The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 132-48.

Effect of Final Approval.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

A.

Site Plan or Major Subdivision.

1.

The zoning requirements applicable to the preliminary approval first granted and all other

rights conferred upon the developer pursuant to P.L.1975, c.291 (C.40:55D-49), whether

conditionally or otherwise, shall not be changed for a period of two (2) years after the

date on which the resolution of final approval is adopted;  provided that, in the case of a

major subdivision, the rights conferred by this section shall expire if the plat has not been

duly  recorded  within  the  time  period  provided  in  section  42  of  P.L.1975,  c.291

(C.40:55D-54).  If the developer has followed the standards prescribed for final approval

and, in the case of a subdivision, has duly recorded the plat as required in section 42 of

P.L.1975, c.291 (C.40:55D-54), the Planning Board may extend such period of protection

for extensions of one (1) year but not to exceed three (3) extensions.  Notwithstanding

any other provisions of this chapter, the granting of final approval terminates the time

period of preliminary approval pursuant to section 37 of P.L.1975, c.291 (C.40:55D-49)

for the section granted final approval.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

13262

5-93

& 132-48

LAND USE PROCEDURES

& 132-48

2.

In the case of a subdivision or site plan for a planned unit development or planned unit

residential development or residential cluster of fifty (50) acres or more or conventional

subdivision or site plan for one hundred fifty (150) acres or more, the Planning Board may

grant the rights referred to in Subsection A of this section for such period of time, longer

that two (2) years, as shall be determined by the Planning Board to be reasonable taking

into  consideration  (1)  the  number  of  dwelling  units  and  nonresidential  floor  area

permissible under final approval, (2) economic conditions and (3) the comprehensiveness

of the development.  The developer may apply for thereafter and the Planning Board may

thereafter grant an extension of final approval for such additional period of time as shall

be determined by the Planning Board to be reasonable taking into consideration (1) the

number of dwelling units and nonresidential floor area permissible under final approval,

(2) the number of dwelling units and nonresidential floor area remaining to be developed,

(3) economic conditions and (4) the comprehensiveness of the development.

3.

W henever  the  Planning  Board  grants  an  extension  of  final  approval  pursuant  to

subsection 1. or 2. of this section and final approval has expired before the date on which

the  extension  is  granted,  the  extension  shall  begin  on  what  would  otherwise  be  the

expiration date.  The developer may apply for the extension either before or after what

would otherwise be the expiration date.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

4.

The Planning Board shall grant an extension of final approval for a period determined by

the Board but not exceeding one year from what would otherwise be the expiration date,

if the developer proves to the reasonable satisfaction of the Board that the developer was

barred or prevented, directly or indirectly, from proceeding with the development because

of delays in obtaining legally required approvals from other governmental entities and that

the developer applied promptly for and diligently pursued these approvals.  A developer

shall apply for the extension before (1) what would otherwise be the expiration date of

final approval or (2) the 91st day after the developer receives the last legally required

approval from other governmental entities, whichever occurs later.  An extension granted

pursuant  to  this  subsection  shall  not  preclude  the  Planning  Board  from  granting  an

extension pursuant to subsection 1. or 2. of this section.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-

19]

B.

Minor Subdivision.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

1.

Approval  of  a  minor  subdivision  shall  expire  190  days  from  the  date  on  which  the

resolution of municipal approval is adopted unless within such period a plat in conformity

with such approval and the provisions of the "Map Filing Law," P.L.1960, c.141 (C.46:23-

9.9 et seq.), or a deed clearly describing the approved minor subdivision is filed by the

developer with the county recording officer, the municipal engineer and the municipal tax

assessor.  Any such plat or deed accepted for such filing shall have been signed by the

chairman and secretary of the Planning Board.

2.

The  zoning  requirements  and  general  terms  and  conditions,  whether  conditional  or

otherwise, upon which minor subdivision approval was granted, shall not be changed for

a period of 2 years after the date on which the resolution of minor subdivision approval

is adopted;  provided the approved minor subdivision shall have been duly recorded as

provided in this chapter.

13263

5-93

& 132-48

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-48.1

3.

The  Board  may  extend  the  190-day  period  for  filing  a  minor  subdivision  plat  or  deed

pursuant  to  this  section  if  the  developer  proves  to  the  reasonable  satisfaction  of  the

Board (1) that the developer was barred or prevented, directly or indirectly, from filing

because of delays in obtaining legally required approvals from  other governmental or

quasi-governmental entities and (2) that the developer applied promptly for and diligently

pursued the required approvals, as determined by the Board.  The developer may apply

for the extension either before or after what would otherwise be the expiration date.

