The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 132-35

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-40

K.

The  applicant  shall  file  an  affidavit  of  proof  of  service  of  all  of  the  aforesaid  notices

required for the applicant's particular application with the township agency holding the

hearing on the application for development, in the event that the applicant is required to

give notice pursuant to this section.

& 132-36. 

Notices Complete Upon Mailing.

Any notice made by certified mail shall be complete upon mailing.

& 132-37. Completion of prior conditions.

No  application  for  development  will  be  granted  unless  all  conditions  imposed  on  prior

approved applications for the same site have been completed.

& 132-38. Payment of Taxes.   [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-24]

Pursuant to the provision of N.J.S.A. 40:55D-39 and N.J.S.A. 40:55D-65, every application

for  development  submitted  shall  be  accompanied  by  proof  that  no  taxes  or  assessments  for  local

improvements or fines, penalties or any monies are due or delinquent on the property which is the

subject of such application; or, if it is shown that taxes, assessments, fines, penalties or any monies

are delinquent on said property, no deliberations or action shall be taken by any Township agency or

Board.  At the time of Board action or deliberation on an application, proof shall be submitted that no

taxes or assessments, as of that date, for local improvements are due or delinquent.

& 132-39. Appearance Required.

The applicant or his agent shall appear at all regular meetings of the Board whenever the

application is being considered.  Failure to appear shall give the Board the right to postpone action

on the application if the applicant or the agent's absence deprives the Board of information necessary

to make a decision.

& 132-40. Meetings.

A.

Meetings of each Board shall be scheduled at least once a month, unless cancelled for

lack of applications.

B.

Special meetings may be provided for at the call of the Chairman or on the request of any

two (2) Board members, which shall be held on notice to its members and the public in

accordance with all applicable legal requirements.

C. No action shall be taken at any meeting without a quorum being present.

D.  All  actions  shall  be  taken  by  majority  vote  of  the  members  of  the  municipal agency

present except as otherwise required by Sections of this chapter.

E.

All regular meetings and all special meetings shall be open to the public.  Notice of all

such meetings shall be given in accordance with the requirements of the O pen Public

Meetings Act (N.J.S.A. 10:4-6, et seq.).

13256

5-93

& 132-41

LAND USE PROCEDURES

& 132-42

& 132-41.

Minutes.

Minutes of every regular or special meeting shall be kept and shall include the names of the

persons appearing and addressing the township agency and of the persons appearing by attorney,

the action taken by the township agency, the findings if any, made by it and the reasons therefor.  The

minutes shall thereafter be made available for public inspection during normal business hours at the

office of the Director of the Department of Planning and Engineering.  Any interested party shall have

the right to compel production of the minutes for use as evidence in any legal proceedings concerning

the subject matter of such minutes.  Such interested party may be charged a fee as established by

this chapter for reproduction of the minutes for his use.

& 132-42.

Hearings.

A.

The  municipal  agency  shall  hold  a  hearing  on  each  application  for  development  or

adoption, revision or amendment of the Master Plan.

B.

The municipal agency shall make the rules governing the conduct of hearings which shall

not  be  inconsistent  with  the  provisions  of  the  Municipal  Land  Use  Law  (N.J.S.A.

40:55D-1, et seq) or of this ordinance.

C. Any maps and documents for which approval is sought at a hearing shall be on file and

available for public inspection at least ten (10) days before the date of the hearing, during

normal business hours, in the office of the Director of the Department of Planning and

Engineering.  The applicant may produce other documents, records or testimony at the

hearing to substantiate or clarify or supplement the previously filed maps and documents.

D.  The  officer  presiding  at  the  hearing  or  such  person  as  he  may  designate  shall have

power to administer oaths and issue subpoenas to compel the attendance of witnesses

and the production of relevant evidence, including witnesses and documents presented

by the parties, and the provisions of the County and Municipal Investigations Law, P.L.

1953, c. 38,(c.2A:67A-1 et seq), shall apply.

E.

The testimony of all witnesses relating to an application for development shall be taken

under oath or affirmation by the presiding officer, and the right of cross-examination shall

be permitted to all interested parties through their attorneys, if represented, or directly,

if  not  represented,  subject  to  the  discretion  of the  presiding  officer  and  to  reasonable

limitations as to time and number of witnesses.

F.  All  representations,  commitments  and  agreements  made  by  the  applicant  or his

representatives at the hearing or contained in any document, plat or submission delivered

to the Board at any time, including notes contained on any developm ent plans, unless

modified by the Board, shall be considered as conditions of approval of the application

for development and shall be incorporated by reference in the resolution of approval. 

