

of providing reasonable and necessary street improvements and water, sewerage

and drainage facilities and easements therefor, located outside the property limits of

the  subdivision  or  development  but  necessitated  or  required  by  construction  or

improvements within such subdivision or development. The pro rata share shall be

determined by analyzing the circulation plan element of the East Brunswick Master

Plan  showing  the  location  and  types  of  facilities    for  all  modes  of  transportation

required for the efficient movement of people and goods into, about and through the

municipality, as well as the utility service plan element of the East Brunswick Master

Plan analyzing the need for and showing the future general location of water supply

and  distribution  facilities,  drainage  and  flood  control  facilities,  sewage  and  waste

treatment, solid waste disposal and provision for other related utilities. Consideration

13275.2

 3-03

& 132-55

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-55

shall be given by the Planning Board to the question of whether or not the need for the

off-tract improvement was created by the proposed development of land and whether the

required improvement not only benefits the developer's tract but other properties as well.

The  Board  shall  also  determine  the  related  common  area  which  is  to  be  serviced  or

benefited by the facilities or improvements required.

The developer shall be required to pay the difference between the cost of the off-tract

improvement and the total amount by which all properties served thereby, including the

developer's property, have been specifically benefited by the improvement. Further, if the

off-tract improvement is to be constructed by the municipality as a general improvement

or  if  the  improvement  is  to  be  constructed  by  a  developer  with  a  provision  for  later

reimbursement  by  the  municipality,  then  the  developer  shall  not  be  charged  with  the

amount by which the developer's property was specially benefited by the improvement.

In    the event  that  the  municipality  shall  construct the  off-tract  improvement  as a  local

improvement under N.J.R.S. 40:56-1 et seq., the developer may be called upon to pay,

in addition to the amount set forth above, the amount by which the subject property was

specially benefited by the improvement.

B.

Prior to the Board making a determination of the amount to be paid by the developer, the

governing body shall make a determination whether the off-tract improvement is to be

constructed by the municipality as a general improvement or as a local improvement or

whether  it  is  to  be  done  by  the  developer  with  a  form ula  providing  for  partial

reimbursement  if  the  improvement  specially  benefits  properties  other  than  the

subdivision.  Once that decision has been made, the Planning Board shall be required

to estimate, with the aid of the Municipal Engineer, the Director of Finance and the Board

of  Special  Assessments  the  cost  of  the  improvement  and  the  amount  by  which  all

properties  to  be  serviced  thereby,  including  the  subject  property,  will  be  specially

benefited therefrom.

13276

3-90

& 132-55

LAND USE PROCEDURES

& 132-55.1

C.

W hen the foregoing has been determined, the developer shall be required to provide,

as a condition for approval of his subdivision or site plan application, a bond, or a

cash  deposit  in  lieu  thereof,  not  exceeding  ten  percent  (10% )  of  the  cost  of  the

improvements,  as  determined  by  the  Planning  Board,  to  ensure  payment  to  the

municipality of one (1) of the following amounts:

1.

If  the  improvement  is  to  be  constructed  by  the  municipality  as  a  general

improvement, an amount equal to the difference between the estimated cost of

the improvem ent and the estimated total amount by which all properties to be

serviced thereby, including the subject property, will be specially benefited by the

improvement.

2.

If  the  improvement  is  to  be  constructed  by  the  municipality  as  a  local

improvement, then, in addition to the amount referred to in Subsection C(1), the

estimated amount by which the subject property will be specially benefited by the

improvement.

3.

If the improvement is to be constructed by the developer, an amount equal to the

estimated cost of the improvement.

D.

After the improvement is completed, the estimated amounts shall be redetermined

to the end that the developer will be required to pay his appropriate share of the cost

thereof.

E.

The  standards  set  forth  above  shall  not  be  altered  subsequent  to  preliminary

approval by a developer.

F.

W here a developer pays the amount determined as his pro rata share under protest,

he shall institute legal action within one (1) year of such payment in order to preserve

the right to a judicial determination as to the fairness and reasonableness of such

amount, in accordance with N.J.S.A. 40:55D-42.

& 132-55.1.