4.

The Board shall grant an extension of minor subdivision approval for a period determined

by the Board but not exceeding one year from what would otherwise be the expiration

date,  if  the  developer  proves  to  the  reasonable  satisfaction  of  the  Board  that  the

developer  was  barred  or  prevented,  directly  or  indirectly,  from   proceeding  with  the

development  because  of  delays  in  obtaining  legally  required  approvals  from   other

governmental entities and that the developer applied promptly for and diligently pursued

the required approvals.  A developer shall apply for the extension before (1) what would

otherwise be the expiration date of minor subdivision approval or (2) the 91st day after

the  developer  receives  the  last  legally  required  approval  from  other  governmental

entities, whichever occurs later.

& 132-48.1.

Submission  of  Final  Plat.    [Added  11-12-91  by  Ord.  No. 91-111;

amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

Upon  final  approval,  the  final  plat  shall  be  signed  by  the  Chairman  and  Secretary  of  the

Planning Board, provided that the subdivider has submitted a final plat reflecting compliance with all

conditions and requirements of final subdivision approval set forth by the Planning Board and further

provided that submission of the final plat for signature by the Chairman and Secretary of the Planning

Board is made within ninety (90) days of the date of Planning Board approval.

Final approval of a major subdivision shall expire 95 days from the date of signing of the plat

unless  within  such  period  the  plat  shall  have  been  duly  filed  by  the  developer  with  the  county

recording officer.  The Planning Board may for good cause shown extend the period for recording for

an additional period not to exceed 190 days from the date of signing of the plat.  The Planning Board

may extend the 95-day or 190-day period if the developer proves to the reasonable satisfaction of the

Planning  Board  (1)  that  the  developer  was  barred  or  prevented,  directly  or  indirectly,  from   filing

because  of  delays  in  obtaining  legally  required  approvals  from  other  governmental  or  quasi-

governmental  entities  and  (2)  that  the  developer  applied  promptly  for  and  diligently  pursued  the

required approvals.  The length of the extension shall be equal to the period of delay caused by the

wait for the required approvals, as determined by the Planning Board.  The developer may apply for

an extension either before or after the original expiration date.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

After filing the plat with the County the subdivider shall submit a signed and sealed translucent

tracing and a signed and sealed cloth copy of the plat to the Department of Planning and Engineering.

At the time the Final Plat is submitted for signatures of Municipal Officials, the applicant shall

submit  a  CAD-generated  data  file(s),  directly  translatable  into  an  identical  image  of  the  File  Map,

conforming to the following:

Media:

The  file(s)  shall  be  submitted  upon  diskette(s),  either  5.25"/1.2MG  or  3.50"/1.44Mb,

formatted for DOS Version 3.31 or later based IBM PC's and PC compatibles.  [Amended

6-10-92 by Ord. No. 92-19]

13264

5-93

& 132-48.1

LAND USE PROCEDURES

& 132-50

Format:

The file shall be either:

a.

An AutoCAD  drawing file (i.e., a "DW G" Extension file) compatible with AutoCAD

Release 11 or later;  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

b.

An  ACSII  Drawing  Interchange  File  (i.e.  a  ".DXF"  Extention  file)  compatible  with

AutoCAD Release 11 or later.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

At  the  discretion  of  the  applicant,  Department  of  Planning  &  Engineering  staff  can  be

requested  to  do  the  required  conversion  to  CAD  at  a  fee  in  accordance  with  the  Township  Fee

Schedule contained in Town Code Section 132-32.

& 132-49.

Compensation for Reserved Lands.

W henever the East Brunswick Planning or Zoning Board shall reserve the location and extent

of such street, ways, basins or areas shown on a plat submitted for subdivision or site plan approval,

pursuant to N.J.S.A. 40:55D-44, the developer shall be entitled to just compensation for actual loss

found to be caused by the temporary reservation and deprivation of use. Unless a lesser amount has

previously been mutually agreed upon, just compensation shall be deemed to be the fair market value

of an option to purchase land reserved for the period  of reservation, including but not limited to the

real property taxes apportioned to the land reserved and prorated for the period of reservation. The

developer shall be compensated for the reasonable increased costs of legal, engineering or other

professional services incurred in connection with obtaining subdivision approval or site plan approval,

as the case may be, caused by the reservation. The township shall obtain an appraisal of the value

of the option from a licensed real estate appraiser and shall disclose the fair market value of the option

to the developer, provided that the developer shall also obtain a fair market value of the option and

disclose the same to the township. The township shall require verification of increased costs of legal,

engineering or other professional services incurred by the developer. In the event that the land which

is reserved shall be the subject of an application for state or federal funding, all applicable state and

federal laws and regulations shall govern the timetable which shall be implemented by the township.