G.  Technical rules of evidence shall not be applicable to the hearing, but the Chairperson

of the agency may exclude irrelevant, immaterial or unduly repetitious evidence.

13257

3-90

& 132-42

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-43

H. 

The  municipal  agency  shall  provide  for  the  verbatim  recording  of  the  proceedings by

either stenographic, mechanical or electronic means.  The municipal agency shall furnish

a transcript, or duplicate recordings in lieu thereof, on request to any interested party at

his expense, as set forth in  3-114 of the Code provided that the cost shall not exceed the

maximum permitted in N.J.S.A. 2A:11-15. 

I. 

W hen any hearing before a Board shall carry over two (2) or more meetings, a member

of the Board who was absent for one (1) or more of the meetings shall be eligible to vote

on the matter upon which the hearing was conducted, notwithstanding his absence from

one (1) or more of the previous meetings; provided, however, that such Board member

has  available  to  him  a  transcript  or  recording  from  the  meetings  from  which  he  was

absent and certifies in writing to the Board that he has read such transcript or listened to

such recording.

J.

Alternate members may participate in discussions of the proceedings but may not vote

except in the absence or disqualification of a regular member of any class. A vote shall

not be delayed in order that a regular member may vote instead of an alternate member.

In  the  event  that  a  choice  must  be  made  as  to  which  alternate  member  is  to  vote,

Alternate No. 1 shall vote.

& 132-43.

Decisions.

A.

The  municipal agency  shall  include  findings  of  fact  and  conclusions  based  thereon  in

each  decision  on  any  application  for  development  and  shall  reduce  the  decision  to

writing. The municipal agency shall provide  the findings and conclusions through:

1.  A resolution adopted at a meeting held within the time period provided in the act for

action by the municipal agency on the application for development; or

2.  A memorializing resolution adopted at a meeting held not later than 45 days after the

date of the meeting at which the municipal agency voted to grant or deny approval.

Only the members of the municipal agency who voted for the action taken may vote

on the memorializing resolution, and the vote of a majority of such members present

at the meeting at which the resolution is presented for adoption shall be sufficient to

adopt the resolution. An action pursuant to N.J.S.A. (C.40:55D-9) (resulting from the

failure of a motion to approve an application) shall be memorialized by resolution as

provided above, with those members voting against the motion for approval being the

members  eligible  to  vote  on  the  m emorializing  resolution.  The  vote  on  any  such

resolution shall be deemed to be a memorialization of the action of the m unicipal

agency and not to be an action of the municipal agency; however, the date of the

adoption of the resolution shall constitute the date of the decision for purposes of the

mailings, filings and publication required by subsections h. and i. of N.J.S.A. 40:55D-

10. If the municipal agency fails to adopt a resolution or memorializing resolution as

hereinabove  specified,  any  interested  party  may  apply  to  Superior  Court  in  a

summary manner for an order compelling the municipal agency to reduce its findings

and conclusions to writing with a stated time and the cost of the application, including

attorney's fees, shall be assessed against the municipality.

13258

3-90

& 132-43

LAND USE PROCEDURES

& 132-44

B.  Copies of the decision shall be mailed by the Secretary of the Board within ten (10) days

of the date of decision to the applicant or, if represented, then to his attorney, without

separate charge, and to all who request a copy of the decision, for a fee as specified in

this chapter.  A copy of the decision  shall  also be filed by the township agency in the

office  of  the  Township  Clerk  or  the  Director  of  the  Department  of  Planning  and

Engineering, who shall make a copy of such filed decision available to any  interested

party for a fee as specified in this chapter and available for public inspection at his or her

office during township business hours.

C. A brief notice of the decision shall be published in the official newspaper of the township.

Such  publication  shall  be  arranged  by  the  Township  Clerk  or  the  Director  of  the

Department of Planning and Engineering or his designee, provided that the applicant may

in  any  case  provide  for  publication  of  the  decision.  The  applicant  shall  pay  a  fee  as

designated by this chapter for publication of said notice; provided, however, that if the

applicant  furnished  proof  of  publication  of  the  notice  of  decision  to  the  designated

municipal officer within ten (10) days from the date of decision, the township shall refund

the fee paid by the applicant to cover the cost of publication. The period of time in which

an appeal of decision may be m ade shall run from the first publication of the decision,

whether arranged by the township or the applicant.

& 132-44.

Time Limit for Decision. [Amended 1-25-99 by Ord. No. 99-4]

A.  Site Plan (10 acres or less)

Upon the  submission of a complete application for a site plan which involves ten (10)

acres of land or less, and ten (10) dwelling units or less, the Planning Board shall grant

or deny site plan approval within forty-five (45) days of the date of such submission or

within such further time as may be consented to by the developer, otherwise the Planning

Board shall be deemed to have granted preliminary approval to the site plan. 