Street Lighting.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

If an approving authority includes as a condition of approval of an application for development

pursuant  to  P.L.1975,  c.291  (C.40:55D-1  et  seq.)  the  installation  of  street  lighting  on  a  dedicated

public  street  connected  to  a  public  utility,  then  upon  notification  in  writing  by  the  developer  to  the

approving authority and governing body of the municipality that (1) the street lighting on a dedicated

public street has been installed and accepted for service by the public utility and (2) that certificates

of occupancy have been issued for at least 50%  of the dwelling units and 50%  of the floor area of the

nonresidential uses on the dedicated public street or portion thereof indicated by section pursuant to

section 29 of P.L.1975, c.291 (C.40:55D-38), the municipality shall within 30 days following receipt

of the notification, make appropriate arrangements with the public utility for, and assume the payment

of, the costs of the street lighting on the dedicated public street on a continuing basis.  Compliance

by the municipality with the provisions of this section shall not be deemed to constitute acceptance

of the street by the municipality.

13277

7-92

& 132-56

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-56

& 132-56.

Building Permits.  [Amended 2-11-91 by Ord. No. 91-17; 4-20-09 by Ord.

No. 09-11]

A.

Building Permits - No building permit shall be issued by the Construction Official until

final approval has been granted to the application for development.

B.

At the time of issuance of any building permit, the building code official will provide

written instruction on proper disposal and recycling of construction and demolition

waste and furnish a Notification of Construction/Demolition Activity Form.  The Form

must  be  filled out by the permittee and faxed to the Middlesex County Division of

Solid W aste Management (MCDSW M) within 48 hours of the issuance of a municipal

permit. [Added 11-19-07 by Ord. No. 07-25]

C.

Building Lots to Abut Street - No permit for the erection of a building or structure shall

be issued unless the lot abuts a street giving access to such proposed building or

structure.    Such  lot  shall  be  on  an  existing  state,  county  or  municipal  street  or

highway or on a street shown upon a plat approved by the appropriate Board or on

a  street  on  a  plat  duly  filed  in  the  office  of  a  county  recording  officer  prior  to  the

passage  of  an  ordinance  under  this  chapter  or  any  prior  law  which  required  prior

approval of plats by the governing body or other authorized body.  Before any such

permit shall be issued, such street shall have been certified to be suitably improved

to the satisfaction of the Township Council or such suitable improvement shall have

been assured by means of a performance guarantee, in accordance with standards

and  specifications  for  road  improvement  approved  by  the  Township  Council  as

adequate  in  respect  to  the  public  health,  safety  and  general  welfare  of  a  special

circumstance of the particular street.   [Amended 11-19-07 by Ord. No. 07-25]

D.

No building permits shall be issued by the Chief Construction Official for any home

in a  subdivision  until  final  subdivision approval  has  been  granted  by  the  Planning

Board.     [Amended 2-11-91 by Ord. No. 91-17; 11-19-07 by Ord. No. 07-25]

E.

Conditional  building  permits.    In  the  event  that  the  Planning  Board  requires  any

correction or revision of the site plan, no building shall be issued a permit until the

applicant  has  submitted  a  site  plan  corrected  or  revised  in  accordance  with  the

decision  of  the  Planning  Board;  provided,  however,  that  the  Chief  Construction

Official  may,  in  his  discretion,  when  a  written  request  for  modification  has  been

submitted by the applicant, issue a conditional building permit, after the applicant has

received  site  plan  approval  by  the  Planning  Board  but  before  the  applicant  has

submitted corrected or revised site plans pursuant to the site plan approval granted

by the Planning Board.  The Chief Construction Official will base his decision on the

following standards [Added 4-20-09 by Ord. No. 09-11]:

(1) That the applicant would suffer financial loss if permission to start construction

is not granted.

(2) That the applicant shall proceed at his own risk with the building operation and

without assurance that a permit for the entire structure will be granted.

13278

 12-09

& 132-56

LAND USE PROCEDURES

& 132-58

(3) That permission to proceed with partial construction shall not be construed as

authority to violate, cancel or set aside any of the provisions of the Code of the

township,  except  as  stipulated  by  m odification  or  legally  granted  variation  as

described in approvals by township agencies.

(4) That  such  conditional  building  permit  shall  be  valid  for  a  period  of  three  (3)

months from the date of issuance and shall not be renewed.  At the expiration

of such  period,  construction  shall  cease  until  such time  as  the  applicant  shall

obtain a building permit in accordance herewith.

& 132-56.1.

Zoning Permits Required.    [Added 8-14-00 by Ord. No. 00-15]

A.

All fences six feet or less in height which do not serve as a pool barrier and shed

installations as defined in 228-3 shall require a zoning permit prior to the start of

construction.    Such  permit  shall  be  issued  by  the  Zoning  Officer  or  his/her

designee.

B.

All  zoning  permit  applications  shall  be  made  to  the  Zoning  Officer  or  his/her

designee on forms provided by the Office.