& 132-50.

Conditional Approvals

A.  In  the  event  that  a  developer  submits  an  application  for  development  proposing a

development that is barred or prevented, directly or indirectly, by a legal action instituted

by any state agency, political subdivision or any other party to protect the public health

and welfare or be a directive or order issued by any state agency, political subdivision or

court  of  competent  jurisdiction  to  protect  the  public  health  and  welfare,  the  m unicipal

agency shall process such application for development in accordance with this chapter,

and, if such application for development complies with the requirements of this chapter,

the approving authority shall approve such application conditioned on removal of such

legal barrier to development.

B.  In the event that development proposed by an application for development requires an

approval by a governm ental agency other than the approving authority, the approving

authority  shall,  in  appropriate  instances,  condition  its  approval  upon  the  subsequent

approval of such governmental agency, provided that the approving authority shall make

a  decision  on  any  application  for  development  within  the  time  period  provided  in  this

chapter or within an extension of such period as has been agreed to by the applicant,

unless the approving authority is prevented or relieved from so acting by the operation

of law.

13265

3-92

& 132-51

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-52

& 132-51.

Suspension of Periods of Approval.

In the event that, during the period of approval heretofore or hereafter granted to an application

for development, the developer is barred or prevented, directly or indirectly, from proceeding with the

development  otherwise  permitted  under  such  approval,  by  a  legal  action  instituted  by  any  state

agency, political subdivision or other party to protect the public health or welfare and the developer

is otherwise ready, willing and able to proceed with said development, the running of the period of

approval under this chapter shall be suspended for the period of time said legal action is pending or

such directive or order is in effect.

& 132-52.

Common Open Space Requirements

A. 

Public Ownership

Common open space shall rem ain in private ownership, unless the appropriate Board

determines that public ownership is desirable and unless the subdivider agrees to the

necessary  land  donation,  in  which  case  ownership  shall  be  in  the  Township  of  East

Brunswick, or in such other public body as shall be deemed appropriate, provided that

the township or such other public body shall approve such public ownership. In the event

that  the  Board  shall  determ ine  that  there  shall  be  public  ownership  of  common  open

space but the subdivider or the public body shall not agree to the same or in the event

that the Board shall not approve the form of private ownership of common open space,

the Board may disapprove the application for subdivision with the reduction in lot area

provisions of Article III of the Zoning Chapter. Standards for the Board determination as

to public ownership shall include, but not be limited to, the following: 

1.  The need for public open space or recreational facilities in the areas determined by

the Township Master Plan.

2.  The  potential  for  an  open  space  connection  between  two  (2)  public  open space

areas.

3.  The desirability of public access due to the peculiar physical characteristics of the

area which make it suitable for public open space uses not otherwise available in that

area.

4.

Soil or vegetation characteristics of the area that provide a desirable public wildlife

refuge.

All  common  open  space  shown  on  a  preliminary  plat  shall  be  included  in  the  first

section  submitted  for  final  approval.  However,  in  the  case  of  a  subdivision  to  be

developed over a period of years, the Board may permit the total area proposed for

common  open  space  to  be  divided  among  the  sections  submitted  for  final  plat

approval, in which case the common open space appurtenant to each such section

shall comply with the minimum common open space requirements as applied to each

section.

13266

3-90

& 132-52

LAND USE PROCEDURES

& 132-52

B.  Failure to maintain common open space

In the event that the organization established to own and maintain common open space,

or any successor organization, shall at any time after its formation fail to maintain the

common open space in reasonable order and condition in accordance with the approval

granted  by  the  Planning  Board,  the  municipality  may  serve  written  notice  upon  such

organization or upon the residents and owners of the cluster subdivision setting forth the

manner in which the organization has failed to maintain the common space in reasonable

condition.  Said notice shall include a demand that such deficiencies of maintenance be

cured  within  thirty  (30)  days  thereof  and  shall  state  the  date  and  place  of  a  hearing

thereon,  which  hearing  shall  be  held  within  fourteen  (14)  days of  the  notice.    At  such

hearing the municipality may modify the terms of the original notice as to the deficiencies

and may give an extension of time within which they shall be cured.  If the deficiencies

set  forth  in  the  original  notice  or  in  the  modifications  thereof  shall  not be  cured  within

thirty (30) days or any extension thereof, the municipality, in order to preserve the taxable

values of the properties within the cluster subdivision and to prevent the common open