B.  Site Plan (more than 10 acres)

Upon the submission of a complete application for a site plan which involves more than

ten (10) acres, or more than ten (10) dwelling units the Planning Board shall  grant or

deny approval within ninety-five (95) days of the date of such submission or within such

further time as may be consented to by the developer.  Otherwise, the Planning Board

shall be deemed to have granted approval of the site plan. 

C.  Minor Subdivisions

Minor subdivision approval shall be granted or denied within forty-five (45) days of the

date  of  submission  of  a  complete  application  or  within  such  further  time  as  m ay  be

consented  to  by the  applicant.  Failure  of  the  Planning  Board  to  act  within  the  period

prescribed shall constitute minor subdivision approval, and a certificate of the Director of

the Department of Planning and Engineering as to the failure of the Planning Board to

act  shall  be  issued  on  request  of  the  applicant;  and  it  shall  be  sufficient  in  lieu  of  the

written endorsement or other evidence of approval herein required, and shall be accepted

by the county recording officer for purposes of filing the subdivision.  Minor subdivision

approval shall be deemed to be final approval of the subdivision by the Planning Board,

provided that the Planning Board may condition  such approval on terms ensuring the

provisions of improvements pursuant to & 132-30 of this Article.

13259

7-99

& 132-44

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-45

D. Preliminary Subdivision (10 or fewer lots)

Upon the submission of a complete application for a subdivision of ten (10) or fewer lots,

or a request for review pursuant to T.C. 132-7G the Planning Board shall grant or deny

preliminary approval within forty-five (45) days of the date of such submission or within

such further time as may be consented to by the developer.

E.  Preliminary Subdivision (more than 10 lots)

Upon the submission of a complete application for a subdivision of more than ten (10)

lots, the Planning Board shall grant or deny preliminary approval within ninety-five (95)

days of the date of such submission or within such further time as may be consented to

by  the  developer.    Otherwise  the  Planning  Board  shall  be  deemed  to  have  granted

preliminary approval to the subdivision. 

F.  Final Subdivision

Final approval shall be granted or denied within forty-five (45) days after submission of

a  complete  application,  or  within  such  further  time  as  may  be  consented  to  by  the

applicant.    Failure  of  the  Planning  Board  to  act  within  the  period  prescribed  shall

constitute final approval and a certificate  of the Director of Planning & Engineering or

designee as to the failure of the Planning Board to act shall be issued on request of the

applicant, and it shall be sufficient in lieu of the written endorsement or other evidence

of approval herein required and shall be so accepted by the county recording officer for

purposes of filing subdivision plats. [Amended 1-25-99 by Ord. No. 99-4]

G. Variances

The Board of Adjustment shall render a decision not later than one hundred twenty (120)

days after the date (1) an appeal is taken from the decision of the Director of Planning

&  Engineering  or  designee  or  (2)  the  submission  of  a  complete  application  for

development to the Board of Adjustment. Failure of the Zoning Board to render a decision

within  such  one-hundred-twenty-day  period  or  within  such  further  time  as  may  be

consented to by the applicant shall constitute a decision favorable to the applicant.

[Amended 1-25-99 by Ord. No. 99-4]

& 132-45.

Expiration of Variances.

Any  variance  from  the  terms  of  the  zoning  ordinance  hereafter  granted  by  the  Board  of

Adjustment, permitting the creation or alteration of any structure or structures or permitting a specified

use of any structure or any property in a district restricted against such use, shall expire by limitation

unless construction or alteration or use shall have been actively commenced as perm itted by such

variance within three (3) years from the date of adoption of the resolution by the Zoning Board, except

as  otherwise  provided  for  by  the  granting  authority;  provided,  however,  that  the  Zoning  Board  is

hereby  granted  the  authority  to  grant  a  one-year  extension,  provided  that  the  applicant  for  such

extension shall give prior notice of this application requesting such extension to those persons entitled

thereto pursuant to Section 11 of this chapter; provided, however, that such period of limitation herein

provided shall be tolled from the date of appeal of the decision to any court of competent jurisdiction,

until the termination in any manner of such appeal or proceeding.

13260

7-99

& 132-46

LAND USE PROCEDURES

& 132-47

& 132-46. Authorized exceptions and waivers.