C.

The application fee for a fence zoning permit is $25.00 and for a shed zoning

permit is $15.00.

D.

Zoning permits shall be valid for a period of one year from the date of issuance.

& 132-57.

Conditional Building Permits.

The Construction Official may issue a conditional building permit to any applicant who has

received site plan or subdivision approval, but who has not yet submitted the completed revisions or

corrections of the plats, plans and requisite documents, upon a showing by such applicant, in writing,

that the failure to issue a building permit before such revisions and corrections can be completed will

cause undue hardship in the development of this subject property or that other extenuating conditions

exist which warrant the issuance of a conditional building perm it.  Such conditional building permit

shall be valid for a period of three (3) months from the date of issuance and shall not be renewed. 

At the expiration of such period, construction shall cease until such time as the applicant shall obtain

a building permit.

& 132-58.

Certificates of Occupancy.   [Amended 11-12-91 by Ord. No. 91-111; 6-

10-92 by Ord. No. 92-19; 4-20-09 by Ord. No. 09-11]

A.

No land or new construction shall be occupied or used in whole or in part for any

purpose whatsoever until a certificate of occupancy shall have been issued by the

Construction  Official  stating  that  the  use  of  the land  or building  complies  with  the

provisions of this Ordinance.

B.

No change, extension or alteration of the use of any land or  structure shall be made

until a certificate of occupancy shall have been issued by the Construction Official

upon notification by the Zoning Officer that such change, extension or alteration is

in conformity with the provisions of this Ordinance.

13279

 12-09

& 132-58

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-58

C.

No certificate of occupancy for any land or structure shall be granted until all required

improvements or conditions of approval have been met, installed or completed.  A

temporary certificate of occupancy may be issued but only for a specific period, upon

such conditions as the Township Engineer may impose, such as bonding, to ensure

the  completion  or  installation  of  any  such  improvements  unfinished  because  of

weather  or  unforeseen  delay.    The  installation  of  any  required  public  or  private

improvements or improvements required as conditions of site plan approval may also

be delayed if the Township Engineer warrants in writing to the Construction Official

that the delay is in the best interests of the Township.

D.

No certificate of occupancy shall be issued by the Chief Construction Official for any

home in a subdivision until all the public improvem ents in  the phase or section in

which the certificate of occupancy is being requested (except for final paving course)

are  installed  and  the  home  is  connected  to  all  the  utilities  in  accordance  with  the

township  regulations.    This  subsection  shall  apply  in  addition  to  any  other

requirements  set  forth  in  the  building  codes  and  any  other  Township  ordinances

relating to certificates of occupancy.  Issuance of a certificate of occupancy contrary

to this subsection shall be deemed an act of misfeasance by the issuing officer.  

[Amended 11-12-91 by Ord. No. 91-111; 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

E.

The transfer of any home with the intention of occupancy or the occupancy of any

home  without  a  certificate  of  occupancy  having  been  issued,  in  a  subdivision  or

elsewhere,  where  all  of  the  water  mains,  storm  sewers,  culverts,  underground

electrical and telephone conduits, street grading, curbs and street pavement (except

for the final paving course) have not been installed in front of or on the building site

or to the rear of the building site, shall be a violation, by the subdivider or seller and

the purchaser or occupant, of this chapter.  A subdivider or seller or an occupant or

purchaser found guilty of violating this subsection shall be subject to a fine not to

exceed five hundred dollars ($500.) or imprisonment for not more than ninety (90)

days, or both.

F.

During the period from late fall to early spring or at any other times of the year, it may

not be feasible to install landscaping and minor construction details required by site

plan approval due to inclement weather, unavailability of material or other reasons. 

The Director of Planning & Engineering may authorize the issuance of a certificate

of occupancy where landscaping is not installed or minor construction details are not

complete, provided that a cash deposit sufficient to accomplish all uncompleted work

set  forth  on  the  site  plan  is  posted  with  the  Township  of  East  Brunswick.    The

Director of Planning and Engineering will exercise his or her decision based on the

following standards [Added 4-20-09 by Ord. No. 09-11]:

(a) That the applicant would suffer severe financial loss unless a certificate of occupancy

is issued and that a temporary certificate of occupancy would not suffice.

(b) That the construction is of a minor nature, meaning it does not make up a large cost

item in the overall site plan, and that the site can be used with the minor item omitted

without endangering the health and welfare of the public or those using the premises.

(c) That  the  weather  conditions  will  make  it  unlikely  that  the  landscaping,  given  all

reasonable care, would survive.

13279.1

 12-09