space from becoming a public nuisance, may enter upon said common open space and

m aintain the same for a period of one (1) year.  Said entry and maintenance shall not

vest in the public any rights to use the com m on open space except when the same is

voluntarily dedicated to the public by the residents and owners.  Before the expiration of

said year, the municipality shall, upon its initiative or upon the request of the organization

theretofore responsible  for the maintenance of the common open space, call a public

hearing upon notice to such organization or to the residents and owners of the cluster

subdivision, to be held by the Health Officer, at which hearing such organization or the

residents and owners of the cluster subdivision shall show cause why such maintenance

by the municipality shall not, at the election of the municipality, continue for a succeeding

year.  If the Health Officer shall determine that such organization is not ready and able

to maintain said common open space in a reasonable condition, the municipality may, in

its discretion, continue to maintain said-common open space during the next succeeding

year and, subject to a similar hearing and determination, in each year thereafter.  The

decision  of  the  Health  Officer  in  any  such  case  shall  constitute  a  final  administrative

decision subject to judicial review.  The cost of such maintenance by the municipality

shall be assessed ratably against the properties within the cluster subdivision that have

a  right  of  enjoyment  of  the  common  open  space  and  shall  become  a  tax  lien  on  said

properties.  The municipality, at the time of entering upon said common open space for

the purpose of maintenance, shall file a notice of such lien in the office of the County

Clerk upon the properties affected by such lien within the cluster subdivision.

13267

3-90

& 132-53

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-53

& 132-53.

Performance and Maintenance Guarantees.  [Amended 6-10-92 by Ord.

No. 92-19; 5-10-93 by Ord. No. 93-21; 10-2-95 by Ord. No. 95-34]

A.

Performance Guarantee Required, Cost Estimate  [Amended 5-10-93 by Ord. No.

93-21;  10-2-95 by Ord. No. 95-34]

 

No final plat or site plan shall be signed by the Planning or Zoning Board until the

developer  shall  have  filed  with  the  township  performance  guarantees  which  shall

guarantee  and  indem nify  the  Township  of  East  Brunswick,  and  in  addition  to  all

surety  bonds  to  be  posted  in  an  amount  sufficient  to  cover  the  cost  of  all  such

improvements or  uncompleted  portions  thereof, including  as-builts,  not  to exceed

120%   of  the  cost  of  installation,  as  determined  by  the  Municipal  Engineer,  and

assuring the installation of such uncompleted improvements on or before an agreed

date.    The  municipal  engineer  shall  prepare  an  itemized  cost  estimate  of  the

improvements covered by the performance guarantee, which itemized cost estimate

shall  be  appended  to  each  performance  guarantee  posted  by  the  obligor.    If  the

improvement  is  not  completed  within  five  years  the  amount  of  performance

guarantee shall be adjusted by the amount of change in the Consumer Price Index

from the date of first approval to the fifth anniversary.  [Amended 5-10-93 by Ord. No.

93-21]

The  cost  of  the  installation  of  improvements  for  the  purposes  of  section  41  of

P.L.1975, c.291 (C.40:55D-53) shall be estimated by the municipal engineer based

on documented construction costs for public improvements prevailing in the general

area  of  the  municipality.    The  developer  may  appeal  the  municipal  engineer's

estimate to the county construction board of appeals established under section 9 of

P.L. 1975, c.217.  [Amended 10-2-95 by Ord. No. 95-34]

All  guarantees  shall  be  in  addition  to  and  not  in  substitution  for  the  developer's

primary responsibility to install the improvements and complete the development in

accordance with all rules, regulations, standards, specifications and ordinances of

the Township of East Brunswick.  Said standards shall be supplied by the Township

at the time of board approval.  All public improvements shall be constructed within

two  (2)  years  of  the  date  of  the  performance  guarantees.  The  time  allowed  for

installation  of  the  improvements  for  which  the  performance  guarantee  has  been

provided may be extended by the governing body by resolution.  As a condition or

as part of any such extension, the amount of any performance guarantee shall be

increased or reduced, as the case may be, to an amount not to exceed 120%  of the

cost of the installation, which cost shall be determined by the municipal engineer as

of the time of the passage of the resolution.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-21]

B.

Form of Guarantee.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-21]

The performance guarantees shall consist of cash or a certified check for not more

than ten percent (10% ) of the estimated cost of the improvements, and the balance

of the cost shall be evidenced by a corporate surety performance bond issued by a

corporation authorized to issue bonds in the State of New Jersey.  If the developer

chooses the entire amount may be posted with the Township in cash. 

13268

10-95