A.  The Board, when acting upon applications for preliminary or minor subdivision approval

or preliminary site plan or modification of such approvals previously granted, shall have

the power to grant such exceptions from the requirements for subdivision approval or site

plan approval, as the case may be, as may be reasonable and within the general purpose

and  intent  of the provisions  of  subdivision and  site  plan  review  and  approval,  if  literal

enforcement of one (1) or more provisions of this chapter is impracticable or will exact

undue hardship because  of peculiar conditions pertaining to the land in question.

B.  W here an applicant desires the Board to waive any requirements of subdivision or site

plan approval, the applicant shall, at the time when it files its application for development,

in  writing,  designate  such  requirement  waivers  thereof  with  respect  to  its  particular

applications.  The Director of Planning and Engineering or his designee shall review such

request and shall report thereon to the Board with recommendations. The Board shall

review and determine such request at a public meeting.

C. Nothing  contained  herein  shall  prohibit  the  Board  from  granting  any  exceptions  as

described  herein  at  the  hearing  on  the  application  despite  the  applicant's  failure  to

request such waivers in its application for development.

D. Nothing  contained  herein  shall  relieve  the  applicant  from  following  all  procedures

necessary for the granting of a bulk or use variance, where applicable.

& 132-47.

Effect of Preliminary Approval.  [Amended 6-10-92 By Ord. No. 92-19]

Preliminary approval of a major subdivision pursuant to P.L. 1975, c.291 (C.40:55D-48) or

of a site plan pursuant to P.L.1975,c.291 (C.40:55D-46) shall confer upon the applicant the following

rights for a three-year period from the date on which the resolution of preliminary approval is adopted.

A.

That the general terms and conditions on which preliminary approval was granted shall

not  be  changed,  including  but  not  limited  to  use  requirements;  layout  and  design

standards  for  streets,  curbs  and  sidewalks;  lot  size;  yard  dimensions  and  off-tract

improvements;  and,  in  the  case  of  a  site  plan,  any  requirements  peculiar  to  site  plan

approval  pursuant  to  P.L.  1975,  c.291  C.40:55D-41;    except,  however,  that  nothing

herein shall be construed to prevent the municipality from modifying by ordinance such

general terms and conditions of preliminary approval as relate to public health and safety. 

B.

That  the  applicant  may  submit  for  final  approval  on  or  before  the      expiration  date  of

preliminary approval the whole or section or sections of the preliminary subdivision plat

or site plan, as the case may be.

C. That the applicant may apply for and the Planning Board may grant extensions on such

preliminary approval for additional periods of at least one (1) year, but not to exceed a

total extension of two (2) years, provided that if the design standards have been revised

by ordinance, such revised standards may govern.

13261

6-91

& 132-47

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-48

D.

In the case of a subdivision of or site plan for an area of fifty (50) acres or more, the Planning

Board may grant the rights referred to in Subsections A, B and C above for such period of time,

longer than three (3) years, as shall be determined by the Planning Board to be reasonable

taking into consideration the number of dwelling units and nonresidential floor area permissible

under  preliminary  approval,  economic  conditions  and  the  comprehensiveness  of  the

development. The applicant may apply for thereafter and the Planning Board may thereafter

grant  an  extension  of time  as  shall  be  determined  by the  Planning  Board  to be  reasonable

taking into consideration the number of dwelling units and nonresidential floor area permissible

under preliminary approval, the potential number of dwelling units and nonresidential floor area

of  the  section  or  sections  awaiting  final  approval,  economic  conditions  and  the

comprehensiveness  of  the  development:  provided  that  if  the  design  standards  have  been

revised, such revised standards may govern.

E.

W henever  the  Planning  Board  grants  an  extension  of  preliminary  approval  pursuant  to

subsection C. or D. of this section and preliminary approval has expired before the date on

which  the  extension  is  granted,  the  extension  shall  begin  on  what  would  otherwise  be  the

expiration date.  The developer may apply for the extension either before or after what would

otherwise be the expiration date.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

F.

The Planning Board shall grant an extension of preliminary approval for a period determined

by the Board but not exceeding one year from what would otherwise be the expiration date, if

the developer proves to the reasonable satisfaction of the Board that the developer was barred

or prevented, directly or indirectly, from proceeding with the development because of delays

in obtaining legally required approvals from other governmental entities and that the developer

applied promptly for and diligently pursued the required approvals.  A developer shall apply for

the extension before (1) what would otherwise be the expiration date of preliminary approval

or (2) the 91st day after the developer receives the last legally required approval from other

governmental  entities,  whichever  occurs  later.    An  extension  granted  pursuant  to  this

subsection  shall  not  preclude  the  Planning  Board  from   granting  an  extension  pursuant  to

subsection C. and D. of this section.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-19]